Se você tentar obter o tipo errado de empréstimo, mesmo que sua venda a descoberto seja aprovada pelo banco do vendedor, talvez não seja possível fechar a transação devido a problemas de financiamento. Infelizmente, nem todo tipo de financiamento disponível nos Estados Unidos pode ser usado para comprar uma venda a descoberto.
Esperando aprovação
A menos que a venda a descoberto que você pretende comprar seja uma venda a descoberto da Wachovia ou uma venda a descoberto da HAFA pré-aprovada, você pode praticamente esperar algum tempo para a aprovação de venda a descoberto. Obter uma venda a descoberto aprovada pode levar de 4 a 8 semanas, em média, para um ano ou mais.
Durante este período de tempo, as taxas de juros flutuam. Muitos credores não vão bloquear um empréstimo por mais de 30 dias sem cobrar pelo privilégio. Alguns não lhe darão uma trava de empréstimo até que você obtenha aprovação de venda a descoberto. Se as suas taxas de juros subirem, você poderá descobrir que não está mais qualificado para comprar aquela casa.
Dica: tente comprar abaixo seus meios. Não estenda o valor do empréstimo pré-aprovado para o valor máximo. Deixe-se alguma flexibilidade.
Não fechar antes da aprovação expirar
Muitos bancos de venda a descoberto querem fechar dentro de 30 dias da aprovação de venda a descoberto. Se você estiver obtendo um empréstimo que exija um período de aprovação mais longo, como um empréstimo da Seção 184, talvez não seja possível fechar dentro do prazo especificado e sua aprovação expirará.
Às vezes, mesmo com um empréstimo convencional , atrasos no financiamento de venda a descoberto são inevitáveis. Talvez os avaliadores tenham backup e a avaliação não possa ser concluída a tempo ou a subscrição demore mais do que o normal. Se o representante do empréstimo não obtivesse uma repartição das taxas aprovadas, e algumas das taxas que o vendedor não podia pagar fossem transferidas para o comprador, a revisão da Estimativa da Boa Fé também poderia atrasar o processo.
Alguns bancos não emitem uma extensão para suas cartas de aprovação de venda a descoberto.
Dica: pergunte antecipadamente ao credor se a empresa pode garantir um fechamento de 30 dias. Além disso, se você ouvir que a carta de aprovação está chegando, inicie seu empréstimo antecipadamente.
Reparos em potencial raramente pagos por banimento
Muitos credores têm condições de empréstimo. As diretrizes de reparo da FHA podem exigir muitos reparos, como consertar lascas de tinta de uma casa anterior a 1978 ou instalar corrimãos. Um empréstimo VA , sem dúvida, pedir um relatório de pragas e um certificado de conclusão de pragas claro. Mesmo que o seu empréstimo seja convencional, o avaliador pode notar um teto defeituoso e pedir uma substituição antes de concordar em financiar essa venda a descoberto. Bancos raramente pagarão por reparos. As vendas a descoberto são vendidas em "como estão". Além disso, o banco não permitirá que o vendedor pague pelos reparos, porque se o vendedor tiver algum dinheiro extra, geralmente o banco vai querer esses fundos.
Dica: peça ao seu agente para inspecionar previamente a casa e discutir problemas potenciais com antecedência.
Os custos de fechamento não podem ser cobertos
Muitas vezes, os compradores pedem a um vendedor que pague seus custos de fechamento . Se o comprador não tiver dinheiro suficiente para pagar os custos de fechamento e o banco se recusar a permitir a concessão, o comprador pode não conseguir comprar essa venda a descoberto .
Às vezes, os bancos de venda a descoberto do Wells Fargo FHA reduzirão o valor normalmente pago por outros bancos porque a Wells Fargo diz que suas diretrizes para a FHA proíbem um crédito total de 3% em algumas circunstâncias. Também descobri que alguns bancos de venda a descoberto rejeitarão automaticamente um crédito de fechamento do comprador se o comprador estiver reduzindo mais de 3,5%.
Dica: pergunte ao agente da agência se o banco pagará uma concessão para fechar os custos quando você escrever a oferta ou oferecer mais do que o preço de lista para compensar.
Lidando com dois credores e obtendo aprovação
Se houver dois empréstimos em uma venda a descoberto , você precisará do consentimento de ambos os credores para fechar. Você está assumindo um risco se você avançar com uma avaliação e / ou inspeção residencial antes de receber a aprovação de ambos os credores. Um credor pode concordar enquanto o outro pode rejeitar a venda a descoberto ou se opor à contribuição do vendedor no HUD.
Dica: peça para ver um relatório de título preliminar ou compromisso de título para determinar quantos empréstimos são garantidos pela propriedade. Pode haver um empréstimo pago que nunca foi reconvocado.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.