Se o preço de venda é mais importante do que a taxa de juros depende da sua perspectiva. Todo o setor imobiliário é local. Isso significa que o que quer que esteja acontecendo em seu mercado local em Phoenix, por exemplo, pode variar muito, digamos, do mercado de Manhattan. É praticamente impossível cronometrar o mercado imobiliário , mas você pode tentar aproveitar a maneira como o mercado se movimenta.
Como Bono canta, " ela se move de maneiras misteriosas ", você nem sempre pode prever como o mercado irá se mover.
Mas você pode assistir isso se mexer. Vejamos as taxas de juros históricas para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Geralmente, a regra básica é quando as taxas de juros sobem, os preços de venda sobem para compensar, mas nem sempre.
Preços de venda crescentes versus taxas de juros em declínio
Digamos que você está comparando uma casa em Phoenix que valeu US $ 240.000 e sua taxa de juros é de 4,5%. Se você estivesse comprando em um mercado em declínio e esperasse até que esse preço caísse para US $ 210.000, mas as taxas subissem para 6,5%, seria melhor comprar com o preço mais alto. Sim, é verdade. Um pagamento em uma hipoteca LTV de 80% para uma casa de US $ 240.000 em 4,5% é de US $ 972,84.
Um pagamento em uma hipoteca LTV de 80% para uma casa de US $ 210.000 em 6,5% é de US $ 1.067,87.
Dito de outra forma, se você pagou US $ 30.000 a mais pela casa pagando US $ 240.000 e morou naquela casa por 30 anos, no momento em que pagou seu empréstimo, você teria pago um total de US $ 350.222,24.
Se você pagou US $ 30.000 a menos pagando US $ 210.000, mas pagou a taxa de juros mais alta por 30 anos, no momento em que pagou seu empréstimo, você teria pago um total de US $ 384.433,20.
Nesse caso, não é melhor pagar menos em troca de uma taxa de juros mais alta.
Quanto você perde no preço de venda com cada aumento de 50% na taxa de juros?
Vamos agora comparar essa casa a US $ 240.000 se as taxas subirem ½ ponto e você quiser manter o mesmo pagamento. A amortização da maioria das hipotecas é de 30 anos.
Se o pagamento for 20% do preço de venda, quanto da casa você pode comprar para manter seu pagamento em torno de US $ 975?
- US $ 240.000 x 80% a juros de 4,5% equivale a um pagamento de US $ 972,84
- US $ 226.260 X 80% a 5,0% de juros é igual a um pagamento de US $ 971,65
- US $ 214.062 X 80% a 5,5% de juros é igual a um pagamento de US $ 972,34
- US $ 202.500 X 80% a 6,0% de juros é igual a um pagamento de US $ 971,27
- $ 192.188 X 80% a juros de 6,5% equivale a um pagamento de US $ 971,80
Você pode ver que um aumento de 2% em uma taxa de juros perderia cerca de US $ 50.000 em poder de compra nessa faixa de preço. Se você dobrasse o preço de venda, perderia cerca de 100.000 de poder de compra para um spread de juros de 2%.
É por isso que as taxas de juros desempenham um grande fator para muitos compradores de casas pela primeira vez. Se você está muito próximo do limite superior de seu preço e as taxas sobem, talvez não consiga comprar a casa dos sonhos que deseja porque não se qualificará mais para esse preço de venda. E só para você saber, fazer uma oferta lowball nem sempre é a resposta.