Como os empregadores liberam contingências
Essa é a principal razão pela qual alguns agentes de listagem são tão inflexíveis quanto ao recebimento de lançamentos de contingência em tempo hábil.
Uma vez que as contingências são escritas em um contrato de compra , o contrato também deve especificar como uma contingência será satisfeita, liberada ou removida do contrato. Vou falar sobre como as contingências são liberadas na Califórnia - porque muitos estados seguem leis contratuais semelhantes - mas esteja ciente de que seu estado pode ser diferente. Para mais informações, leia o seu contrato - sim, todas as 15 milhões de páginas.
Liberando Contingências de Compra Doméstica
Liberando Contingência de Avaliação
Os contratos de compra padrão da Associação da Califórnia de Corretores de Imóveis (CAR), por padrão, dão ao comprador 17 dias para liberar uma contingência de avaliação . Esse prazo pode ser estendido ou encurtado no contrato. No final desse período, se o comprador não tiver assinado uma liberação de contingências, o vendedor poderá cancelar o contrato, depois de entregar ao comprador uma Solicitação do Comprador, permitindo ao comprador 48 a 72 horas, normalmente, executar.
Os compradores têm opções se uma baixa avaliação for recebida.
Liberando Contingência de Empréstimo
Os contratos padrão de compra da Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia, por padrão, dão ao comprador 21 dias para liberar uma contingência de empréstimo. Esse prazo pode ser encurtado ou executado até o fechamento do depósito no contrato. No final desse período, se o comprador não tiver assinado uma liberação de contingências, o vendedor poderá cancelar o contrato, depois de entregar ao comprador uma Solicitação do Comprador, permitindo ao comprador 48 a 72 horas, normalmente, executar.
Se a contingência do empréstimo estiver em vigor até o fechamento do depósito , o comprador pode se afastar do contrato no dia em que fechar, se o empréstimo tiver sido negado.
Liberando Contingências para Outras Inspeções e Condições de Título
Com exceção da tinta à base de chumbo , os contratos do CAR, por padrão, dão aos compradores 17 dias para concluir todas as outras inspeções, incluindo uma inspeção residencial . Esse prazo pode ser reduzido ou estendido no contrato. No final desse período, se o comprador não tiver assinado uma liberação de contingências, o vendedor poderá cancelar o contrato depois de entregar ao comprador uma Solicitação do Comprador para Realizar, dando ao comprador 24 a 72 horas, normalmente, para executar.
Não é incomum que os compradores que compram terras solicitem uma contingência para obter uma licença para o direito de construir. Outros compradores de casas podem fazer um contrato dependente de poder colocar uma piscina . Essas contingências devem conter um cronograma ou ação esperada pelo comprador para liberar as contingências.
Se o comprador encontrou deficiências no relatório de inspeção residencial, como porão úmido , esquilos mortos no sótão , perda de integridade estrutural ou problemas de saúde e segurança, o comprador pode emitir uma Solicitação de Reparo ao vendedor.
O vendedor não é obrigado a honrar o pedido de reparação e pode, a critério do vendedor, recusar. Nesse caso, o comprador tem o direito de cancelar a transação, renegociar uma alternativa mutuamente aceitável ou simplesmente seguir em frente.
Liberando Contingência para Vender
Às vezes, os compradores querem comprar uma casa antes de vender uma casa existente . Nesse caso, eles oferecem para comprar a casa do vendedor, desde que possam vender sua própria casa dentro de um determinado período de tempo. A maioria dos vendedores, se aceitarem uma oferta subordinada à venda , concordarão em conceder ao comprador um primeiro direito de recusa se, e quando, os vendedores receberem outra oferta.
Se os vendedores receberem outra oferta e emitirem uma Solicitação do Comprador , os compradores podem cancelar a transação ou remover a contingência para vender .
Quando os compradores se recusam a assinar uma liberação de contingências
No CARRO
contratos, se o comprador não assinar uma liberação de contingências dentro do período de tempo especificado, cabe ao vendedor exigir que o comprador execute. Se o vendedor não exigir desempenho, as contingências permanecem no lugar e não expiram. Nem todos os vendedores exigem desempenho, e muitos agentes imobiliários negligenciam o monitoramento de contingências.
Depois que um comprador tiver liberado todas as contingências do contrato, o comprador é obrigado a prosseguir com a compra. Se o comprador decidir cancelar o contrato, após assinar uma liberação de contingências, o vendedor tem o direito de exigir o depósito em dinheiro do comprador e pode ter direito a indenização.
Se as partes não concordarem com a disposição do depósito em dinheiro , o vendedor e o comprador precisarão resolver a disputa, seja por meio de arbitragem ou por meio de uma ação judicial, dependendo do idioma do contrato. Para mais informações, consulte um advogado imobiliário.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.