Tipos básicos de ofertas de venda contingente
Embora haja muitas variações de uma oferta contingente , a maioria adere a um dos dois formatos:
- O vendedor manterá a propriedade no mercado, mas aceitará uma oferta contingente, fornecendo aos compradores um aviso de primeiro direito de recusa de 72 horas (negociável) para realizar no caso de o vendedor receber uma oferta melhor.
- O vendedor retirará a propriedade do mercado e esperará que o comprador venda a casa existente do comprador.
A probabilidade é que o vendedor escolha a opção um, mas os compradores prefeririam a opção dois. A razão pela qual um vendedor aceitaria a opção 2 seria se não houvesse qualquer outro comprador fazendo uma oferta de compra . A maioria dos vendedores não esperará para sempre e estipulará uma data para o fechamento da transação. Se a casa do comprador não tiver sido vendida até essa data, a transação poderá ser cancelada.
O que é um aviso de 72 horas para realizar uma oferta contingente?
O aviso a ser realizado pode ser de qualquer duração negociada: 24 horas, 48 horas ou qualquer número de dias.
O período de tempo é o que o comprador e o vendedor concordarem. Primeiro, o vendedor envia o aviso de 72 horas para ser apresentado ao comprador, informando ao comprador que outra oferta foi recebida e que o comprador agora tem 72 horas para remover a contingência para vender a casa existente do comprador. Se o comprador não remover a contingência para vender, geralmente o vendedor tem o direito de exigir o cancelamento de um contrato e reembolsar o depósito em dinheiro ao comprador.
Opções para remoção da contingência de venda segundo o primeiro direito de recusa
Ao aceitar uma oferta contingente por um determinado período de tempo, o vendedor está concedendo ao comprador o primeiro direito de recusa. Se outro comprador quiser comprar a casa e o comprador ainda não tiver vendido sua casa, o vendedor poderá pedir ao comprador que remova a contingência.
- Obtenha um empréstimo-ponte. É melhor ser pré-aprovado para um empréstimo-ponte antes de receber o aviso de 72 horas. Dessa forma, você não estará se esforçando para alinhar o financiamento em um período de 3 dias impossível. Empréstimos ponte são uma opção cara, porque você vai pagar taxas de empréstimo.
- Toque em uma linha de crédito de home equity. A maioria dos credores não lhe dará um empréstimo de home equity quando sua casa estiver no mercado, e um vendedor provavelmente não aceitará uma oferta contingente a menos que sua casa esteja no mercado. Mas não é um Catch-22. Se você criar uma linha de crédito de home equity antes de colocar sua casa no mercado, basta transferir fundos ou fazer um cheque.
- Mude sua hipoteca para um valor de empréstimo mais alto. Se você estivesse planejando colocar, digamos, 20% para comprar sua nova casa , coloque menos e obtenha uma quantia maior de hipoteca. Então, quando sua casa eventualmente vender, você pode usar os recursos para pagar a hipoteca. Esteja ciente de que muitos rácios de empréstimo-valor mais alto carregam taxas de juros mais altas.
- Pedir o adiantamento de um parente. Alguns compradores de imóveis ligam para o banco de mamãe e papai quando surge uma emergência. Não sei se comprar uma nova casa constitui uma emergência em sua família, mas em algumas famílias isso acontece. Talvez o tio Joe lhe dê essa herança cedo? Pode não doer perguntar.
- Remova sua contingência de venda e espere pelo melhor. Eu sei o que você pode estar pensando agora: "Ela está fumando crack?" Mas se você está confiante de que sua casa acabará vendendo, alguns compradores escolhem essa opção.
Risco de linha inferior para remoção da contingência de venda
Antes de remover uma contingência de venda, revise seu contrato de compra com um advogado e obtenha orientação legal para determinar seus direitos sob o contrato. Os contratos de compra da Califórnia, por exemplo, indicam claramente que seu depósito em dinheiro está em jogo caso você não cumpra o contrato.
Quanto você colocou? US $ 1.000? US $ 5.000? US $ 10.000? Se você pode viver perdendo essa quantia fazendo uma aposta que sua casa vai vender, pode valer a pena para você. Caso contrário, tente manter a contingência no lugar.
Evidências de fundos para fechar
Quando uma contingência é removida, os vendedores geralmente pedem evidências de fundos para fechar. Isso impede que os compradores removam arbitrariamente uma contingência sem uma intenção real de fechar (não que você estivesse pensando nisso). Se um parente tem os fundos, normalmente uma carta de presente do parente e cópia dos extratos bancários ou contas de estoque é suficiente para satisfazer o seu credor e o vendedor.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.