Como o tempo do mercado imobiliário

Você pode vencer o mercado imobiliário?

É provável que magnatas bilionários do setor imobiliário, como Sam Zell, de Chicago, e Tom Barrack, de Santa Bárbara, concordem coletivamente que ninguém pode cronometrar o mercado imobiliário, nem mesmo eles. Pode deixar você se perguntando: se os profissionais não podem contar com o mercado, como você pode?

Para começar, você pode empregar as mesmas técnicas que funcionaram para muitos que vivem pelo credo: compre baixo e venda alto. O primeiro passo é determinar o tipo de mercado imobiliário que existe em sua cidade.

Tipos de Mercados Imobiliários

Embora haja muitas variações e reviravoltas, basicamente os mercados imobiliários se dividem em três categorias:

• Mercados do comprador
  Os mercados de compradores existem quando há mais estoque, ou seja, casas à venda, do que compradores. Porque os compradores têm muitas casas para escolher, nem toda casa à venda vai vender. A maioria dos especialistas concorda que, se seis meses ou mais de estoque estiver no mercado, é um mercado de compradores. Observe também que nos mercados de compradores, um número menor de compradores resultará em menos vendas, o que pode distorcer os preços médios.
• Mercados do vendedor
  Por outro lado, nos mercados de vendedores, há mais compradores do que o estoque disponível. Porque há menos casas para os compradores escolherem, quase todas as casas vão vender. Normalmente, há muito menos de seis meses de estoque no mercado de um vendedor. Nos mercados de vendedores extremos, há menos de dois meses de estoque em reserva.
• Mercados Neutros
  Mercados neutros são equilibrados. Normalmente, as taxas de juros são acessíveis e o número de compradores e vendedores no mercado é equalizado. As balanças não se inclinam em nenhuma direção, o que significa que o mercado é normal sem sofrer oscilações voláteis. Inventário é geralmente em torno de quatro meses, mais ou menos.

  Observe que boas compras existem em mercados neutros, mas não há indicações gerais que favoreçam os compradores sobre os vendedores ou vice-versa.

Comprando no Mercado do Comprador

Se você for comprar uma casa e puder se dar ao luxo de esperar por condições primárias, o mercado de um comprador é esse; não há melhor timing. Aqui estão algumas vantagens para comprar no mercado de um comprador :

• Menor preço de venda
  Os vendedores estão mais dispostos a circular e negociar porque sabem ou deveriam saber que, se recusarem aceitar sua oferta de compra , talvez não recebam outra. Quando menos casas estão sendo vendidas, os preços geralmente caem.

• Compradores podem comandar concessões
  Os compradores podem pedir aos vendedores que paguem seus custos de fechamento , desde que seu credor permita o crédito. Os compradores também podem esperar que os vendedores paguem por relatórios especiais, como inspeções de pragas ou certificações de telhado e uma garantia de casa .
• Ofertas contingentes são mais aceitáveis
  Os vendedores geralmente concordam em aceitar uma oferta contingente que depende do comprador que vende a casa existente do comprador. Uma oferta na mão é melhor do que nenhuma oferta.
• Solicitação de reparos facilmente negociados
  Se a casa precisar de reparos ou de atualizar seus sistemas, os vendedores geralmente creditarão ao comprador os reparos ou corrigirão o (s) problema (s) observado (s) por um inspetor doméstico .
• Compradores controlam a transação
  Os compradores podem pedir períodos de inspeção mais longos, estender os prazos de fechamento e solicitar a posse antecipada - termos que seriam automaticamente rejeitados no mercado de um vendedor.

Comprando no mercado de um vendedor

Se um comprador não tiver urgência em comprar uma casa, o mercado de um vendedor não é o momento ideal para comprar. Aqui estão algumas desvantagens para comprar uma casa no mercado de um vendedor:

• Preço superior
  Várias ofertas são comuns. Vendedores listam o preço de lista e obtêm, às vezes mais.
• Sem concessões
  Os vendedores estão relutantes em pagar qualquer custo de fechamento do comprador ou pagar por inspeções.

• Ofertas contingentes raramente acontecem
  O vendedor não quer esperar pela venda da casa de um comprador.
• Pedido de reparos não são honrados
  Os vendedores costumam dizer aos compradores que comprem a casa "como está".
• Vendedores controlam a transação
  A maioria dos vendedores não se desviará do contrato original, independentemente das circunstâncias, porque há mais três compradores ao virar da esquina.

Vendendo no Mercado do Comprador

Se um vendedor não precisa vender, pode haver uma desvantagem de colocar uma casa no mercado no mercado de um comprador. Aqui estão as desvantagens de vender no mercado de um comprador:

• Lowball oferece
  Vendedores em mercados macios perdem capital. Pouca demanda por imóveis coloca pressão sobre os preços de venda, fazendo com que os compradores façam ofertas lowball.
• Compradores esperam concessões
  Os compradores pedirão aos vendedores que paguem pelos custos de fechamento, diminuindo assim as receitas líquidas do vendedor.

• Ofertas contingentes são mais arriscadas
  Se a casa de um comprador não vender, nem o vendedor e, nesse momento, o número de compradores normalmente diminuirá ainda mais.
• Compradores exigem reparos
  Todas as pequenas coisas que os vendedores adiaram para reparar aparecerão na inspeção residencial, e os compradores esperam que os vendedores as consertem.
• Vendedores não controlam a transação
  Os compradores tendem a pedir cláusulas "out" que os deixem sair do negócio até o fechamento.

Vendendo no mercado de um vendedor

É o melhor momento para ser um vendedor de casa. Aqui estão algumas vantagens para vender no mercado de um vendedor:

• Maior preço de venda
  Os índices de lista para preço de venda são mais baixos nos mercados do vendedor, o que significa que os vendedores comandam preços mais altos, às vezes acima da lista.
• Recusa de concessão
  Os vendedores se recusam a pagar os custos de fechamento do comprador, e muitas vezes rejeitam ofertas pedindo inspeções pagas pelo vendedor.
• Ofertas contingentes são raras
  Os compradores acham mais fácil vender suas casas e perceber que os vendedores não concordarão com uma oferta contingente com 10 compradores nas alas.
• Os compradores raramente solicitam reparos
  Os compradores ainda obtêm inspeções em casa, mas renunciam a um pedido de reparos , aceitando a propriedade "como está".
• Vendedores controlam a transação
  É comum que os vendedores negociem períodos de inspeção mais curtos e esperem que os compradores renunciem a certas contingências, como avaliação ou contingências de empréstimos.

_{No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}