Como pedir ao seu agente para reduzir uma comissão
Porque alguns agentes não precisam.
Entenda como os agentes são pagos
As divisões percentuais de comissão variam entre os corretores, dependendo da política da empresa e da produção do agente. Um agente de alta produção que fecha 100 transações por ano é normalmente pago mais, uma divisão maior do que um agente que fecha um acordo a cada dois meses. Somente corretores imobiliários licenciados podem receber uma comissão. Os corretores têm acordos escritos empregando agentes e, por sua vez, pagam os agentes, tipicamente como contratados independentes.
As comissões pagas por um vendedor são divididas com cerca de metade indo para o lado da listagem e o restante para o lado de venda; nem sempre é uma divisão 50/50. Uma tendência crescente é listar os agentes que recebem mais do que os agentes que representam o comprador.
Por que todos os agentes não cobram a mesma comissão?
Na maior parte, eles fazem, de acordo com o costume local. Embora você encontre agentes de descontos, agentes de grande produção, especialistas de bairro, agentes veteranos, novos agentes, agentes de meio período e agentes em todos os tipos de tamanho e cor.
Agentes não são idênticos entre si. Você nunca deve escolher um agente com base em comissão. Você pode descobrir que os agentes mais caros oferecem serviços e modelos de lucro para seus vendedores - os agentes menos caros não. Em geral, os agentes geralmente recebem o que valem. Nem todos valem a mesma taxa.
Lucro Líquido Típico
Imagina o quanto os agentes fazem? Digamos que o comprador de Mary compre uma casa de US $ 150.000. A comissão total paga é de 7%, com 4% para o corretor de listagem e 3% para o corretor de vendas. O corretor de Mary recebe US $ 4.500. Mary tem direito a 50% menos uma taxa de franquia de 8%. Mary recebe US $ 2.070. A partir disso, Mary paga suas despesas gerais de 22% e coloca 30% em economias para realizar o pagamento da segurança social e dos impostos federais e estaduais. Mary fez um lucro líquido de US $ 993,60.
Se Mary fecha apenas uma transação por mês e trabalha uma semana típica de 40 horas, isso faz com que seu salário líquido por hora seja de cerca de US $ 5,78 por mês. Se ela fecha duas transações por mês, Mary faz o mesmo que os funcionários do The Home Depot. Nem todo agente imobiliário faz um assassinato. Muitos mal conseguem sobreviver, parcialmente aposentados ou trabalhando num segundo emprego.
Vendendo e comprando com o mesmo agente
É considerado permissível perguntar a Mary se ela descontará parte de sua comissão se ela o representar para vender sua casa e também representar você para comprar uma casa, mas Mary pode não concordar. A teoria trabalha com a premissa de que dois pássaros no mato são melhores que um na mão. Em outras palavras, se Mary for sua agente de listagem , ela ganhará o lado da lista da comissão.
Além disso, ajudando você a comprar outra casa, ela ganhará o lado de venda dessa transação. Uma pessoa. Dois negócios. Mas tem mais nuances do que isso.
Existem agentes que oferecem um desconto se você vender e comprar uma casa através de sua agência. Agentes imobiliários que se recusam a descontar taxas provavelmente acreditam que as duas transações são separadas umas das outras, como elas são. Elas envolvem quantidades separadas de trabalho, seja o vendedor e o comprador a mesma pessoa ou dois indivíduos diferentes e não relacionados.
Se Mary descontar sua comissão de listagem para você, a fim de fazer o dobro do trabalho e ganhar menos que o dobro do dinheiro, ela pode se ressentir. Ela também pode ser atingida no lado de venda da comissão, uma vez que ela não tem controle sobre as taxas negociadas por outro agente. Para persuadir Mary a "dar um tempo", você pode ter que oferecer a Mary outro incentivo, como referências, enviando-lhe mais negócios no futuro.
Quando o mesmo agente representa você e o comprador
Isso é chamado de agência dupla e nem é legal em alguns estados. Mas onde é legal, Mary ganharia os dois lados da comissão, a listagem e as taxas de venda. É chamado de finalização dupla de uma transação. Mesma propriedade, mas duas partes separadas com interesses separados e habilidades separadas para processar. Mary agora aceita uma maior responsabilidade como um agente duplo.
Em alguns estados, os agentes duplos são obrigados a operar como agentes transacionais, não assumindo o lado de ninguém. Eles não oferecem conselhos ou muita assistência, exceto para processar a papelada.
Às vezes, é uma tática comum usada por vendedores em certas partes do país para perguntar a um agente de listagem se ela concordar em reduzir sua comissão se ela acabar representando o vendedor e o comprador. Você tem a opção de negociar isso quando assinar o contrato de listagem ou quando receber uma oferta, mas é melhor discutir esse cenário antecipadamente, no início da listagem.
Tenha em mente que essa negociação pode sair pela culatra. Poderia reduzir a ânsia ou motivação do agente de listagem de vender sua casa para seu próprio comprador. Além de sua responsabilidade legal fiduciária de comercializar sua casa para todos os compradores disponíveis, qual é o seu incentivo para induzir um comprador a comprar sua casa quando sua taxa será reduzida? Especialmente se ela estiver vendendo o comprador da lista de outra pessoa e receber mais. Mas vá em frente e pergunte. Muitos agentes concordam em "comissão variável" quando perguntados porque suspeitam que as chances são de que eles não representarão os dois lados, então eles não estão desistindo de nada.
Listagens múltiplas, mesmo vendedor
Reduzir as comissões em troca de uma série de listagens exclusivas do mesmo vendedor depende de:
- Volume do dólar
- Facilidade de venda
- Mobilidade do mercado
Se todas essas três variáveis estiverem a favor do agente, é óbvio negociar e provavelmente a negociação mais fácil de ganhar. Embora, novamente, nem todo agente concorde com isso. Especialmente os principais produtores com um forte fluxo de renda. Se eles não precisam da sua listagem, oferecer 5 listagens não é um grande incentivo.
Agentes que controlam bairros
Agentes que fazem uma tonelada de negócios todos os anos em áreas específicas geralmente descontam um ponto aqui e ali. Estes são agentes que podem pedir uma comissão mais alta, mas rapidamente concordam em reduzir as taxas se houver concorrência de outro agente. Se você gosta de um agente que lhe tenha cotado uma comissão maior, mas entrevistou um segundo que concordou em fazer o serviço por menos, ligue para o primeiro agente e ofereça a taxa do segundo agente. Explique porque. Tenha em mente, também, que o ditado: você recebe o que você paga é muitas vezes verdade. Não fique tão preso a comissões que você perca de vista a contratação do melhor agente que você pode encontrar.
Lembro-me de um vendedor na cidade de Elk Grove, que tentou essa tática. Talvez ele tenha lido o meu artigo? Ele me pediu para combinar com a comissão de outro agente. Quando rejeitei essa noção, ele começou a chorar. Mas eu quero você, ele lamentou. Ele só não queria pagar minha comissão. Então, ele desejou meus serviços, mas apenas com desconto. Eu tive que dizer-lhe boa sorte. Não funciona assim.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.