Suas perguntas fiscais sobre a depreciação do escritório de negócios em casa respondeu
Nos próximos anos, pretendo vender minha casa. Eu uso um dos seus quartos apenas como um escritório em casa para o meu negócio. Eu tenho reivindicado deduções de escritório em casa para uma parte proporcional da depreciação e outras despesas associadas ao uso comercial da sala, assim como eu tenho cancelado todos os equipamentos e móveis colocados no escritório. Como as regras tributárias funcionam quando eu vendo minha casa?
Responda:
Antes de 2002, as regras eram mais rígidas se você usasse parte de sua residência para fins comerciais e depois vendesse sua casa. Sim, a lei permite uma exclusão - uma fuga de impostos - do lucro da venda de uma residência principal. A quantia de exclusão é de até US $ 250.000 para pessoas solteiras e casais que apresentam devoluções separadas , e US $ 500.000 para casais que registram retornos conjuntos . Mas essas regras autorizavam uma exclusão apenas para a parte do lucro atribuível à parte da residência, proibindo qualquer exclusão para fins lucrativos na parte do escritório.
Residência vs Tratamento Empresarial
Com efeito, o IRS tratou esse tipo de venda como se você tivesse vendido duas partes de propriedade: uma uma residência e a outra imobiliária. Consequentemente, você tinha que fazer cálculos separados para a residência e os lucros das empresas, dividindo o preço de venda, as despesas de vendas e a base entre a residência e as partes do negócio.
O IRS descartou as regras antigas e substituiu-as por novas que eliminam a alocação entre residência e empresa. A venda é uma única transação, desde que o escritório residencial e a parte residencial estejam ambos dentro de uma única residência - uma “unidade de habitação”, como dizem os regulamentos da agência. Assim, alguém como você pode excluir todo o lucro, apesar de usar parte do lar para o negócio.
Recapturando Depreciação
Esta quebra está sujeita a uma restrição de “recaptura” projetada para evitar um benefício duplo. Você perde qualquer exclusão para a parte do lucro igual a quaisquer deduções de depreciação permitidas ou permitidas no escritório em casa depois de maio de 1997. Em vez disso, você paga impostos sobre essa parte. Permitido ou permitido significa o que você reivindicou anteriormente ou, se você reivindicou menos do que poderia ter reivindicado, o valor que você poderia ter reivindicado. A este respeito, as novas regras não diferem daquilo que as regras antigas obrigavam a fazer.
O que o IRS realiza é recapturar os write-offs de depreciação que permitiram que você reduzisse os impostos nos anos de pré-venda. A agência ainda aplica as regras de recaptura mesmo se você deixar de usar a sala por motivos comerciais e toda a residência for uma residência principal por pelo menos dois anos fora do período de cinco anos que termina na data da venda.
Alívio da Recaptura
Para se qualificar para o alívio da recaptura , você tem que mostrar por “registros adequados ou outras evidências” - normalmente, os retornos anteriores devem ser suficientes - “que a dedução de depreciação permitida era menor do que a quantia permitida”. não pode excluir é o valor permitido. ”
Para ilustrar, assuma que seu escritório em casa o qualificou para reivindicar a depreciação, mas você pode mostrar que nunca reivindicou nenhum.
Então não há redução da quantidade de exclusão e nenhuma recaptura.
Responsabilidade Fiscal Devida por Depreciação Recolhida
A depreciação recapturada é tributada a uma taxa máxima de 25%, em vez da taxa máxima de 15% para ganhos de capital de longo prazo, mais os impostos de renda estaduais aplicáveis. Relate esta quantia recapturada no Anexo D (Ganhos e Perdas de Capital), e não no Formulário 4797 (Venda de Propriedade de Negócios). No lado positivo, você não sofre recaptura de outras despesas, como impostos imobiliários e juros de hipotecas .
Como acontece com quaisquer questões relacionadas a impostos, consulte seu próprio preparador de impostos.
Julian Block é um advogado, colunista sindicalizado e ex-agente especial do IRS (investigador criminal). Este artigo foi extraído com permissão do panfleto: "O guia do vendedor doméstico para poupanças fiscais: maneiras simples para qualquer vendedor reduzir os impostos ao mínimo legal", que pode ser encomendado enviando US $ 19,95 para uma cópia pós-paga para J. Block, 3 Washington Sq. # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Como desta escrita, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 é um corretor-associado na Lyon Real Estate em Sacramento, CA.