A razão para os desafios envolve o tipo de contingências de empréstimos mais prevalentes.
Na Califórnia imobiliário, por exemplo, como muitos outros lugares no país, um comprador de imóvel residencial pode olhar para vários tipos de contingências de empréstimo e incorporar uma ou mais dessas contingências na oferta de compra .
Somente compradores de imóveis que estão obtendo financiamento tendem a tornar o contrato de compra dependente da obtenção de um empréstimo. Os compradores em dinheiro não solicitam uma contingência de empréstimo porque não há empréstimo. O contrato pode estar condicionado ao comprador obter:
- Empréstimo da FHA , que tem seu próprio conjunto de requisitos, ou
- um empréstimo VA , que é garantido pela Administração do Veterano, ou
- um empréstimo convencional , que normalmente é vendido no mercado secundário, ou
- empréstimo de uma cooperativa de crédito em que o mutuário é membro ou
- financiamento privado, que às vezes é chamado de empréstimo em dinheiro
Dependendo do tipo de empréstimo, o credor pode exigir certas condições de propriedade ou reparos para fazer o empréstimo. Se os vendedores e compradores não puderem concordar com os reparos ou as condições do emprestador, o comprador não receberá o empréstimo e a transação poderá se desfazer.
Geralmente, o comprador tem um determinado período de tempo no contrato de compra para obter o financiamento. Em alguns casos, o contrato pode dar ao comprador uma escolha, escolher entre um determinado número de dias antes que a contingência do empréstimo precise ser removida ou satisfeita, ou manter a contingência do empréstimo, se todas as partes concordarem, em vigor até o fechamento.
É onde o problema começa. A maioria dos vendedores espera que um comprador precise obter financiamento. Os vendedores costumam ser razoavelmente razoáveis e permitem um certo período de tempo para o comprador obter o financiamento e remover a contingência do empréstimo, mas nem todo vendedor vai querer esperar até o dia do fechamento para descobrir se o comprador é realmente capaz para fechar depósito. Não é inteiramente justo para um vendedor que um comprador peça um período de 30 dias sem compromisso firme de fechamento. Por outro lado, remover uma contingência de empréstimo antes do fechamento pode deixar o comprador muito nervoso.
Um comprador pode se perguntar o que aconteceria se o credor, por algum motivo imprevisto ou estranho, decidisse rejeitar o empréstimo. Se o comprador tivesse removido a contingência do empréstimo, o comprador poderia estar à mercê do vendedor, e o depósito de dinheiro mais caro do comprador poderia estar em risco. Poucos compradores estão dispostos a apostar na perda do depósito.
Obviamente, os compradores obtêm e apresentam uma carta de pré - aprovação antes de fazer uma oferta. É a carta de pré-aprovação em que o vendedor se baseia como prova do valor do crédito do comprador e da capacidade de se qualificar para um empréstimo. Mas depois que o arquivo é empacotado para subscrição, outros problemas podem aparecer.
Julgamentos desconhecidos podem aparecer nos registros públicos, um comprador pode ter um pontinho no relatório de crédito que havia escorregado pelas rachaduras, um ex com uma venda curta anterior pode colocar um amortecedor na qualificação, um comprador pode perder seu emprego, um comprador pode ser empregado apenas sob o período de 2 anos requerido ou receber salários não refletidos nos stubs da folha de pagamento. Há um bazillion coisas que podem dar errado Não vamos esquecer que o segundo tipo de contingência de empréstimo é a avaliação. A contingência de avaliação é frequentemente separada da contingência de empréstimo. A contingência de avaliação significa que a casa deve avaliar o preço de compra. Se a avaliação for menor que o preço de compra, o comprador poderá cancelar, desde que o comprador tenha uma contingência de avaliação no contrato de compra. Se o vendedor concordar em baixar o preço para atender à avaliação, espera-se que o comprador remova a contingência de avaliação.
Mas o que acontece se ao fechar o subscritor decide na 11ª hora para pedir uma segunda avaliação e essa segunda opinião de valor acaba por ser uma baixa avaliação ? Se o comprador liberou a contingência de avaliação, não há contingência de avaliação remanescente. No entanto, se a contingência do empréstimo ainda não tiver sido liberada, o contrato de compra ainda pode estar condicionado à capacidade do comprador de obter o empréstimo.
Estas são preocupações a serem tratadas com o seu agente imobiliário antes de fazer uma oferta para comprar uma casa. Alguns compradores se sentem confortáveis em remover uma contingência de empréstimo quando um credor garante ao comprador que o arquivo está pronto para financiamento. No entanto, se o credor tiver preocupações, talvez não seja uma boa ideia remover a contingência do empréstimo. As contingências de empréstimo também falam com um vendedor. A desvantagem é quando sua oferta está entre várias ofertas, e os outros compradores estão dispostos a remover uma contingência de empréstimo ou encurtar o período, e você insiste em manter a contingência do empréstimo intacta até o fechamento; sua oferta pode não ser aceita. O vendedor pode pensar que você tem um problema que pode causar dificuldades no fechamento.
Em situações difíceis como essas, alguns compradores de imóveis pedem ao credor para aprovar o arquivo por meio de subscrição antes que eles façam uma oferta para comprar uma casa. A aprovação de subscrição remove o medo da incerteza e fortalece a oferta.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.