Uma solução para possíveis baixas avaliações
Nos mercados imobiliários super quentes que consistem em estoques limitados e muitos compradores que competem frequentemente pela mesma casa, os compradores motivados podem sentir a necessidade de oferecer um preço de compra mais alto. Muitas vezes, esse preço de oferta é alto demais para justificar pelo avaliador do credor. Isso pode resultar no que é conhecido como baixa avaliação . No entanto, os vendedores não devem deixar que a possibilidade de uma avaliação baixa os impeça de escolher uma oferta que possa ser mais alta do que a casa irá avaliar.
Vendedores têm opções.
Vejamos um exemplo típico do que pode acontecer no mercado de um vendedor quente. Primeiro, as casas que os compradores frequentemente querem combater são aquelas que são:
- Na melhor condição
- Preço certo
- Em um bairro de alta demanda
- Geralmente localizado em um distrito escolar extremamente desejável.
Se a casa que você quer vender possui todas essas qualidades e está no mercado há um curto período de tempo, é um sinal de que você, como vendedor sortudo, pode receber mais de uma oferta. Especialmente se houver uma indicação de alto interesse e muitas exibições em casa, evidenciadas pela multiplicidade de cartões de visita do agente deixados no balcão da cozinha.
Qual oferta múltipla sobre o preço de lista é melhor para aceitar?
É comum que os vendedores fiquem muito entusiasmados quando chegam várias ofertas de compra , todas excedendo o preço de lista. A primeira coisa que um vendedor provavelmente pensa é: "Oh , meu Deus, nós precificamos a casa por muito pouco ", o que é lógico, mas não necessariamente verdadeiro.
Geralmente, receber várias ofertas significa que você precificou a casa apenas para a direita. As ofertas acima do preço de tabela refletem o entusiasmo e a determinação de um comprador para ser escolhido como a oferta vencedora.
Cuidado com cartas de amor emocionais enviadas com a oferta de compra. Existem muitos sites onde os compradores podem baixar e reescrever uma carta projetada para puxar as cordas do coração do vendedor; alguns são verdadeiros e outros não são.
Os vendedores devem tentar o melhor que puderem para remover a emoção da decisão de vender. Tornar-se emocional é o primeiro passo para um lucro menor.
Isso deixa o preço de venda. Os compradores acreditam que, se oferecerem um preço mais alto do que qualquer outro comprador, o vendedor comprará sua oferta como dinheiro grátis caindo do céu e assinando. Mas os vendedores têm que considerar as conseqüências do que poderia acontecer se a casa não avaliasse essa quantia. Se a casa não vai avaliar o preço de compra, isso significa que o credor não vai concordar em emprestar um alto saldo de empréstimo para valor. Naturalmente, se a oferta é em dinheiro, normalmente não há avaliação.
A melhor oferta a aceitar é a oferta que provavelmente encerrará o depósito. O que significa que pode não ser a oferta com o maior preço de venda.
Exemplo de 3 ofertas sobre o preço de lista que não pode avaliar
Vamos dizer, por exemplo, que o vendedor de uma bela casa em um bairro altamente desejável em Elk Grove, Califórnia, decide listar sua casa a um preço de US $ 550.000. Talvez as vendas comparáveis dentro de um raio de meia milha sugerem um preço de venda de US $ 549.000, fazendo com que sua casa tenha um preço muito agressivo. No entanto, devido ao baixo estoque e alta demanda, o vendedor recebe 3 ofertas.
Eles são:
- Oferta nº 1 de Jane Eyre : US $ 560.000 de um comprador com 3,5% de adiantamento e um empréstimo FHA . Este comprador tem um encerramento em seu registro nos últimos 5 anos. Jane não preencherá a lacuna entre empréstimo e avaliação, mas concordará em pagar US $ 1.000 a mais do que qualquer outro comprador.
- Oferta # 2 da Arlo Guthrie : US $ 557.000 com 10% de desconto e um empréstimo convencional . A Arlo oferece para pagar qualquer diferença entre o valor avaliado e o preço de venda, até um máximo de US $ 5.000.
- Oferta # 3 de Joe Dimaggio : US $ 559.000 com 3,5% de desconto e um empréstimo da FHA. Esse comprador enviou outra oferta ao agente da listagem em outra propriedade com termos similares e simplesmente espera o melhor. Isso realmente aconteceu, se você pode acreditar.
Como vendedor, você pode ficar tentado a aceitar a oferta de Jane Eyre. Afinal, quem sabe sobre avaliadores?
Uma avaliação é apenas uma opinião de valor, e pode diferir de avaliador para avaliador. O mercado muda e muda constantemente. Novas vendas comparáveis poderiam aparecer, ou um avaliador poderia dar mais para upgrades do que outro avaliador. Há muita flexibilidade às vezes entre valores avaliados.
Ou você pode querer considerar o pior cenário possível. Pior cenário seria a casa poderia avaliar em US $ 550.000. Nesse caso, Jane Eyre cancelaria seu contrato . Sem mencionar que ofertas como "pagarei US $ 1.000 a mais do que o próximo comprador" podem ser consideradas ofertas não aceitáveis do ponto de vista legal, uma vez que não há preço de venda real oferecido. É ambíguo. Além disso, é possível que o credor de Jane não a qualifique para comprar qualquer casa devido a sua execução, já que esta é uma opção do subscritor. Bandeira vermelha.
A oferta de compra de Joe Dimaggio parece sem sentido quando Joe está pronto para comprar a próxima casa e não parece estar comprometido com essa compra em particular. Para não mencionar, o preço de venda de Joe é muito menor do que os outros, e seu empréstimo é o mesmo que o de Jane. Joe já mostrou que não está seguindo o protocolo e é considerado antiético, se não contra a lei, escrever uma oferta para mais de uma casa quando o comprador não puder pagar as duas casas. Além disso, que tipo de agente do comprador envia duas ofertas diferentes para duas casas diferentes para o mesmo agente de listagem? Problema escrito por toda parte.
A única oferta neste cenário que faz sentido para o vendedor escolher é a oferta da Arlo. É limpo, o comprador está disposto a colocar seu dinheiro onde sua caneta assina. Se a casa avaliar apenas US $ 550.000, o vendedor receberá US $ 5.000 adicionais do comprador.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.