Pergunta: Como um vendedor de venda a descoberto pode cancelar seu contrato de venda a descoberto?
Um leitor pergunta: "Assinamos um contrato de compra para comprar uma casa em Elk Grove. Foi uma venda a descoberto. Nosso agente nos disse para esperar pelo menos três meses para o banco aprovar a venda a descoberto. Depois, esperamos 90 dias Nosso agente ligou para dizer que o vendedor tinha cancelado nosso contrato de venda a descoberto porque o banco aprovou algum outro comprador em vez de nós.
Isso é legal? Como um vendedor pode cancelar nosso contrato de venda a descoberto? "
Resposta: Ah, não! Quão decepcionante para você, e como é frustrante esperar todo esse tempo, pensando que você teria a casa. Meu coração vai para você. Lamento saber que o vendedor cancelou seu contrato de venda a descoberto. Deixe-me esclarecer o que poderia ter acontecido.
As vendas a descoberto são complexas e difíceis. Lançar uma chave no processo como esse ao cancelar sua venda a descoberto no último minuto seria perturbador para qualquer comprador, especialmente um comprador de imóveis que fosse paciente e leal. Pode acontecer, porém, e ficarei feliz em explicar por que em um minuto.
Compradores podem cancelar o contrato de venda a descoberto
Muitas vezes, não é o vendedor que cancela o contrato de venda a descoberto . É o comprador. No geral, a maioria dos agentes de venda a descoberto não se importa com o comprador que recebe a casa, desde que o comprador esteja qualificado e disposto a esperar pelo processo de venda a descoberto .
Eis algumas razões pelas quais um comprador pode cancelar o contrato de venda a descoberto retirando a oferta:
- Os compradores podem encontrar uma casa que gostam mais ou uma casa que pode fechar mais rapidamente.
- Os compradores podem ficar com frio , conhecido como remorso do comprador.
- Os compradores podem não ter tido a intenção de esperar pela aprovação de venda a descoberto, mas, em vez disso, fizeram várias ofertas em mais de uma casa, fazendo a venda a descoberto que é aprovada primeiro.
Observação: alguns especialistas jurídicos dizem que viola a lei de contratos para que um comprador envie mais de uma oferta por vez se o comprador não puder comprar as duas casas.
Vendedores que cancelam contratos de venda a descoberto
Embora seja mais comum que um comprador cancele um contrato de venda a descoberto, os vendedores também podem ter o direito de cancelamento . Os vendedores normalmente não assinam um contrato de compra sem especificar que o contrato está sujeito à aprovação da venda a descoberto pelo credor.
Na Califórnia, os agentes do comprador geralmente anexam um "contrato de venda a descoberto" ao contrato de compra. O adendo de venda curta especifica que toda a transação está condicionada à aprovação do emprestador. Além disso, os bancos não têm obrigação de aprovar uma venda a descoberto.
Minhas fontes legais dizem que se o banco decidir aceitar uma segunda oferta do Comprador nº 2, a contingência de venda a descoberto com o Comprador nº 1 falhará e a transação com o Comprador nº 1 será encerrada.
Veja como o vendedor pode cancelar um contrato de venda a descoberto:
- Um vendedor pode decidir cancelar a listagem e o agente da listagem concordará.
- Um encerramento pode ocorrer, impedindo a venda a descoberto.
- O vendedor pode aceitar uma oferta maior e cancelar a primeira oferta .
Como os compradores podem impedir que os vendedores cancelem a venda a descoberto
Embora isso raramente aconteça, às vezes os vendedores ficam com medo e mudam de opinião sobre a venda.
Nesse caso, um comprador que tenha um contrato de compra assinado deve procurar o conselho de um advogado.
A melhor coisa que um comprador pode fazer é ler o contrato de compra de venda a descoberto e, se anexado, o adendo de venda a descoberto. Um comprador pode querer conversar com um advogado também. Basicamente, se o adendo de venda a descoberto incluir palavreado que permite ao vendedor continuar a comercializar a propriedade e permitir que todas as ofertas sejam apresentadas ao banco, o banco pode optar por aceitar uma oferta a qualquer momento que seja superior à oferta do primeiro comprador .
Muitos compradores acreditam que o adendo de venda curta protege seu depósito em dinheiro e permite que eles iniciem uma inspeção residencial após a aprovação de venda a descoberto , o que acontece, mas não lêem as letras miúdas.
A boa impressão geralmente favorece o vendedor. Se um comprador achar tal palavreado questionável, um comprador pode muito bem insistir que a cláusula seja removida em sua totalidade do adendo de venda curta.
Embora não aconteça com muita frequência que um vendedor expulse um comprador sob contrato em favor de uma oferta maior, isso pode acontecer em uma venda a descoberto. Geralmente, um vendedor não é aquele em que o comprador fecha o depósito, a menos que haja uma conseqüência fiscal.
Para mais aconselhamento jurídico sobre vendas a descoberto, fale com um advogado imobiliário .
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.