Pergunta: O Código de Conduta da Avaliação de Residência Afetará a Avaliação da Minha Casa?
Um leitor pergunta: "Eu estou totalmente confuso. Ouvi dizer que algumas novas regras estão em vigor para avaliações, mas o que eu acho online é um monte de caras de empréstimo reclamando sobre isso. O que dá? Parece-me que nossos procedimentos de avaliação protegem o público Eu estou colocando minha casa à venda na próxima semana. O Código de Conduta de Avaliação da Casa afetará a avaliação da minha casa? "
Resposta: Você não está sozinho em sua confusão sobre avaliações. Na superfície, o Código de Conduta de Avaliação Residencial, conhecido como HVCC, parece uma boa ideia. O processo de avaliação revisado afeta muitos proprietários de residências. Além disso, isso poderia resultar em uma baixa avaliação em sua casa.
O Procurador Geral do Estado de Nova York, Andrew Cuomo, em 2007 entrou com uma ação contra a eAppraisalIT e sua controladora, a First American, por ceder à Washington Mutual, que supostamente pressionou os avaliadores a submeter avaliações supostamente infladas.
Como resultado do processo, a Fannie Mae e a Freddie Mac, as maiores compradoras de empréstimos hipotecários residenciais nos Estados Unidos, optaram por adotar o Código de Conduta da Home Valuation. Todos os credores convencionais que vendem hipotecas para a Fannie Mae ou para a Freddie Mac devem agora seguir o Código de Conduta da Avaliação Inicial. Isso afeta os empréstimos da FHA a partir de 15 de fevereiro de 2010 e o processo em si é continuamente atualizado.
Qual é o Código de Conduta de Avaliação Residencial?
As regras do HVCC dizem que bancos individuais e corretores de hipotecas que vendem empréstimos convencionais no mercado secundário para a Fannie Mae e Freddie Mac não podem mais selecionar seus próprios avaliadores. Eles devem permitir que uma empresa de gestão de avaliação retire um avaliador de seu grupo de avaliadores para fazer uma avaliação.
As regras do HVCC destinam-se a impedir o conluio entre instituições de crédito e avaliadores. Por mais bem intencionado que seja, o Código de Conduta de Avaliação Residencial, segundo muitos profissionais do setor imobiliário, saiu pela culatra.
Numa tentativa de impedir o aumento dos valores residenciais, que constituíam uma pequena parcela do mercado de avaliação, o HVCC inicialmente causou o caos, de acordo com os críticos, e bagunçou todo o processo de avaliação para muitos tomadores convencionais. Está melhor hoje.
O que está errado com o Código de Conduta da Avaliação de Residência?
Posso dizer-lhe o que acontece no mercado de Sacramento, o qual estou bastante confiante é ecoado em quase todos os outros mercados imobiliários no país.
- Avaliadores fora da área estão realizando avaliações.
Meus compradores de Sacramento pagaram um avaliador de Stockton, uma cidade localizada a 45 minutos de Sacramento, para fazer uma avaliação em uma cidade onde o avaliador não vive nem trabalha. Outra propriedade foi avaliada por um avaliador de Las Vegas, Nevada. Se um avaliador é licenciado para trabalhar em uma área, ele pode trabalhar nesse bairro, mesmo sem experiência.
- Avaliadores com menos experiência estão realizando avaliações.
Como os avaliadores são selecionados aleatoriamente de um grupo de todos os avaliadores licenciados, um mutuário pode acabar obtendo um avaliador razoavelmente novo. Na Califórnia, um avaliador pode obter uma licença residencial para avaliar uma residência familiar no valor de até US $ 1 milhão. Os requisitos são 150 horas de educação e 2.000 horas de trabalho em um período de 12 meses, de acordo com o California Office of Real Estate Appraisers.
- Avaliadores experientes estão saindo do negócio.
A coisa sobre avaliadores experientes é que eles provavelmente foram dentro das casas nos bairros onde eles são convidados a avaliar. Eles sabem por que uma casa de um lado de um limite físico pode ter um valor de mercado maior do que uma casa do outro lado. Eles contam com negócios repetidos. Quando essa fonte de negócio seca, eles não têm emprego e seu conhecimento é inútil.
- As transações podem se desfazer quando as avaliações ruins são muito baixas.
Os avaliadores que não conhecem o bairro ou têm pouca experiência têm muito mais probabilidade de produzir uma avaliação subvalorizada. Quando uma avaliação é menor do que o preço de venda, muitos vendedores se recusam a negociar e os compradores não querem compensar a diferença. Então a venda pendente explode. O vendedor perde o comprador e o comprador perde a casa . Existem outras maneiras de lidar com uma baixa avaliação, mas o cancelamento da transação é comum.
- O consumidor paga um custo maior para a avaliação.
Nao tem almoço gratis. Como a empresa de avaliação que seleciona os avaliadores deve ser paga, os consumidores arcam com o custo. Parte da taxa de avaliação vai para a empresa de avaliação, com o saldo para o avaliador. Alguém tem que pagar a taxa para a empresa de gerenciamento de avaliação. Para não mencionar, os avaliadores ganham menos dinheiro, então há menos avaliadores restantes no negócio.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.