Um leitor pergunta: "Eu possuo uma residência pessoal. Vale mais do que o restante saldo principal da hipoteca. Meu credor está disposto a permitir-me refinanciar mais do que o saldo da hipoteca existente. Eu sei que as regras fiscais permitem me deduzir os pagamentos de juros quando refinanciar a hipoteca, desde que seja pelo mesmo valor que o saldo existente. Mas como as deduções de impostos são restritas para o refinanciamento de hipotecas? "
Resposta: Por Julian Block , Advogado
Quando as taxas de juros caem, milhões de domicílios, assim como você, migram para os credores para refinanciar suas hipotecas. Antes de entrar no refinanciamento de hipotecas , é inteligente se familiarizar com regras tributárias complicadas sobre o que é ou não dedutível para pagamentos de juros. Aqui estão alguns lembretes sobre como as regras funcionam para o refinanciamento de hipotecas:
Regras de refinanciamento hipotecário para deduções fiscais
Se os tomadores de empréstimos têm direito a deduzir os juros sobre o valor excedente, depende de como eles usam os proventos do refinanciamento da hipoteca e do valor dos proventos. Quando os mutuários usam o montante em excesso da hipoteca existente para comprar, construir ou melhorar substancialmente as residências principais, ou seja, residências durante todo o ano, ou segundas residências, como retiros de férias, seus pagamentos de juros estão sob as regras para empréstimos para aquisição de residências. Essas regras permitem deduzir todo o interesse, desde que o excesso e todos os outros empréstimos de aquisição de casa não excedam US $ 1.000.000, caindo para US $ 500.000 para os casais que apresentam devoluções separadas.
Quando os mutuários usam o excesso para quaisquer outros fins, outro conjunto de regras proíbe deduções para pagamentos de juros sobre "empréstimos ao consumidor". Esta categoria abrangente inclui contas de cartão de crédito, empréstimos para automóveis, despesas médicas e outras dívidas pessoais, como impostos de renda federais e estaduais vencidos. Há, no entanto, uma exceção limitada para juros sobre empréstimos estudantis, uma daquelas subtrações "acima da linha" para se chegar ao rendimento bruto ajustado, a quantia na última linha da primeira página do formulário 1040.
Exceções às Regras para Refinanciamento de Hipotecas, Deduções Fiscais
Mas a maioria dos tomadores de empréstimos é capaz de contornar essas restrições sobre as deduções para o interesse do consumidor, graças às regras para empréstimos imobiliários . Essas regras permitem-lhes deduzir todo o juro, desde que o montante em excesso da hipoteca existente, acrescido de todos os outros empréstimos, não seja superior a $ 100.000, caindo para $ 50.000 para os casais que depositem devoluções separadas. Não faz diferença como os mutuários usam os recursos.
Quando seus empréstimos refinanciados são parcialmente empréstimos para aquisição de moradias e empréstimos para aquisição de moradias, há um limite geral de US $ 1.100.000, US $ 1.000.000 para dívidas de aquisição e US $ 100.000, caindo para US $ 550.000 para casais se apresentarem separadamente.
Quando os empréstimos ultrapassam o teto de US $ 1.000.000 para empréstimos de aquisição de casas e US $ 100.000 para empréstimos de patrimônio, o excesso geralmente é categorizado como interesse pessoal indedutível. A glosa geral está sujeita a exceções para os recursos de empréstimos usados para fins comerciais ou de investimento.
Refinanciamento de hipotecas Deduções fiscais para contribuintes sujeitos a AMT
No entanto, outra restrição se aplica ao número cada vez maior de tomadores de empréstimo sobrecarregados pela AMT (imposto mínimo alternativo).
O AMT permite deduções para pagamentos de juros em empréstimos de aquisição de casa de até US $ 1.000.000. Mas as regras da AMT negam quaisquer deduções de juros sobre empréstimos imobiliários para casas de primeira ou segunda residência, a menos que os recursos do empréstimo sejam usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente as moradias; Uma razão pela qual as propagandas de empréstimos imobiliários costumam refrear a problemática questão da dedutibilidade fiscal.
Julian Block é um advogado fiscal em Larchmont, NY.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.