Os preços normais de venda em casas podem despencar devido a execuções hipotecárias nas proximidades
Em outros bairros, uma casa hipotecada pode ser embarcada e coberta com grandes cartazes, anunciando-a como uma propriedade do banco ou REO.
Algumas casas hipotecadas permanecem abandonadas por anos. As ervas daninhas crescem o suficiente para cobrir as calçadas, os brincalhões lançam pedras através das janelas do segundo andar, e a casa se torna uma monstruosidade para o bairro.
Sinais de execuções hipotecárias podem deixar os vizinhos se perguntando sobre o valor de suas casas. Proprietários de casas vizinhas estão preocupados que um encerramento pode afetar os valores da propriedade, e com razão.
As avaliações incluem casas como a sua, além de execuções hipotecárias
Existem três métodos de avaliação de propriedade:
- Abordagem de custo - Este método considera o custo para construir a casa mais o valor da terra.
- Abordagem de renda - é usada para comparar várias unidades com base nas taxas de capitalização.
- Abordagem do valor de mercado. Esse tipo de avaliação compara a propriedade do assunto a três vendas comparáveis na vizinhança.
Se duas vendas comparáveis forem transações regulares e uma for um encerramento ou venda a descoberto, o avaliador utilizará essa venda em dificuldades como uma propriedade comparável?
Para obter respostas, conversei com Derek Yuke, um avaliador da Yuke & Associates em Sacramento.
Yuke tenta encontrar transações de comprimento de braço ao montar uma avaliação. Estas são consideradas vendas a valor de mercado, oferecidas para venda por um vendedor disposto e compradas por um comprador habilitado e disposto, sem nenhuma das partes sob coação ou relacionadas.
Mesmo que isso signifique puxar as vendas comparáveis de uma vizinhança adjacente e se ajustar ao valor, a maioria dos avaliadores, diz ele, pode encontrar transações com o braço na mão para usar em uma avaliação.
Yuke está no ramo desde 1996 e diz: “Se eu usar um encerramento, explico porque o usei. Eu digo que não é uma boa companhia e não dá muito peso. ”Ele diz que as execuções não representam valor de mercado, e ele sempre pode encontrar vendas regulares para incorporar em suas avaliações. "Se há apenas execuções hipotecárias em uma área, isso afeta o mercado porque se torna o valor", alerta Yuke.
Execuções hipotecárias tornam os HOAs vulneráveis
Yuke continua: “Se não houver transações regulares, você está preso. O desenvolvimento de um condomínio é difícil ”. O que acontece se houver apenas vendas a descoberto ou foreclosures na associação de um proprietário ? De acordo com Yuke, essas são as melhores composições para esse desenvolvimento porque são as únicas composições disponíveis.
As vendas afligidas da associação de um proprietário também significam que é improvável que o proprietário tenha pago a parcela proporcional da unidade das dívidas do HOA. Se o fundo de associação do proprietário é baixo, são os outros proprietários que acabam pagando a conta na forma de taxas de associação mais altas.
Infelizmente, embora muitas associações de proprietários de casas tenham o poder de expulsão se as dívidas estiverem atrasadas, poucas têm o dinheiro ou os meios para fazê-lo, e aquelas que muitas vezes renunciam ao processo quando o valor da hipoteca é maior do que o valor da unidade.
Foreclosures Weaken próximos preços
Embora alguns estudos mostrem que os bairros com altos números de encerramento percebem uma queda de 1% em valor, a queda de valor nem sempre é devido ao número de execuções hipotecárias. Muitas vezes, os preços em queda são devidos à percepção dos compradores da área, juntamente com a negligência extrema do proprietário anterior da propriedade.
Algumas vendas de execução parecem se autoperpetuar. Assim que um proprietário entra em default, outros próximos parecem seguir. Se o proprietário inadimplente for expulso ou abandonar a propriedade, a casa abandonada ficará em desuso.
Casas sem recurso de meio-fio que precisam de reparos significativos não são vendidas por valor de mercado .
Parte da desvantagem de comprar execuções hipotecárias é o fato de as casas serem vendidas “como estão”, e os compradores não têm garantia de condições. Alguns proprietários de imóveis que estão perdendo tudo devido a execuções hipotecárias talvez não pensem em vender os aparelhos embutidos e arrancar o encanamento de cobre para vender a sucata. Casas com características em falta também diminuem os preços da vizinhança.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.