Definição: Um fiduciário é geralmente uma pessoa em quem você confia. Um relacionamento fiduciário é formado entre duas partes que confiam umas nas outras. A confiança geralmente tem a ver com ativos, dinheiro ou propriedade.
No setor imobiliário, um relacionamento fiduciário é criado entre um agente imobiliário, conhecido como fiduciário, e um comprador ou vendedor, conhecido como o principal. O agente de um comprador, por exemplo, trabalha em nome do comprador e deve manter os interesses desse comprador acima dos interesses do agente.
Essa confiança criada requer o mais alto padrão de cuidado e tratamento leal ao comprador.
Da mesma forma, o agente de um vendedor pode ser colocado em um relacionamento fiduciário com o vendedor por meio de um Contrato de Listagem Exclusivo , juntamente com uma divulgação da agência (na Califórnia). Como tal, o agente do vendedor não pode dizer ao comprador se o vendedor aceitará menos ou divulgará qualquer outra informação pessoal sobre o vendedor ao comprador sem a permissão expressa por escrito do vendedor.
Isso significa que, quando um comprador ou seu agente ligar para o agente da lista para perguntar se o vendedor aceitará uma oferta menor, o agente da lista não poderá divulgá-la, mesmo que ela saiba disso. Sem a permissão expressa por escrito, seria considerado uma violação estrita do fiduciário que o agente dissesse, por exemplo, "Acho que a casa está superfaturada e o vendedor está sonhando". No entanto, quantos agentes de listagem você ouve observações semelhantes?
Se um comprador perguntar a um agente de listagem o quão baixo um vendedor vai, algumas respostas corretas são:
- Escreva uma oferta e eu a apresentarei
- O vendedor espera receber preço de tabela
- Eu não estou autorizado a discutir um preço mais baixo com você
Um acordo de corretagem do comprador estabelece um documento legal entre o comprador e o corretor / agente do comprador, que explicita os deveres fiduciários de cada parte.
Uma vez que um fiduciário tenha sido violado, por exemplo, o comprador não confia mais no agente, esse relacionamento fiduciário pode ser considerado quebrado e o agente do comprador pode estar em uma posição de autoridade para cancelar o contrato e vice-versa.
O que o agente de um comprador poderia fazer para violar o fiduciário? Que tal enviar a oferta do comprador ao agente da agência e pedir desculpas pelos termos da oferta? Eu certamente tive isso acontecer. Alguns agentes lançarão seus compradores sob o ônibus, e isso é uma violação direta do fiduciário. O agente de um comprador nunca deve sugerir a um agente de listagem maneiras de minar a oferta do comprador.
No entanto, eu tenho agentes do comprador rotineiramente divulgar coisas como: "Embora tenhamos pedido 10 coisas para serem consertadas em nosso Pedido de Reparo, o comprador está realmente preocupado apenas com o trabalho de pragas. Se você revidar com o vendedor concordando em pagar para a praga, podemos fazer isso funcionar ".
O que o comprador teria a dizer sobre esse tipo de declaração? Eu imagino que um comprador ficaria furioso e poderia ser tentado a demitir seu agente no local. Mas o que é pior é o que um juiz diria? Aquele representante do comprador acabou de dizer ao agente da agência que ignorasse a solicitação de reparos do comprador. O agente divulgou informações pessoais sobre o comprador ao agente de listagem e, por extensão, ao vendedor.
Isso é abuso fiduciário. É contra a lei. E também destrói a posição profissional e ética do agente imobiliário. Não é de admirar que algumas pessoas acreditem nessa impressão horrível de que os agentes se preocupam mais com a comissão do que com os melhores interesses de seus clientes. Confiança - sem essa preciosa base para um relacionamento comercial, você não tem nada.
Exemplo: Por causa do fiduciário de Jack com seu cliente, o comprador Bonnie, Jack não pode dizer ao vendedor se Bonnie estaria disposto a pagar mais para comprar a casa do vendedor. Jack deve apresentar a oferta de Bonnie como está escrito ao vendedor e não revelar nada sobre as intenções de Bonnie de negociar.