Quanto um vendedor deve o IRS após um encerramento ou venda a descoberto?
Não parece justo. O pior é que você pode nem descobrir que deve impostos até o dia em que abrir o seu e-mail para encontrar um 1099.
Tenha em mente que nem todos os 1099 significam que você pagará imposto de renda. Os bancos enviam os 1099s como uma questão de rotina.
Falei com Julian Block, um advogado em Larchmont, NY, que foi citado pelo The New York Times como um dos principais profissionais de impostos. Eis o que ele tem a dizer sobre impostos, ganhos e perdas em vendas em dificuldades , como execuções de hipotecas e vendas a descoberto:
Bloco Juliano em Ganhos e Perdas
"Os vendedores que possuíram suas residências pessoais por longos períodos ainda perceberão ganhos.
"Mas os vendedores de residências adquiridas nos últimos dois anos vão incorrer em perdas. Mesmo supondo que não haja quedas de preço, as perdas resultarão em despesas com corretores de imóveis, advogados e afins. Os vendedores não poderão deduzir essas perdas. Não faz diferença que eles sejam forçados a vender por causa de, por exemplo, mudanças de emprego ou razões de saúde.
"Além dos problemas para os vendedores de residências pessoais, há problemas fiscais para os investidores que, digamos, compraram vários condomínios em lugares como a Flórida e não são capazes de vendê-los porque os possíveis compradores estão aguardando mais quedas nos preços".
Muitas vezes, não vale a pena para esses investidores alugar seus lugares; o que recebem como pagamentos de aluguel será insuficiente para cobrir seus impostos imobiliários e juros hipotecários . Sua única opção é vender com prejuízo ".
Bloqueie a compensação de perdas contra ganhos
"Os vendedores podem compensar suas perdas de capital com ganhos de capital.
Mas, na ausência de ganhos de capital, o limite anual é de US $ 3.000 para os prejuízos que eles podem compensar com sua "renda ordinária", ou seja, a receita de fontes como salários, pensões e retiradas de planos de aposentadoria . A lei lhes permite levar adiante perdas não utilizadas para anos posteriores ".
Bloqueio de regras fiscais para execuções hipotecárias
"O IRS tem regras fiscais para execuções hipotecárias ou retomadas por credores de casas de proprietários que ficaram para trás em seus pagamentos de hipoteca . Pode haver consequências fiscais graves e inesperadas para um proprietário que simplesmente se afasta porque ele ou ela tem pouco ou nenhum patrimônio e o credor assume e vende o lugar.
"Nessa situação, o cancelamento ou perdão pelo credor da dívida geralmente significa que o devedor tem renda declarada, embora haja algumas exceções - por exemplo, insolvência".
Bloqueio de Responsabilidade Pessoal
"Um exemplo: Brown compra um condomínio e o usa como residência pessoal . Ele paga US $ 300.000, paga US $ 15.000 e empresta US $ 285.000. Ele é pessoalmente responsável pela hipoteca. Quando o saldo restante do empréstimo é de US $ 280.000, O padrão Brown e o banco credor aceitam sua transferência voluntária da unidade, cancelando o empréstimo.
Condomínios semelhantes na época foram vendidos por US $ 230.000.
"O código fiscal trata a transação como uma venda. Brown incorre em uma perda indedutível de US $ 70.000, a quantia pela qual a base ajustada de US $ 300.000 de seu condomínio excede seu valor de mercado de US $ 230.000. Nenhuma dedução para a perda porque Brown usa o condomínio como residência pessoal. .
"Brown também tem renda reportável de US $ 50.000 quando o banco cancela o empréstimo. Os US $ 50.000 são o valor pelo qual a dívida de US $ 280.000 excede o valor de mercado de US $ 230.000.
"Digite o IRS quando a propriedade hipotecada for executada ou retomada, e o banco a readquirir, ou o banco souber que Brown abandonou a propriedade. O banco enviará um Formulário 1099-A para Brown e o IRS. Usando os números no exemplo, o 1099-A indica o preço da oferta de execução hipotecária (US $ 230.000), o valor da dívida de Brown (US $ 280.000) e se ele era pessoalmente responsável.
O cancelamento da dívida (aqui, US $ 50.000) é tributado às alíquotas da renda ordinária, o mesmo que para o salário. "
Dívida Garantida sem Responsabilidade Pessoal
De acordo com Kleinrock Publishing, o IRS diz que os vendedores que não são pessoalmente responsáveis por uma dívida vão perceber uma quantia que inclui a dívida total cancelada, mesmo se o valor da propriedade que é garantia para a dívida for menor, o que pode ser compensado dependendo sua base ajustada na propriedade. Os empréstimos em dinheiro garantidos por imóveis na Califórnia não acarretam responsabilidade pessoal.
Por exemplo, Smith compra uma casa avaliada em US $ 300.000, baixa US $ 30.000 e tira uma hipoteca de US $ 270.000. Smith deixa de fazer pagamentos . O banco encerra um saldo de empréstimo de US $ 260.000 e o valor de mercado da casa caiu para US $ 250.000. Smith tem uma base ajustada de US $ 295.000, devido a uma perda de US $ 5.000 por acidentes. A quantia que Smith percebe no encerramento é de US $ 260.000. Smith calcula seu ganho ou perda comparando US $ 260.000, que é a quantia realizada, com sua base ajustada de US $ 295.000. Ela tem uma perda realizada de US $ 35.000.
Antes da execução duma hipoteca ou da venda, planeie adiante
Antes de vender em uma venda a descoberto ou passar por um encerramento, procure aconselhamento jurídico e fiscal. Faça o planejamento tributário com antecedência, antes que seja tarde demais.
Para mais informações, entre em contato com um Contador Público Certificado ou verifique o site do IRS.
Uma correção temporária, chamada Lei de Alívio da Dívida de Perdão por Hipoteca de 2007, fornece alívio da tributação do perdão da dívida para certos ocupantes do proprietário e pode expirar antes das renovações. As leis da Califórnia são diferentes para a tributação de venda a descoberto devido ao Código Civil CA 580e e às cartas de hipoteca emitidas pelo IRS e em nome do Conselho de Imposto de Franquia. Procure consultores fiscais competentes para determinar se você está isento de impostos.
Fonte: Os livros do advogado Julian Block incluem "O guia do vendedor doméstico para poupanças fiscais", elogiado pelo professor de direito James Edward Maule da Universidade Villanova como "Uma explicação fácil de ler e bem organizada das regras fiscais." Para encomendar seus livros , visite o site de Julian Block.