Guia final para comprar uma casa
Vamos dizer que uma manhã você acorda e percebe que está pronto para comprar uma casa . Você está cansado de pagar aluguel sem nada para mostrar, e você acha que é hora de entrar em uma casa própria. Mas você tem reservas.
Afinal, se é a primeira vez, você tem perguntas. Você pode estar um pouco nervoso que você vai bagunçar, e é normal se sentir assim - você provavelmente está prestes a gastar centenas de milhares de dólares e fazer a compra financeira mais importante da sua vida.
Então, vale a pena entrar no processo de compra de casa com o máximo de informações possível.
Cada estado exige etapas ligeiramente diferentes para comprar uma casa , embora sejam basicamente muito semelhantes. Aqui estão as noções básicas.
Considere se comprar uma casa é direito para você
Muitas pessoas nutrem receios secretos de comprar uma casa, e alguns desses medos são justificados. Nem todo mundo é cortado para possuir uma casa, e se você é uma dessas pessoas, é melhor descobrir isso agora do que quando você está sob contrato.
- Compare Renting vs. Buying . Você pode decidir que alugar é melhor para você do que comprar, porque comprar uma casa tem suas desvantagens.
- Contemple algumas das razões para comprar . Há toneladas de benefícios para comprar e possuir imóveis; tenha isso em mente se você começar a ficar com os pés frios .
- Você deve comprar uma casa antes de se casar? Se você está comprando uma casa com um parceiro ou outro significativo antes de amarrar o nó , é preciso pensar no futuro e considerar possíveis consequências financeiras.
- Pergunte a si mesmo se você planeja ficar no mesmo emprego ou permanecer na mesma cidade. Se você é uma pessoa despreocupada que deseja a capacidade de se mudar para outro lugar, caso o desejo aconteça, você pode não ser capaz de sair por um capricho ou deixar o emprego se tiver uma casa.
Encontre um agente do comprador para ajudá-lo
Faça o que fizer, não tente ir sozinho. Comprar uma casa não é tão fácil quanto parece. Você se beneficiará de assistência profissional e é um serviço gratuito para você. Para não mencionar, os agentes costumam ver todas as novas listagens antes de estarem disponíveis on-line.
Não ligue para o agente da lista na esperança de que o agente faça o que for necessário para ganhar o dobro da comissão em dupla agência. Os agentes são mais éticos do que o público lhes dá crédito. Além disso, você não terá representação individual; você receberia uma representação neutra ou nenhuma representação.
Peça aos amigos uma recomendação para um corretor de imóveis. Pesquise agentes em sua área em um mecanismo de pesquisa, consulte sites de agentes, leia comentários e leia atentamente blogs (como muitos agentes escrevem sobre seu mercado imobiliário). Tente encontrar um agente do comprador.
- O agente de um comprador representará somente você e terá a responsabilidade fiduciária de cuidar de seus melhores interesses. Você pode ser melhor servido por um agente cuja única prática é a representação do comprador. Existem especialistas de comprador na indústria. Você não precisa trabalhar com um agente que também trabalha com vendedores, a menos que queira.
- Os agentes do comprador podem pedir que você assine um contrato de corretagem do comprador , mas é o vendedor quem paga a comissão. Eu sei que parece estranho que um vendedor pagasse ao seu agente, mas geralmente é assim que funciona.
- Entreviste os agentes até encontrar um agente em quem confie e com quem se sinta à vontade. Possuir uma licença imobiliária não é garantia de que seu agente seja competente. Agentes vêm de todas as esferas da vida e alguns são muito melhores que outros. Tente contratar experiência. Sua melhor proteção contra os erros será um agente com experiência.
- Depois de se estabelecer em uma área, tente contratar um especialista de bairro . Um agente que rotineiramente vende casas na área onde você quer comprar pode ter mais conhecimento que poderia ajudar a orientar sua decisão de comprar, sobre um agente que não consegue encontrar a casa com dois mapas e uma lanterna.
