Critérios para selecionar o melhor agente de listagem
- Maior preço de tabela para sua casa
- Comissão mais baixa
À primeira vista, um vendedor pode dizer: "O quê? Você está louco?" Porque os vendedores querem o preço mais alto possível e pagar a menor quantidade de comissão. Mas esses dois critérios têm muito pouco a ver com a contratação de um agente competente e, em muitos casos, são completamente irrelevantes.
Vamos ver o porquê.
O maior preço de lista sugerido
Os agentes não podem dizer quanto sua casa vai vender. Isso é uma falácia. Um agente de listagem pode mostrar vendas comparáveis , vendas pendentes e vendas ativas. Mas você escolhe o preço de venda e um comprador lhe dirá se o preço está correto . Um agente pode sugerir o preço de tabela que atrairá um comprador. Onde vai de lá geralmente é deixado ao comprador.
- Para obter a listagem , alguns agentes distorcem a verdade.
Como os agentes não podem garantir seu preço de venda, o agente da lista que sugere o preço mais alto pode muito bem ser falso. Peça ao agente para mostrar números que suportem esse preço sugerido. Se o agente não tiver estatísticas ou as vendas da casa estiverem localizadas em uma vizinhança diferente, isso pode ser um sinal vermelho.
- Procure um agente de listagem que lhe dê um intervalo.
Muitas vezes existe, mas nem sempre, uma faixa de preço. Pode ser US $ 10.000 no low-end versus o high, ou o spread pode ser maior. Muitos fatores determinam o alcance, entre os quais a localização, a temperatura do mercado e as melhorias na residência.
- O preço é uma arte.
O melhor momento para uma oferta é dentro dos primeiros 30 dias no mercado. Vinte e um dias é o ideal. Se a casa tem o preço certo, você receberá uma oferta. Se o preço for muito alto , talvez você não consiga nenhuma apresentação; os compradores evitam a sua casa e você acabará reduzindo o preço , deixando os compradores imaginando o que há de errado com a sua casa.
Você deve escolher um agente baseado em comissão?
Agentes imobiliários não são iguais; cada um é único. Lembre-se de que 10% dos agentes fazem aproximadamente 90% dos negócios. Cada um tem suas próprias técnicas de marketing e orçamento de publicidade. Ao escolher um agente com um grande orçamento de publicidade e dólares da empresa para igualá-lo, você pode ganhar maior exposição ao maior número de compradores, o que é ideal. Alcançar um maior número de compradores equivale a melhores chances de uma boa oferta.
- Por que um agente trabalharia de bom grado por menos que os concorrentes?
Há sempre uma razão pela qual um corretor ou agente imobiliário descontaria uma taxa de imóveis . Às vezes é a única maneira pela qual o agente sente que é possível competir em um negócio altamente competitivo, porque o agente não pode, de outra forma, se destacar da concorrência em habilidades de serviço, conhecimento ou negociação.
Se o único benefício que um agente traz para uma mesa é uma taxa barata, pergunte-se por quê. O agente está desesperado por negócios ou não qualificado? Você quer trabalhar com um agente desesperado?
Às vezes , os agentes de serviço completo negociam uma comissão menor em circunstâncias especiais, como:
- Você está comprando uma casa e vendendo uma casa ao mesmo tempo , dando as duas transações para um agente. Eu não dou descontos como esse *, mas alguns agentes irão.
- Você está disposto a fazer todo o trabalho, propaganda, marketing e pagamento de despesas relacionadas à venda.
- Você promete indicar mais negócios ao agente, o que resultaria em várias transações.
- Você está vendendo mais de uma casa.
- Você não tem patrimônio suficiente para pagar uma comissão completa.
- O agente aceita você como um caso pro bono.
- O agente perderá a listagem, a menos que ela corresponda à taxa de um concorrente.
- O agente quer que a sinalização (exposição ao tráfego) sobrecarregue uma comissão completa.
Se você estiver entrevistando agentes que oferecem serviços similares e não puder decidir entre eles, peça para ver um histórico do preço de lista original de cada agente e os números finais de venda. As probabilidades são que o agente de taxa mais baixa mostrará mais reduções de preço e mais DOM . A diferença entre um agente que cobra 5% e 6% é de 1%. Pergunte a si mesmo como você sai na frente se o seu preço acabar reduzido em 2% porque você escolheu um agente de taxa mais baixa que não podia arcar com o mercado de sua casa.
Dica: se a sua casa estiver localizada em um bairro difícil de vender, considere um agente com experiência na venda de casas difíceis de vender.
Importância do Marketing de Agente
Além do carro caro ou de roupas extravagantes, um bom agente de listagem vive e morre de marketing. Porque o marketing vende casas. Peça para revisar uma cópia completa do plano de marketing do agente. Precisamente, o que o agente vai fazer para vender sua casa? Aqui está o mínimo que você deve esperar:
- Sinalização profissional, incluindo o número de telefone celular de um agente.
- Lockbox
- Monitoramento eletrônico diário do acesso ao cofre .
- Relatórios de acompanhamento sobre as exibições / feedback do comprador para o vendedor.
- Análises de corretor.
- Incentivos para visualizações de corretores / escritórios.
- Conselho de preparo
- Marketing direcionado digital.
- Publicidade em jornais locais, somente se for garantido. Jornais são ultrapassados.
- Exposição MLS com 36 fotografias profissionais.
- Tour virtual .
- Distribuição para grandes sites.
- Panfletos de quatro cores, se garantido. A maior parte da impressão também é ultrapassada.
- Panfletos de financiamento para compradores.
- Mínimo de 2 casas abertas , proporcionando a sua localização é um candidato.
- Mala direta para vizinhos vizinhos, compradores / corretores fora da área.
- Exposição nas reuniões do Conselho de Realtor.
- Feedback para os vendedores no comprador assinar chamadas e exibições de comprador.
- CMAs atualizados após 30 dias.
- Feeds de e-mail de novas listagens que competem.
- Atualizações sobre fatos, tendências e vendas recentes.
Lembre-se, nenhuma tática única vende casas. É uma combinação de todos os métodos que vendem casas.
Características de um bom agente de listagem
Você estará em um relacionamento com seu agente de listagem por um mês ou dois ou mais. Escolha um agente que você gosta e pode se relacionar. Aqui estão algumas das características que os vendedores dizem querer no agente:
- Experiência. Deixe que os novos agentes aprendam o negócio com o dinheiro de outra pessoa.
- Educação. Pergunte sobre graus e certificações.
- Honestidade. Confie em sua intuição. Seu agente deve falar do coração.
- Networking. Este é um negócio de pessoas. Algumas casas vendem porque agentes entraram em contato com outros agentes.
- Habilidades de negociação. Você quer um negociador agressivo, não alguém para fazer uma venda rápida às suas custas.
- Bom comunicador. Os vendedores dizem que a comunicação e a disponibilidade são fundamentais.
Finalmente, peça uma garantia pessoal. Se o agente não garantir o desempenho e liberar você de uma listagem mediante solicitação, não contrate esse agente.
* A razão pela qual os principais produtores que lideram equipes geralmente não oferecem descontos é porque o líder da equipe pode não trabalhar com os compradores. Ela pode atribuir seu vendedor a um membro da equipe para o final de compra da transação.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.