Aprenda as complexidades de comprar propriedades contingentes de venda a descoberto
Um leitor pergunta: "Olhando para as listagens de venda a descoberto online, notei que algumas dessas listagens dizem" contingente ativo de venda a descoberto ". Isso significa que o banco aprovou a venda a descoberto, mas ninguém fez uma oferta ainda? ativo venda a descoberto contingente significa?
Resposta: No serviço de listagem múltipla no norte da Califórnia, quando um vendedor aceita uma oferta de venda a descoberto , essa listagem pode ser colocada em um status chamado "contingente ativo curto". É suposto que outros agentes saibam que a casa não está mais à venda porque uma oferta foi aceita.
Isso não significa, no entanto, que o banco tenha emitido uma aprovação de venda a descoberto . A oferta de venda a descoberto aceita é simplesmente dependente da aprovação do banco.
Como esse status confunde os usuários do MLS, alguns serviços de banco de dados de listagem alteraram seus procedimentos para permitir outro status para esses tipos de vendas a descoberto ; agora eles são mais bem definidos como "aprovação pendente de emprestadores curtos". As casas restantes no MLS marcadas como "contingente ativo curto" são aquelas em que o vendedor está procurando ativamente por ofertas de reserva .
Como funcionam os contingentes ativos de venda a descoberto
Às vezes, dependendo do mercado imobiliário, um agente pode listar uma propriedade de venda a descoberto abaixo do valor de mercado, para o desgosto de alguns agentes compradores. Estes agentes são muitas vezes incomodados porque eles têm dificuldade em descobrir o quanto a casa realmente vale a pena e não sabe o quanto seus compradores podem precisar oferecer. Mas essa prática muitas vezes traz várias ofertas , que tendem a resultar em um preço de venda muito maior para o vendedor.
Aqui está como isso funciona:
- Os compradores enviam ofertas que geralmente contêm uma janela de três dias. Durante esse período, o vendedor pode escolher entre as ofertas.
- O vendedor seleciona a melhor oferta, que não é necessariamente a oferta mais alta, e a assina.
- Como os compradores às vezes não querem esperar pela aprovação de venda a descoberto, o vendedor pode aceitar uma ou mais ofertas de backup como garantia.
- A oferta aceita é enviada ao banco para aprovação .
- A critério do vendedor, e desde que o contrato não contenha palavreado que o proíba, o vendedor poderá instruir o agente a enviar ofertas de backup também ao banco.
Isso significa que, no momento em que você identificar uma lista contingente de venda a descoberto ativa, o processo provavelmente estará em andamento. Mas há sempre uma chance de o contrato aceito se desmoronar.
Fazendo Ofertas em Listagens Ativas de Venda a Curto Contingente
Você não tem nada a perder enviando uma oferta em uma listagem contingente ativa de venda a descoberto. Isso porque alguns compradores escrevem muitas ofertas em outras casas. Quando outra oferta é aceita por esses tipos de compradores, os compradores então retiram suas ofertas contingentes pendentes.
Se o comprador se afastar , o agente do vendedor ligará para o agente do comprador, cujo comprador está em posição de reserva. Mas isso não significa que um comprador nesta posição será mais próximo da aprovação de venda a descoberto . Alguns bancos fazem com que os vendedores recomeçam quando um novo comprador entra no processo.
Se a oferta que você enviou estiver por trás das ofertas de backup, talvez você não tenha muita chance de comprar essa venda a descoberto . Sua segunda melhor estratégia é estar na primeira posição de back-up.
Sua melhor posição e, claro, melhor jogada estratégica é ser a oferta aceita.
A menos que meus clientes-compradores não tenham nada melhor a fazer do que esperar para ver se uma oferta contingente ativa diminui, aconselho-os a procurar apenas vendas a descoberto e a ignorar os contingentes ativos. Eu prefiro que eles esperem para ver se a casa volta ao mercado como uma venda a descoberto e então a arrebata. Ainda assim, vale a pena ligar para o agente de listagem para verificar o status.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.