Quando um Homebuyer pode entrar?
A data de posse do comprador no fechamento
Tenha em mente que o fechamento nem sempre significa a gravação da escritura porque, em algumas partes do país, os condados estão semanas atrasados na gravação de escrituras. Nessas situações, o fechamento acontece quando o dinheiro muda de mãos, a escritura é retirada e todas as condições do contrato foram cumpridas. Onde eu trabalho em Sacramento, os compradores não recebem as chaves até que a empresa do título tenha confirmado que a escritura foi registrada e transmitiu essa confirmação.
Datas de Posse Habituais do Comprador
O costume local determinará como o comprador pede a posse, mas a posse normalmente é um problema acordado na aceitação do contrato de compra . Não é incomum que um comprador receba chaves no dia em que a transação é fechada. Em algumas partes do país, os compradores dão aos vendedores um dia ou dois após o fechamento. Às vezes, os vendedores alugam de volta dos compradores. Tudo o que você concorda, certifique-se que está escrito.
Como as condições do mercado podem influenciar as datas de posse do comprador
- Nos mercados de vendedores, os compradores muitas vezes dão aos vendedores vários dias para se movimentarem sem considerar o comprador. Isso é para ganhar uma vantagem no caso do vendedor receber várias ofertas .
- Nos mercados de compradores, os compradores geralmente insistem na ocupação no fechamento e são conhecidos por se recusarem a fechar se a propriedade não estiver vaga no fechamento.
- Em mercados neutros, a posse geralmente ocorre no fechamento.
Posse do comprador adiantado
Como regra geral, dar aos compradores posse antecipada é desaprovado porque muitas coisas podem dar errado no último minuto. O despejo nem sempre é fácil nem barato. Por essa razão, os profissionais aconselham que vendedores e compradores executem algum tipo de contrato de aluguel.
Os Rent-backs do vendedor retêm a posse
Os compradores querem que os vendedores paguem uma quantia igual ao pagamento da hipoteca , além de seguro e impostos. Esse valor é muitas vezes mais do que o pagamento original da hipoteca do vendedor. Seja qual for o valor acordado, coloque-o por escrito e execute um contrato de aluguel para proteger todas as partes. O montante é negociável e não há razão real para ser baseado no PITI do comprador. Existe um argumento de que o valor do aluguel deve ser baseado nos valores médios de aluguel para a área.
Atrasos de posse devido a condições de financiamento do empréstimo
Até mesmo os planos mais bem-sucedidos entram em conflito às vezes. Seu contrato pode soletrar precisamente quando a ocupação é permitida, mas a transação pode não fechar no prazo. Razões comuns envolvem o empréstimo. No momento em que os documentos do empréstimo são assinados e o credor os revisa, o subscritor pode pedir que uma condição de empréstimo seja satisfeita antes do financiamento.
A satisfação dessa condição pode facilmente atrasar o empréstimo.
Uma vendedora recente da Carmichael, CA, descobriu que não conseguia encontrar nenhum agente para trabalhar em um feriado, o dia em que deveria deixar sua casa de 40 anos. Os compradores se recusaram a dar ao vendedor um dia a mais para se mudarem, alegando que o vendedor deveria ter feito acordos muito antes de seu dia de mudança. Relutantemente, e com despesas adicionais, o vendedor mudou seu dia em movimento para atender às demandas dos compradores.
No último minuto, o credor pediu uma condição de empréstimo e se recusou a financiar o empréstimo até que a condição fosse satisfeita. Atender a condição atrasou o fechamento por 2 dias, mas os compradores queriam as chaves da casa no dia em que estava originalmente agendada para fechar. Eles não queriam se mudar fisicamente. Eles queriam lavar o tapete.
Se você fosse o vendedor que se mudou e deixou a casa vaga, sob essas condições, você daria as chaves para esses compradores?
O vendedor, quando informado de que as chaves não devem ser entregues a um comprador até que uma transação seja fechada, decidiu reter as chaves. Ela estava dentro dos seus direitos. Por que arriscar um problema?
Dica: em vez de especificar a posse em uma determinada data, é mais inteligente escrever contratos que dão posse ou em "fechar" ou X dias antes ou X dias depois, não uma data específica.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.