Pergunta: Devemos escrever uma oferta de backup para comprar uma casa?
Um leitor pergunta: "Encontramos a casa perfeita, mas nosso agente diz que o vendedor só aceitará uma oferta de backup. Não queremos estar no backup. Queremos comprar essa casa. Como podemos fazer uma oferta de backup que dará essa casa? Minha esposa diz que estamos desperdiçando nosso tempo, tempo que poderia ser gasto olhando para casas que compram e que não têm ofertas. Devemos escrever uma oferta de reserva para comprar uma casa? "
Resposta: A coisa boa sobre a sua situação é que o vendedor provavelmente não pediria ofertas de backup se o vendedor não sentisse que havia uma boa chance de que a oferta na mão explodisse ou desaparecesse. Geralmente, se você é a segunda pessoa na fila, você pode muito bem acabar comprando aquela casa . As chances são boas. Mas posso entender sua relutância em fazer uma oferta de backup. Ninguém quer jogar segundo violino, exceto o segundo violinista, certo?
O que é uma oferta de backup?
Vamos começar analisando o que faz da sua oferta uma oferta de backup. Primeiro, o vendedor já aceitou outra oferta. Essa primeira oferta pode ser qualquer número de coisas, incluindo ser um contrato contingente , que depende de um certo número de eventos que podem ou não fechar. Algumas dessas contingências podem ser:
- Contingente no comprador que vende uma casa existente
- Contingente em inspeções, que incluem uma inspeção residencial satisfatória
- Contingente sobre a casa avaliando o preço de venda e uma baixa avaliação é uma possibilidade
- Contingente ao comprador obter financiamento favorável e tudo pode acontecer na subscrição
Se qualquer uma dessas situações atingir um obstáculo, a transação poderá ser cancelada. Se a transação for cancelada, o vendedor precisará colocar a casa de volta no mercado e começar a mostrar a casa novamente.
Uma oferta de backup reconhece a existência de uma oferta existente e diz que, se o primeiro comprador cancelar, você estará automaticamente em contrato com o vendedor.
Uma oferta de backup impede o vendedor de receber ofertas de outros compradores ou colocar a casa de volta no mercado. Quando o primeiro comprador cancela, você está em contrato. Se os preços subiram porque você está comprando um mercado em alta, você bloqueou o preço original em sua oferta de backup.
Uma oferta de backup precisa ser assinada por todas as partes do contrato para ser eficaz. Os vendedores podem assinar mais de uma oferta de backup, desde que o vendedor torne conhecida a posição de cada parte. Por exemplo, você pode estar na posição 3 ou 4 se houver quatro ofertas de backup. Idealmente, você quer estar na posição # 1, a primeira oferta de backup.
As ofertas de backup precisam ser mais altas que o preço de tabela?
Se a sua oferta de backup precisa ser maior do que o preço pedido depende de quantas ofertas o vendedor recebe. Em uma situação de oferta múltipla, você pode ter certeza de que haverá ofertas para mais do que o preço de lista. É assim que várias ofertas vão:
- Primeira oferta: menor que o preço de tabela, porque o comprador não sabe que mais alguém está interessado.
- Segunda oferta: Liste o preço porque muitas vezes o primeiro e o segundo chegam juntos.
- Terceira oferta: ligeiramente mais do que o preço de tabela, porque o comprador realmente quer a casa
- Quarta oferta para a décima oferta: em algum lugar no meio, porque esses compradores sabem que é uma chance.
O vendedor tem um incentivo para ficar com a oferta do primeiro comprador, especialmente se for uma oferta maior. Mas você está economizando tempo e problemas ao vendedor enviando uma oferta de backup, de modo que o vendedor pode estar disposto a aceitar um pouco menos para lhe dar um incentivo para esperar. Mas se várias ofertas são a norma, geralmente é melhor combinar a oferta na tabela. Converse com seu agente sobre estratégias aceitáveis. Não vá cegamente em sua própria intuição. Use o conhecimento do seu agente sobre o mercado.
Ofertas de backup e vendas a descoberto
Se você está comprando uma casa que está sujeita a uma aprovação de venda a descoberto, uma oferta de backup para uma venda a descoberto provavelmente lhe dará chances maiores que 50/50 de que a primeira oferta irá embora.
Muitos compradores não querem esperar pela aprovação de venda a descoberto , e qualquer pequeno problema ao longo do caminho pode atrasar uma venda a descoberto. As chances são muito altas o primeiro comprador não vai esperar.
Colocando-se em uma posição de apoio, você não é obrigado a comprar a casa, e você ainda pode olhar para outras casas no mercado enquanto espera. Se você encontrar outra casa que goste mais, poderá retirar sua oferta de consideração, mas essa prática é desaprovada por razões óbvias. Isso praticamente nega o propósito de uma oferta de backup.
No entanto, outro caminho a considerar é o vendedor de venda a descoberto e o comprador pode ter assinado um adendo de venda a descoberto. Se esse adendo de venda a descoberto permitir que o vendedor aceite ofertas de backup e envie essas ofertas ao banco, talvez você esteja em posição de persuadir o vendedor a enviar sua oferta ao banco. Se é melhor que a primeira oferta, que oferta você acha que o banco de venda a descoberto aceitará? Isso efetivamente expulsaria o primeiro comprador. Fale com seu agente, no entanto.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.