Receba suas finanças em ordem
Alinhe seu financiamento, reserve um adiantamento e estude os programas de empréstimo disponíveis. Ao fazer sua lição de casa, você saberá exatamente quanto pode pagar e o que isso lhe custará. Pouco é mais desanimador do que aprender no meio de uma transação que você não pode fechar.
Você pode perguntar ao seu agente imobiliário por uma referência de credor. Os credores não estão autorizados a compensar os agentes para referências, caso você esteja se perguntando. Isso significa que seu agente irá indicar apenas os principais credores que tenham bom desempenho porque seu agente quer que você ganhe.
- Encomende um relatório de crédito gratuito . Dê-se tempo para limpar um relatório de crédito que contenha erros. Erros de disputa. Tente reduzir suas obrigações mensais agora, pagando os saldos dos empréstimos. Não abra novas linhas de crédito nem feche linhas antigas de crédito.
- Encontre um credor . Confira lugares para obter uma hipoteca e comparar as taxas e as taxas. Você pode começar com sua própria instituição financeira, depois entrevistar alguns corretores de hipotecas e escolher um produto de empréstimo que você entenda completamente. Perceba que todos cobram as mesmas taxas, então escolha um credor em quem você confia, que se comunica bem e promete cumprir sua data de fechamento prevista.
- Determinar um adiantamento . Quanto mais você colocar para baixo, menor será o pagamento mensal da hipoteca . Há pelo menos uma dúzia de lugares para encontrar um pagamento inicial, e apenas um deles é a sua própria conta bancária. Seu programa de empréstimo escolhido pode estipular o pagamento mínimo, mas você sempre pode pagar mais. Quanto maior o adiantamento, maior a sua posição patrimonial.
- Escolha seu programa de empréstimo. Considere os empréstimos da FHA . Os empréstimos da FHA possuem taxas de juros competitivas , incluem requisitos mínimos de pagamento e permitem que os vendedores paguem alguns ou todos os seus custos de fechamento . Alguns programas de compradores de primeira casa utilizam os empréstimos da FHA como parte de seu financiamento e também lhe emprestam o dinheiro para o fechamento dos custos e / ou o pagamento inicial.
- Obter uma carta de pré-aprovação . Mostrar o vendedor que você já foi pré-aprovado para um empréstimo lhe dá uma vantagem durante a negociação da oferta.
Olhe para casas à venda
Esta é verdadeiramente a parte divertida, a parte (relativamente) não estressante de comprar uma casa. Tente reter o julgamento até que você tenha percorrido uma casa em sua totalidade. E não descarte potenciais residências por causa de questões superficiais que poderiam ser facilmente remediadas por uma camada de tinta ou algum paisagismo. Vá para dentro e olhe.
- Peça ao seu agente que olhe as casas para você antes de mostrá-las a você. Nem todo agente terá tempo para esse serviço extra, mas, em alguns casos, os agentes concordarão. Ou um agente pode visitar as residências todas as semanas e já viu casas que atendem às suas necessidades.
- Estreite sua pesquisa para as casas que se encaixam em seus parâmetros exatos para encontrar a casa perfeita. Isso pode ser mais difícil de realizar em um mercado com estoques restritos, por exemplo.
- Peça ao seu agente para lhe dar as impressões de vendas comparáveis da MLS em sua vizinhança visada. Com as impressões à sua frente, você pode tomar notas como seu passeio. Taxa de casas em uma escala de 1 a 10. Isso ajudará a encurtar sua lista para as melhores casas para você.
- Considere todas as casas no mercado, incluindo fixadores-uppers, REOs, execuções hipotecárias, vendas a descoberto e as casas superfaturadas com DOM mais longos. Você achará essa abordagem útil quando suas escolhas forem pequenas.
- Observe a etiqueta da casa aberta . Se você for a uma casa aberta no domingo, informe ao agente de hospedagem se você é representado por um agente imobiliário.
