Como liberar uma contingência de contrato
As contingências contratuais foram chamadas de um termo um tanto depreciativo durante a década de 1970. Nos velhos tempos, quando Barry Manilow era legal - OK, ele nunca foi legal, eu acabei de inventar isso - mas há muito tempo, os agentes costumavam chamar as cláusulas de doninhas de contingências contratuais. Isso porque uma contingência contratual permitiria que os compradores saíssem ou escapassem de um contrato. Ou seja, para cancelar um contrato sem penalidade, o que significa que os compradores devolveriam um depósito em dinheiro após o cancelamento.
Esse é o benefício de contingências contratuais, sem risco para o comprador.
Os tipos de contingências contratuais variam de estado para estado. Seu estado pode fazer uma grande diferença em uma inspeção séptica , por exemplo, porque pode custar muitos milhares de dólares para substituir um sistema séptico defeituoso. Mas muitas contingências são comuns a todos os estados. Para maior clareza, e porque muitos estados seguem a lei da Califórnia, abaixo estão os tipos de contingências que você pode esperar na Califórnia, que podem variar da porção sul do estado ao norte:
Contingências de contratos de compra comuns para compradores domésticos
- Avaliação.
Os compradores que obtiverem um empréstimo serão obrigados pelo credor a pagar uma avaliação para comprovar o preço de compra. Às vezes, uma baixa avaliação é recebida. Os contratos padrão do CAR exigem uma contingência de avaliação dentro de um determinado período de tempo quando o financiamento é incorporado. - Contingência de Empréstimo .
Mesmo que um comprador possa ter uma carta de pré-aprovação de empréstimo , investigações adicionais relativas à propriedade ou ao mutuário podem resultar em uma negação de empréstimo. Algumas contingências de empréstimos vão até os fechamentos, e outros tipos podem existir por algumas semanas.
- Inspeção Residencial .
Os compradores têm o direito de contratar um inspetor residencial e realizar uma inspeção completa da casa. Se os compradores emitirem uma Solicitação de Reparo , o vendedor deverá receber uma cópia da inspeção residencial e, em alguns casos, o vendedor terá direito à inspeção da casa, independentemente. Uma contingência de inspeção residencial geralmente é satisfeita e liberada antecipadamente no contrato de compra.
- Pintura baseada em chumbo.
Leis federais dão a todos os compradores 10 dias para inspecionar a tinta à base de chumbo . Muitas casas construídas antes de 1978 contêm tinta à base de chumbo. Você ficaria surpreso com a quantidade de compradores que não se importam com inspeções de tintas à base de chumbo. - Inspeção de pragas destruidoras de madeira.
O contrato deve especificar quem pagará pela inspeção de pragas e se as dependências ou garagens serão cobertas durante a inspeção. Se as pragas ou condições de podridão seca forem observadas, pode haver uma despesa adicional para negociar. - Inspeção de telhado.
Muitos inspetores residenciais não andam em um telhado devido à possibilidade de danos e / ou responsabilidade se o telhado estiver danificado. Alguns compradores contratam uma empresa de telhados para realizar uma inspeção no telhado . Geralmente, não é uma boa ideia contratar uma empresa que lucrará instalando um novo telhado para fazer uma inspeção. - Inspeção de esgoto.
Esgotos podem ficar entupidos de raízes de árvores ou se deteriorar com o tempo. Empresas de encanamento podem inserir uma câmera na linha de esgoto para verificar se há danos durante uma inspeção de esgoto . Este é um reparo caro para aprender depois de comprar a casa do que antes. - Inspeções de rádon, moldes ou amianto.
Dependendo de uma inspeção visual, às vezes os inspetores residenciais solicitarão inspeções adicionais por entidades licenciadas para verificar situações especiais, como gás radônio , bolor ou amianto. Remediação ou remoção desses defeitos geralmente é cara.
- Contratos de Ocupação Antecipada.
Os contratos podem ser contingentes quando o comprador e o vendedor assinam um contrato por escrito que permite ao comprador alugar a propriedade antes do fechamento do depósito. Isso é conhecido como posse precoce do comprador . É comum em muitas áreas o vendedor ficar alguns dias após o fechamento.
- Inspeções de poço privado.
Se a casa não estiver conectada à água da cidade - em um poço particular , os compradores podem querer ter certeza de que a água é potável e atende a padrões aceitáveis de saúde. Uma inspeção de poço também pode fornecer estatísticas sobre a rapidez com que a água pode ser trazida para a superfície. Se o poço não passar nas inspeções, não é irracional pedir ao vendedor para remediar a situação. - Relatório Preliminar de Título.
As investigações do título revelarão servidões, CC & Rs e gravames monetários, incluindo a capacidade do vendedor de transferir o título limpo ao comprador. Se puder, peça sempre uma política de título. Você pode descobrir que uma servidão cai na linha da propriedade onde você quer construir uma cerca ou colocá-la em uma piscina, e isso poderia ser motivo para o cancelamento de um contrato.
- Documentos da Associação de Proprietários.
Os compradores devem obter para aprovação uma cópia de todos os documentos da associação de proprietários , incluindo atas de reuniões, se aplicável. Preste especial atenção às reservas do HOA. Uma deficiência nas reservas poderia ser uma bandeira vermelha de que o HOA está com problemas financeiros ou as dívidas do HOA podem estar na fila para um aumento acentuado. - Divulgações estatutárias do vendedor.
Os Vendedores são obrigados, na CA, a divulgar todos os fatos relevantes conhecidos, incluindo a preparação e entrega de uma Declaração de Divulgação de Transferência (TDS), Declaração de Divulgação de Perigo Natural, impostos especiais e suplemento estatutário e / ou questionário. Esta documentação faz parte da contingência de inspeção do comprador. - Contingente na venda de casa existente
Os compradores que têm uma casa existente podem querer comprar antes de vender e fazer o contrato depender da venda de sua casa. Os vendedores que aceitam ofertas contingentes como essa geralmente dão ao comprador um certo número de dias para realizar. Se o comprador não pode realizar, o vendedor mantém a opção de cancelar o contrato. Fechamentos simultâneos podem ser complicados, mas não impossíveis nas mãos certas.