Como escrever ofertas para comprar Foreclosures REO
Quando os bancos prometem execuções de REO sob as vendas comparáveis, muitas vezes, as ofertas múltiplas são a resposta. Isso significa que você pode enfrentar uma concorrência acirrada por essa casa do banco .
Ou não. Procure casas com dias mais longos no mercado se você quiser negociar preços mais baixos.
Não é incomum que algumas execuções de REO em Sacramento, onde eu vendo, recebam 15 ou 20 ofertas. Às vezes, o banco descartará quase todas as ofertas e, em seguida, solicitará aos compradores selecionados que reenviem a oferta "Mais alta e Melhor". Às vezes, o banco simplesmente aceita a melhor oferta no início.
Se você está se perguntando como pode fazer com que sua oferta de REO brilhe acima de tudo e seja a oferta vencedora, aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a selecionar o preço e os termos corretos:
1) Obter o histórico da propriedade desse encerramento REO
Peça ao agente do seu comprador para descobrir o preço de compra do banco na escritura do agente fiduciário ou na escritura do xerife. Geralmente, é anotado no próprio documento, que você pode obter dos registros de impostos ou de uma empresa de títulos. Compare esse preço ao preço que o banco está pedindo. Às vezes, o banco quer fazer um encerramento e definirá um preço de oferta tão alto que nenhum investidor comprará a casa em leilão.
Olhe para a quantidade de empréstimos que já foram garantidos para a propriedade. Algures entre o saldo original da hipoteca e o preço de venda de encerramento é o montante que o banco aceitará, se a casa estiver com um preço inferior.
2) Determine as vendas comparáveis para o encerramento de REO
Em muitos casos, o preço de tabela tem pouca influência sobre o valor da casa.
O valor de mercado tem o maior peso. Se você estiver enfrentando ofertas concorrentes, outros compradores oferecerão mais do que o preço de tabela.
- Veja os últimos três meses de vendas comparáveis , um mini- CMA, para aquele bairro, para determinar quanto vale a pena essa execução de REO. Tente usar apenas as casas que mais se aproximam do REO em relação a metragem quadrada, número de quartos, banheiros, amenidades e condição.
- Veja as vendas pendentes . Peça ao seu agente para ligar para os agentes de listagem das vendas pendentes para tentar descobrir o preço de oferta aceito. Alguns agentes de listagem compartilharão essa informação e outros não.
- Veja as listagens ativas. Essas são, provavelmente, as listagens que outros compradores usarão para formular um preço, porque são as únicas casas que esses compradores realmente visitam.
3) Analisar REO do agente de listagem vendido
A maioria dos agentes REO trabalha para um ou dois bancos. Alguns agentes de listagem são agentes de listagem exclusivos para REOs e não listam nenhum outro tipo de propriedade. Como os agentes do REO negociam em volume, eles geralmente aplicam os mesmos princípios de preço a todas as listagens de REO .
- Peça ao agente do seu comprador para procurar o agente de listagem no MLS .
- Execute uma pesquisa usando o nome do agente de listagem para localizar os últimos três a seis meses das listagens desse agente.
- Puxe o histórico dessas listagens para determinar a relação entre preço de lista e preço de venda. Se a maioria dessas listagens for vendida por, digamos, 5% sobre o preço de lista, talvez seja necessário oferecer 6% sobre o preço de lista e vice-versa.
4) Pergunte sobre o número de ofertas recebidas pelo encerramento do REO
Se não houver ofertas na casa REO, provavelmente você poderá oferecer menos do que o preço de tabela e aceitar sua oferta. No entanto, se houver mais de duas ofertas, você provavelmente precisará oferecer acima do preço solicitado.
Se houver 20 ofertas, tenha em mente que algumas dessas ofertas podem ser todas em dinheiro. Bancos gostam de todas as ofertas em dinheiro. Se você está obtendo financiamento, talvez seja necessário aumentar o preço da sua oferta para ser considerado.
5) Enviar carta de pré-aprovação
Escusado será dizer que você não quer uma carta pré-venda. Você quer uma carta de pré - aprovação .
Obter pré-aprovado de sua escolha de credor com antecedência.
Além disso, obter pré-aprovado pelo credor que possui a propriedade. Não espere usar este credor para o seu empréstimo, mas envie a carta de pré-aprovação deste credor, juntamente com a carta do seu próprio credor. Os bancos nem sempre confiam em outras pré-aprovações de credores, mas tendem a confiar em seus próprios departamentos. Se você está comprando um REO da Wells Fargo, você pode ter uma vantagem se a sua pré-aprovação for da Wells Fargo, é tudo o que estou dizendo.
6) Não peça ao banco REO para pagar por reparos / inspeções
Às vezes, os bancos pagam pelos reparos, mas normalmente não concordam em fazê-lo na fase de oferta. Se houver problemas encontrados durante uma inspeção residencial , renegocie após a aceitação de sua oferta. No passado, consegui negociar reduções para itens de grande porte, como um HVAC inoperante. Mas coisas que você pode ver com seus próprios olhos e itens menores são seus para lidar com a cláusula AS IS inerente à maioria das vendas de encerramento REO.
7) Encurte o Período de Inspeção
Se outros compradores pedirem 17 dias, por exemplo, para realizar inspeções, e você pedir 10, você pode ser considerado o comprador mais sério. Uma inspeção é normalmente apenas para a edificação do comprador. É muito improvável que o banco responda a quaisquer solicitações de reparo. Não cometa o erro de pensar que você pode entrar em alta e renegociar mais tarde.
Preste especial atenção à suspeita de mofo que pode ocorrer em lares abandonados depois de terem ficado vagos por um longo período de tempo.
8) Oferta para dividir as taxas com o banco REO
Alguns bancos não pagam taxas de transferência, por exemplo. Se o comprador oferecer a divisão dessas taxas, o banco se sentirá mais receptivo a aceitar a oferta. Mesma coisa para taxas de depósito.
Muitos bancos negociam taxas de desconto para o seguro de títulos . Se o banco pagar pela política do proprietário, a política da ALTA pode custar um pouco mais. Mas ainda é uma boa ideia deixar o banco escolher o título se você quiser que sua oferta seja aceita.
Considere as conseqüências da avaliação
Se você oferecer um preço acima da lista, tenha em mente que a avaliação precisará comprovar esse preço. Se você está lidando com uma baixa avaliação , você tem opções, então não se desespere. Lembre-se de que o banco provavelmente se deparará com esse problema com o próximo comprador que obtiver financiamento.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.