- Informe ao seu agente quais anúncios domiciliares on-line você está interessado em visualizar e peça informações adicionais. Seu agente pode coletar mais informações do que as notas fornecidas no MLS, conversando com o agente da lista, e terá mais insights do que você poderia, portanto, não ligue para o agente da lista. Deixe seu agente ganhar seu salário e fazer isso por você.
Faça uma oferta inteligente e informada
Parte do problema de olhar para casas à venda é que você não está vendo casas que foram vendidas. Somente as casas vendidas lhe proporcionarão vendas comparáveis adequadas para saber se uma casa está superfaturada, mal ou muito bem. Os vendedores podem pedir qualquer quantia que quiserem, o preço precisa ser comprovado.
- Considere a possibilidade de escrever ofertas de mercado de vendedores nos mercados de vendedores e as ofertas de mercado do comprador nos mercados de compradores. Não posso enfatizar a importância disso o suficiente. Sua "estratégia de baixa bola" obtida de um programa de TV popular não funciona nos mercados de vendedores, por exemplo.
- Selecione um preço de oferta inicial com base no valor que você acha que um vendedor aceitará ou contestará. Este preço é geralmente baseado nas vendas comparáveis, com a entrada do seu agente imobiliário.
- Se você está considerando uma oferta lowball , pergunte ao seu agente para verificar esse preço para você. Você precisará apresentar um motivo para o vendedor aceitar esse tipo de oferta e não pode ser baseado em capricho.
- Prepare-se para várias ofertas se a casa for considerada desejável em um local quente. Não se coíbe de várias ofertas. Alguém tem que vencer. Por que esse comprador não pode ser você?
- Se sua oferta for recusada, pergunte ao seu agente para explicar por que e não repita esse erro com sua próxima oferta. Além disso, não culpe automaticamente seu agente. Talvez o problema é que você não ofereceu o suficiente? Se o seu agente o guiou de maneira errada, você precisa se envolver em uma discussão franca com esse agente.
Negociar ofertas de balcão
Considera-se normal que um vendedor envie uma contra oferta. Isso não significa que sua oferta ofendeu o vendedor ou que seu agente fez algo errado. Alguns vendedores emitem uma contraproposta porque gostam de ter a última palavra.
- Espere o vendedor para emitir uma contra-oferta . Mesmo se você oferecesse preço de tabela, o vendedor poderia ter outros pontos que não foram adequadamente endereçados à satisfação do vendedor na oferta. Uma contra-oferta não é o beijo da morte; pense nisso como a porta de entrada para a aceitação.
- Se o vendedor contatar a preço cheio, continue a negociar. Mesmo se você oferecesse menos inicialmente, você poderia descobrir que negociações continuadas poderiam resultar no preço final da oferta que é aceitável para ambos. O primeiro contador nem sempre é o último.
- Durante a negociação da oferta , compartilhe informações pessoais sobre sua família para dar ao vendedor um motivo para se preocupar com você. Especialmente se houver outras ofertas, você vai querer colocar seu melhor pé em frente e ter sua oferta ressoar com o vendedor em um nível pessoal. Não importa o que, as vendas de casas são emocionais e pessoais.
Faça um depósito de dinheiro sério
Os contratos de compra geralmente contêm um depósito de boa fé, chamado de depósito em dinheiro. Ele mostra que um comprador está comprometido com a transação quando um comprador está disposto a fazer um depósito no depósito. A maioria dos depósitos em dinheiro é reembolsável.
- Quando sua oferta for aceita, deposite seu cheque em dinheiro com a parte apropriada. Na Califórnia, onde sou corretor, normalmente temos 3 dias para fazer o depósito.
- Nunca faça seu cheque pagável ao vendedor. Eu não me importo com o que alguém diga, não pague diretamente ao vendedor. Os bons e velhos modos de fazer negócios e apertos de mão têm um jeito de voltar a morder.
