Esperando para fechar em uma casa
O que significa que o credor desempenha um papel importante que não pode ser negligenciado.
Um comprador e vendedor podem concordar com uma data de fechamento anterior no contrato de compra , mas se o credor não puder realizar durante essa janela de tempo, não importa realmente qual data está selecionada, porque ela não vai fechar na data em que o comprador e vendedor especificar. Ele será fechado quando o credor estiver pronto para fechar. Além disso, nem todo credor valoriza a conveniência.
O processo de fechamento de custódia
Dependendo de onde você mora, qualquer número de entidades pode manipular o processo de fechamento. Vamos discutir alguns. O agente de fechamento poderia ser um oficial de custódia , um mais próximo, a empresa de título ou um advogado imobiliário .
Os processos de fechamento podem variar muito, mesmo dentro do mesmo estado. Na Califórnia, por exemplo, o processo de custódia é diferente no norte da Califórnia versus sul da Califórnia. A principal diferença entre as duas é que as instruções de custódia são desenhadas e assinadas no front end (logo após a aceitação da oferta) no sul do Cal e no back-end (pouco antes do fechamento) no norte do Cal.
Antes que qualquer depósito possa ser fechado, todos os termos do contrato de compra devem ser cumpridos; então o vendedor deposita a escritura e o comprador deposita os fundos. Aqui estão exemplos de tipos de condições exigidas na Califórnia. Seu processo de fechamento do estado pode variar.
- Contrato de compra e adendos totalmente executados.
- Depósito de depósito em dinheiro .
- Inspeção residencial ou renúncia.
- Cumprimento das obrigações do vendedor, tais como apresentação de relatório de inspeção de pragas e / ou conclusão, certificação de telhado , garantia de residência , política de título preliminar, recebimento da demanda do beneficiário, reparos, se houver, de acordo com a Solicitação de Reparos .
- Conclusão de inspeções de comprador, incluindo liberação de contingências, se exigido.
- Inspeção final ou renúncia da Compradora.
- Avaliação da propriedade pelo avaliador do credor.
- Aprovação do empréstimo do credor e satisfação das condições de empréstimo pelo comprador, como depósito de provas de uma apólice de seguro do proprietário .
- Instruções de depósito assinadas pelo Vendedor e pelo Comprador.
- O título de transporte assinado pelo vendedor é assinado e autenticado.
- Comprador assinou e escritura reconhecida de confiança e executou nota promissória .
- Assinaturas do comprador em todos os documentos do empréstimo.
- Depósito de fundos do comprador do credor.
- Depósito de saldo de pagamento do comprador e custos de fechamento do comprador .
Quanto tempo demora um encerramento em casa?
Compradores que receberam pré- aprovações de empréstimos versus pré-qualificação de empréstimos muitas vezes estão em posição de fechar mais cedo. O processo de pré-aprovação envolve a verificação de certos itens antecipadamente, antes de assinar o contrato de compra, levando o tomador de empréstimo alguns passos mais perto do fechamento.
Se um credor verificou o emprego do mutuário, as contas bancárias e o relatório de crédito , o fechamento pode ocorrer tão rapidamente quanto os subscritores podem processar a papelada e rever a avaliação, geralmente dentro de uma semana ou duas. No entanto, se um documento estiver faltando no arquivo, como um relatório de título preliminar ou uma condição de venda do vendedor, o fechamento pode ser atrasado.
A maioria dos empréstimos hipotecários federais pode fechar dentro de 30 dias. Os programas especiais para compradores de primeira viagem , principalmente aqueles que envolvem ajuda com o pagamento do comprador , podem levar de 35 a 45 dias para serem fechados. Esses empréstimos especiais geralmente exigem aprovação de dois processos de subscrição.
Por outro lado, o cumprimento das diretrizes TRID pode, às vezes, desacelerar o processo, porque as entidades que estão trabalhando juntas não têm nenhum relacionamento preexistente.
Início atrasos de fechamento
Os maiores problemas geralmente ocorrem depois que o arquivo é submetido ao subscritor. Os oficiais de empréstimo geralmente estão familiarizados com as diretrizes de subscrição; no entanto, eles nem sempre podem prever a resposta de um subscritor. Cada subscritor é único.
Pouco é pior para os compradores do que sentar em cima de caixas contendo todos os valiosos que possuem, à espera de movers e não saber se seu empréstimo será aprovado por um segurador. Os últimos dias de fechamento podem ser muito de suspense.
Credores institucionais parecem causar mais atrasos do que os corretores de hipotecas. Eu não tenho certeza se é porque os grandes bancos seguem seus próprios procedimentos ou que seus funcionários apertam um relógio e não se importam com o arquivo, como peças de reposição comissionadas, mas a maioria dos atrasos em meus depósitos são de grandes bancos.
Aqui estão problemas comuns que podem atrasar ou impedir o fechamento, muitos dos quais, é uma pena, deveriam ter sido abordados antes da submissão a um subscritor, mas às vezes a bola cai:
- Baixa avaliação ou o subscritor ordena uma avaliação de revisão que não corresponde à primeira avaliação.
- Dívida adicional encontrada no relatório de crédito atualizado do comprador.
- Erros anotados no relatório de crédito do comprador.
- Novos ônus ou julgamentos apresentados contra o comprador ou vendedor após a atualização do título.
- Nuvens no título.
- Alteração do estado civil para comprador ou vendedor.
- Solicitações bancárias atualizadas ou documentos financeiros atualizados.
- Informações sobre seguros em falta.
- Empréstimo expirado ou compromisso do programa.
- Mudanças substanciais nas taxas da estimativa do empréstimo.
Se o contrato de compra não contiver uma cláusula que torne o fechamento dependente da aprovação do empréstimo, o depósito em dinheiro mais alto do comprador pode estar em risco se o empréstimo não for aprovado e a transação não for fechada.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.