Como usar uma análise de mercado comparativa da CMA
O que é uma análise comparativa de mercado?
Embora os relatórios possam variar, de uma lista de duas páginas de vendas comparáveis até um guia abrangente de 50 páginas, a duração e a complexidade do relatório dependem da prática comercial do agente.
No entanto, os relatórios comparativos de análise de mercado padrão tendem a conter os seguintes dados:
- Listagens Ativas
As listagens ativas são casas atualmente à venda. Essas listagens são importantes apenas na medida em que são sua concorrência para os compradores. Eles não são indicativos de valor de mercado, porque os vendedores podem pedir o que quiserem para sua casa. Isso não significa que nenhum dos preços seja realista. Os preços de venda oferecidos não refletem o valor de mercado até que eles sejam vendidos, e nos mercados de compradores , por exemplo, a maioria vende por muito menos.
- Listagens pendentes
Casas de venda pendentes são anteriormente listagens ativas que estão sob contrato. Eles ainda não fecharam, então eles ainda não são uma venda comparável. A menos que o agente da listagem esteja disposto a compartilhar informações sobre a venda pendente - e muitas não estão - você não saberá o preço real vendido até que a transação seja fechada. No entanto, as vendas pendentes indicam a direção em que o mercado está se movendo. Se sua casa tiver um preço acima do preço de lista dessas vendas pendentes, você poderá enfrentar um DOM maior .
- Listagens vendidas
Casas que fecharam nos últimos três meses são suas vendas comparáveis . Estas são as vendas que um avaliador usará ao avaliar sua casa para o comprador, junto com as vendas pendentes (que provavelmente terão fechado no momento em que sua casa for vendida). Olhe longo e duro para as vendas comparáveis, porque esses são o seu valor de mercado. Você pode usar 6 meses de composição se não houver vendas suficientes para produzir um bom relatório com três meses.
- Fora do mercado / Retirado / Cancelado
Essas são propriedades que foram retiradas do mercado por vários motivos. Normalmente, a razão pela qual as casas são removidas do mercado é porque os preços eram muito altos. Os preços médios deste grupo serão quase sempre superiores aos preços médios das vendas comparáveis. No entanto, as listagens também são canceladas pelos seguintes motivos:
- Remorso do vendedor . Os vendedores decidiram que não podem se separar de sua casa e não querem mais vender.
- Preço muito alto. Ninguém fez uma oferta ou as únicas ofertas recebidas foram ofertas de baixa bola , que foram rejeitadas .
- O DOM era muito longo. Às vezes, os agentes retiram as listagens para que possam recolocá-las como uma nova listagem e atrair mais compradores.
- Solicitações de reparo . As casas eram uma vez sob contrato e após a inspeção residencial , o comprador solicitou reparos que o vendedor recusou.
- O vendedor demitiu o agente . Não é incomum que vendedores infelizes demitam um agente e contratem um novo agente .
- Listagens Expiradas
Esse grupo refletirá o preço de venda mediano mais alto, porque eles não venderam e, provavelmente, tiveram preços irracionais. Algumas das listagens expiradas também podem aparecer como uma listagem ativa, listada por um novo agente por um novo preço. As listagens também expiram porque não foram comercializadas agressivamente ou porque a casa precisava de reparos.
Examinando Vendas Comparáveis
Vendas comparáveis são aquelas que mais se parecem com sua casa. É difícil comparar uma casa de três níveis a uma casa de um só andar. Selecione as casas desta lista que são mais idênticas à sua casa em tamanho, forma e condição, como:
- Metragem quadrada semelhante
Os avaliadores comparam casas com base em imagens quadradas. Casas de pé quadrado maiores valem menos por metro quadrado do que casas menores de pés quadrados. A variação entre um grupo de casas de preço mediano idealmente não deve exceder mais de 10% a 20% de variação em pés quadrados, mais ou menos.
- Idade semelhante de construção
Idealmente, a idade da casa - o ano em que foi construída - deveria estar dentro de alguns anos de outras casas comparáveis vendidas. Subdivisões de faixa etária mista são comuns. Por exemplo, em uma área de Sacramento, uma subdivisão consiste em casas construídas na década de 1950 e, em seguida, saltam de algumas décadas para a década de 1970. Embora as casas estejam localizadas ao lado uma da outra, as casas carregadas de caráter dos anos 50 são vendidas por mais do que suas contrapartes mais recentes do Brady Bunch. Se sua casa foi construída em 1980, digamos, e novas casas na rua estão sendo vendidas por mais, você não pode comandar o mesmo preço de uma nova casa.
- Amenidades, upgrades e condições semelhantes
Os avaliadores deduzirão o valor da sua casa se outras casas tiverem upgrades e a sua não. Uma casa com piscina terá um valor diferente de uma casa sem piscina. As piscinas não valem tanto quanto você pensa. Uma casa completamente remodelada vale mais do que um fixador. Casas com um banho valem menos do que casas com dois ou mais banheiros. A manutenção diferida contará contra você.
- Localização
Todos sabem que os imóveis são valorizados em "localização, localização, localização", mas você já considerou o que isso significa? Uma casa com vista para a cidade, por exemplo, vale mais do que uma casa de frente para uma parede de cimento. Casas localizadas em vias movimentadas valem consideravelmente menos do que casas em ruas tranquilas. Compare sua casa com aqueles em locais semelhantes. Se a sua casa fica do outro lado da rua de uma usina de energia, procure outras casas com exposição à usina ou aquelas localizadas ao longo de trilhos de trem, entre outros locais indesejáveis.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é uma corretora associada à Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.