- Sua oferta deve conter contingências que devolverão seu depósito em dinheiro se você cancelar o contrato. Geralmente, os períodos de contingência especificarão um período de tempo para desempenho.
Compromisso em aberto / Título do pedido ou Preliminares
O oficial de custódia irá preparar instruções de depósito. O processo exato aqui varia de acordo com a localidade - por exemplo, no sul da Califórnia eles são assinados no início, enquanto no norte da Califórnia são assinados no fechamento. O agente de custódia atuará como um terceiro neutro para processar sua transação, coletando ou preparando documentos, obtendo assinaturas, registrando documentos e desembolsando fundos.
- O coordenador de transações do seu agente ou agente abrirá depósito e título, se o agente da lista não tiver feito isso.
- Solicite o nome, telefone, e-mail e número do arquivo de custódia do escrivão. Os oficiais de custódia estão sujeitos à confidencialidade.
- Dê esta informação ao seu credor e seu agente de seguros. Obter um início precoce na obtenção de cotações para apólice de seguro de um proprietário como algumas companhias de seguros estão relutantes em segurar todas as casas em todos os bairros.
Obter uma avaliação
A maioria dos contratos de compra contém uma provisão para a avaliação, tornando a avaliação uma contingência do contrato. Isso significa que, se a casa não avaliar o valor que você ofereceu para pagar, você não é obrigado a concluir a transação. O credor pedirá a avaliação.
- Seu credor exigirá um adiantamento para a avaliação . De vez em quando, um credor, como promoção ou incentivo, concorda em pagar pela sua avaliação. Pergunte sobre isso.
- Se você receber uma baixa avaliação , discuta as opções com seu agente. Como comprador, é natural que você queira que o vendedor reduza o preço, mas essa pode não ser a única solução.
- Peça uma cópia da avaliação. Se você pagou pela avaliação, você tem direito a recebê-la.
Cumpra com os requisitos do credor
Seu arquivo de empréstimo é enorme. Ele contém o seu pedido de empréstimo, relatório de crédito, os últimos dois anos de declarações fiscais, canhotos de folha de pagamento, W2s, cópias de extratos bancários e outros documentos financeiros, além de formulários obrigatórios estaduais e federais.
- Os credores podem pedir informações adicionais. Não recue ou reclame. Eles não escrevem todas as regras, a subscrição tem a última palavra. Pode ser a diferença entre obter o empréstimo ou não obter o empréstimo.
- Não faça erros de compra de casa , como alterar sua situação financeira enquanto estiver em depósito. Por favor, não faça grandes compras ou adquira nenhuma dívida adicional. Pode impedi-lo de comprar uma casa.
- Quando o arquivo estiver concluído, o credor irá submetê-lo para aprovação final do subscritor . Estar na subscrição é estressante e frustrante, especialmente quando leva mais de 24 horas, mas pode levar uma semana.
Reconheça o recebimento das divulgações do vendedor
Os vendedores são obrigados a entregar certas divulgações sobre a propriedade ao comprador dentro de um determinado período de tempo especificado no contrato de compra. É obrigação legal dos vendedores revelar tudo o que um vendedor conhece sobre a propriedade, incluindo fatos relevantes.
- Leia e questione os itens que você não entende no TDS, Questionário de Propriedade do Vendedor, relatório de risco natural, inspeção / conclusão de pragas e outros documentos, como uma política de título preliminar.
- Perceba que você tem 10 dias para revisar a tinta à base de chumbo, que é uma divulgação federal.
- Leia todos os documentos na sua totalidade; faça perguntas sobre todas as divulgações do vendedor . Se você encontrar terminologia desconhecida, e poucos compradores entenderem todos os termos, peça ao seu agente que o explique. Não há perguntas idiotas ao comprar uma casa.
Adquira a Apólice de Seguro do Proprietário
Você pode começar com a empresa que garante seu automóvel. Às vezes, as companhias de seguro lhe darão um desconto se você mantiver mais de uma apólice com essa empresa. Além do seguro do proprietário, você também pode considerar o seguro de inundação ou cobertura de terremoto.
