Usando uma inspeção residencial como ferramenta de negociação
Primeiro, perceba que uma inspeção residencial não libera um vendedor da responsabilidade de revelar defeitos conhecidos. Dependendo das várias leis estaduais, a maioria dos vendedores é obrigada a divulgar a um comprador qualquer fato relevante e coisas que possam estar erradas na residência. Se um vendedor possui conhecimento, por exemplo, que as raízes das árvores frequentemente entram na linha de esgoto e precisam ser removidas de tempos em tempos, o vendedor deve divulgar isso ao comprador. Isso pode significar que a linha de esgoto deve ser substituída, e o comprador pode querer obter uma inspeção de esgoto .
Às vezes, os vendedores se preocupam em divulgar porque não querem fazer reparos. Eles não querem lidar com um Pedido de Reparo . Eles calculam que, se o comprador descobrir um problema, o comprador pedirá aos vendedores que o consertem ou, pior, que o comprador não conclua a venda. Eles não param para pensar que, se o comprador descobrir isso depois que a casa fechar, o comprador poderá processar o vendedor por reter propositadamente informações pertinentes.
Fatos relevantes devem ser divulgados.
Não só os compradores muitas vezes querem processar os vendedores nessa situação, mas eles também tendem a processar todos os envolvidos na transação, incluindo todos os agentes imobiliários e suas corretoras. A esperança de um agente imobiliário é que um inspetor residencial descubra quaisquer defeitos que o vendedor não tenha revelado, seja de propósito ou não.
Pelo menos, o comprador está armado com divulgações e pode tomar uma decisão informada.
O vendedor é obrigado a fazer reparos de defeitos registrados na inspeção residencial?
Comprar uma casa é uma compra única. Não é como comprar um carro novo ou uma jaqueta nova. Por exemplo, quando fazia compras na Macy's, minha mãe tirava um vestido do cabide e examinava aquele vestido de cima a baixo, procurando um defeito antes de comprá-lo. Se ela pudesse encontrar um botão solto ou um fio pendurado, ela exigiria um desconto. Mas você não pode fazer isso com uma casa a menos que a casa seja nova.
Você pode não perceber isso, mas uma casa nova - uma casa que nunca foi ocupada - também pode revelar defeitos. Na Califórnia, por exemplo, os construtores garantem o acabamento de uma nova casa por 10 anos. Construtores querem entregar a casa em excelente estado para o comprador e irão corrigir a maioria dos problemas. Reparos não são necessários com uma casa de revenda, uma casa que já foi ocupada anteriormente.
Por que os vendedores fazem reparos após uma inspeção residencial?
Alguns vendedores tentam ser proativos e podem pedir uma inspeção residencial antes de colocar a casa à venda. Embora essa divulgação preventiva possa ser potencialmente útil, ela também pode sair pela culatra.
- Não há duas inspeções em casa iguais.
- Defeitos na inspeção pré-residencial podem ser anotados incorretamente.
- O comprador ainda obterá sua própria inspeção residencial de qualquer maneira.
- O vendedor pode fazer reparos de acordo com a inspeção residencial do vendedor que o comprador não solicitaria.
- O vendedor pode ser obrigado a entregar uma inspeção residencial imprecisa ao comprador.
A principal razão pela qual vejo os vendedores fazerem reparos em nome dos compradores é porque os vendedores sabem que, se os compradores cancelarem, somos obrigados por lei a fornecer uma cópia da inspeção residencial do comprador ao próximo comprador. O próximo comprador pode exigir mais reparos ou oferecer-se para pagar um preço menor, com base na inspeção residencial. Mas talvez não. Depende do tipo de mercado. No mercado de um vendedor, o próximo comprador provavelmente não se importará.
No mercado de um comprador, muitas vezes é melhor lidar com o comprador em mãos.
Poucos vendedores querem ser o dono daquela casa que agora está de repente de volta ao mercado, o que levanta suspeitas imediatas quanto ao motivo. Os compradores tendem a pensar que deve haver algo errado com a casa que forçou o primeiro comprador a cancelar. Não apenas o vendedor tem que lutar com esse problema, mas o vendedor também tem que lidar com as peculiaridades de um novo comprador.
Depois que o segundo comprador percebe que o primeiro comprador foi cancelado, o segundo comprador pode ficar com muito medo de seguir em frente. Os compradores não querem fazer o que acreditam ser um erro estúpido. Eles temem que possam estar perdendo algum elemento crucial, porque eles tendem a saber tanto sobre uma inspeção residencial quanto o primeiro comprador, que geralmente é muito pouco.
Mesmo casas que são vendidas como está são sujeitas a uma inspeção residencial . Mas a maioria dos vendedores não é obrigada a fazer reparos, mesmo quando solicitados.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub , BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.