- Encomende o seguro do seu imóvel cedo. Como mencionado anteriormente, nem todas as companhias de seguros irão garantir todas as casas, especialmente casas antigas ou casas localizadas em locais perigosos.
- Às vezes, as reivindicações anteriores de um proprietário podem dificultar a obtenção de seguro. Um relatório do CLUE divulgará reivindicações anteriores e pode ser obtido on-line por cerca de US $ 20.
- Obtenha cobertura de substituição. Não custa muito mais para obter cobertura de substituição, que irá reconstruir sua casa se for destruída. Infelizmente, muitas vítimas de incêndios não tiveram cobertura de substituição.
Realizar inspeções
Na maioria dos estados, o contrato de compra dá ao comprador um certo número de dias para realizar inspeções, incluindo uma inspeção residencial. Você também pode considerar uma inspeção de pragas, inspeção de chaminés ou inspeção de esgoto. Se você descobrir um grande defeito que não pode aceitar, muitas vezes é livre para cancelar o contrato.
- Contrate um inspector home respeitável . Nem todo estado exige que os inspetores possuam qualquer licença ou credencial. Uma inspeção residencial é para sua edificação e não é uma lista de lavanderia para apresentar ao vendedor para reparar.
- Traga uma lista de verificação de inspeção residencial com você. Você deve certificar-se de que todas as áreas de preocupação foram inspecionadas e suas questões abordadas.
- Participe na inspecção da casa . Não siga o inspetor da casa, como um livro de Zillow sugere erroneamente, ou o inspetor da casa irá silenciosamente praguejá-lo sob sua respiração. Deixe o inspetor fazer o trabalho de inspeção em paz. Espere até que o inspetor home esteja terminado antes de fazer perguntas.
Considere uma solicitação de reparo
O vendedor não é obrigado a consertar nada, nem mesmo os reparos exigidos pelo emprestador. Algumas avaliações podem conter o que é chamado de "condições", que são defeitos de algum tipo que precisam ser corrigidos antes que o credor financie o empréstimo. Qualquer das partes pode tomar medidas para satisfazer as condições do empréstimo, isso é negociável.
- Se a inspeção residencial detectar problemas significativos e inesperados, você poderá assinar uma solicitação de reparo solicitando ao vendedor que resolva esses problemas, forneça crédito para os custos de fechamento ou diminua o preço de venda. Perceba que o vendedor pode dizer não e determinar se você pode viver com esse tipo de resposta.
- Perceba que nenhuma casa é perfeita e o inspetor encontrará falhas. Não espere que tudo no relatório de inspeção residencial seja fixado nem permitido no preço de venda.
- Seja razoável. Eu sei que isso é difícil porque é subjetivo para algumas pessoas, mas ser razoável significa fazer perguntas racionais. Seu agente pode orientá-lo.
Remover Contingências
Nem todo agente de listagem pedirá uma liberação de contingências, mas esses são os agentes preguiçosos. Para proteger totalmente um vendedor, a maioria dos agentes de listagem exigirá a liberação de todas as contingências de contrato até a data de vencimento dessas liberações.
- Por padrão, os contratos do CAR da Califórnia dão aos compradores de 17 a 21 dias para remover contingências . As contingências não expiram no final de um período de tempo especificado, contrariamente à crença popular.
- Tente certificar-se de que seu empréstimo é firme e a avaliação é aceitável antes de remover sua contingência de empréstimo . Se o seu credor não puder confirmar seu empréstimo, você ainda precisará remover a contingência do empréstimo, se estiver contratualmente obrigado.
- Se você se recusar a remover contingências, o vendedor pode emitir um aviso para executar e cancelar unilateralmente o contrato.
Faça o passeio final
O objetivo da inspeção final é garantir que a propriedade esteja na mesma condição de quando você a visualizou pela última vez. Se você descobrir danos expostos nos pisos de madeira, por exemplo, depois que o vendedor remover os móveis ou remover os tapetes, é hora de pedir algum tipo de compensação.
- Não deixe passar um passo final . Você pode ser tentado a renunciar a essa formalidade, mas aqueles que escolhem essa opção geralmente se arrependem dessa decisão. Você pode aprender com seus próprios erros, mas aprender com os outros é de longe o preferido.
- Certifique-se de que os sanitários estão encastrados e que não há fugas de água pela remoção do frigorífico ou da máquina de lavar roupa. Ligue todas as luzes, opere todos os aparelhos.
- Inspecione a propriedade para verificar se ela está na mesma condição de quando você concordou em comprá-la. Esta não é uma licença para exigir mais reparos, a menos que você encontre um novo defeito não divulgado anteriormente.
- Se você encontrar um problema sério, envie-o agora antes de fechar. Devido à urgência de algumas situações, você pode encontrar uma solução rápida que não atrasará o fechamento. Tente evitar acordos financeiros que possam alterar sua divulgação final ou que seus documentos de empréstimo precisem ser redesenhados.
Assinar documentos de empréstimo e depósito
Se você não puder comparecer fisicamente à empresa de depósito, o oficial de custódia poderá enviar um assinante de celular para você. Você provavelmente vai pagar mais por este serviço, mas para muitos compradores, é um serviço benéfico. Os assinantes de notário móvel chegarão a sua casa, escritório ou qualquer outro lugar que você designar.
- Tal como acontece com muitos outros aspectos do processo de compra de casa, os procedimentos para custódia variam de acordo com a localidade. Por exemplo, no sul da Califórnia, você assinará documentos de custódia logo após a abertura do depósito; no norte da Califórnia, você assinará documentos de depósito junto com seus documentos de empréstimo próximos ao fechamento.
- Traga um ID de imagem válido. Verifique se o nome em seu ID é o mesmo nome que em seus documentos de empréstimo. Se você se casou recentemente e mudou seu nome, isso pode causar um problema.
- Esteja preparado para gastar pelo menos 30 minutos a uma hora assinando documentos de empréstimo. Você provavelmente será presenteado com pelo menos 100 páginas para assinar.
Saldo de depósito de fundos
É aqui que a borracha encontra a estrada. Agora que você fez o check out da casa para garantir que ela atende às suas expectativas e que seu empréstimo está pronto para ser fechado, é quando você deposita o restante do pagamento inicial e os custos de fechamento.
- Traga um cheque certificado pagável ao depósito. Você não pode depositar dinheiro nem cheque pessoal. Cheques pessoais são aceitáveis se houver tempo suficiente para liberar antes do fechamento.
- Espera-se que o depósito cubra o valor, para que você receba um reembolso após o fechamento. O compromisso pode enviar-lhe o cheque ou transferir o reembolso para o seu banco.
- Considere pedir ao seu banco que transfira os fundos diretamente para o depósito, poupando-lhe o incômodo de entregar fisicamente o cheque do caixa ao depósito.
Fechar compromisso
O compromisso fechou quando a empresa do título recebe a confirmação do Escritório do Registrador de que os documentos foram registrados. Esta data será alguns dias depois de ter assinado os seus documentos de depósito e empréstimo. Fechamentos no mesmo dia raramente acontecem.
- Sua escritura de propriedade , o reenvio do vendedor e o ato de confiança serão registrados nos registros públicos . Mais tarde, semanas após o fechamento, você receberá a escritura original pelo correio.
- A empresa do título notificará seu agente quando a transação for registrada e, por sua vez, é comum que seu agente ligue para você. Muitos agentes ficam muito excitados quando chega a hora de entregar as chaves à sua porta.
- Após a gravação, a menos que seu contrato especifique o contrário, a propriedade é sua. Troque as fechaduras imediatamente e aproveite sua nova casa!
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.