Qual é o risco de comprar uma casa quando também está vendendo?
É o efeito dominó. Você pode ter o Vendedor A (que é você), vendendo ao Comprador B. O Comprador B está vendendo o Comprador B para o Comprador C, o que torna o desempenho do Comprador B dependente do Comprador C. Se o Comprador C não puder fechar, nem o Comprador B nem você. Mas se o Comprador C estiver vendendo para o Comprador D, você poderá ter mais problemas. Porque se o Comprador D se desfizer, toda a cadeia se desfaz.
Um vendedor que aceita uma oferta sob uma venda de dominó como essa está assumindo um risco maior do que aceitar uma oferta com apenas uma contingência para vender porque há mais maneiras de a transação explodir. Existem situações e tipos de mercado imobiliário que podem tornar muito difícil para um comprador com uma casa existente vender para comprar outra casa sob uma contingência de compra. Por causa da venda a um comprador que não tem nenhuma contingência para vender ou vender a um comprador com uma contingência para vender, que depende do desempenho de um terceiro, qual você acha que um vendedor escolherá?
Qual você escolheria?
Além disso, o contrato Contingency of Purchase pode permitir que o vendedor mantenha a casa desse vendedor no mercado e tente abertamente encontrar um comprador alternativo. No norte da Califórnia, esse tipo de status poderia ser chamado de ativo com uma cláusula de liberação. É basicamente uma cláusula de expulsão que diz que se o vendedor receber uma oferta de reserva aceitável, o vendedor tem o direito de fornecer ao comprador existente um aviso mínimo de 72 horas para liberar a contingência para vender ou cancelar o contrato .
O que significa liberar a contingência para vender? Depende do palavreado e da obrigação contratual. Isso pode significar a qualificação financeira para comprar a nova casa sem vender a casa existente do comprador. Isso também pode significar avançar na crença de que a casa existente será fechada e, se ela não fechar por algum motivo, o dinheiro sério do comprador pode estar em risco de não desempenho.
Os contratos geralmente contêm algum tipo de negociação e divulgação de boa fé. Isso significa que você não pode ocultar informações pertinentes de um vendedor. Se um comprador precisa vender uma casa para obter o dinheiro para encerrar o depósito, esse fato importante deve ser divulgado. Um comprador provavelmente tem o dever de divulgar esse fato. No entanto, após a divulgação, o comprador pode ser livre para fazer uma oferta sem uma contingência para vender se o comprador estiver disposto a assumir um risco.
Qual é o risco habitual?
O risco é o comprador ser legalmente responsável por não fechar a transação como prometido se a casa do comprador não fechar. Sem uma contingência para vender, não há "cláusula out" para o comprador, além de períodos de contingência normais para coisas como avaliação, inspeções residenciais ou uma contingência de empréstimo. Os compradores que considerarem essa manobra também devem obter aconselhamento jurídico, e não confiar neste artigo nem em seu agente imobiliário como base para comprar uma casa ao vender sem contingência para aquela venda.
O risco financeiro pode ser o depósito em dinheiro ou os danos liquidados do comprador ou alguma outra forma de compensação para o vendedor. Na minha experiência, a questão geralmente se resume ao depósito em dinheiro - o comprador terá direito a receber um reembolso do depósito em dinheiro após o cancelamento?
Esse é outro artigo longo. Basicamente a linha inferior é que os vendedores querem ser livres para vender para outro comprador ou querem lutar pelo depósito de dinheiro sério? Se o comprador quiser o depósito e o vendedor não quiser liberá-lo, a maioria das empresas de caução na Califórnia, por exemplo, permitirá que as partes cancelem a transação, deixando o depósito em disputa. No entanto, ambas as partes precisam assinar o cancelamento.
Se uma das partes se recusa a assinar o cancelamento, e digamos que a parte teimosa é a compradora, a vendedora pode encontrar as mãos atadas.
Ela não pode ter contrato com dois compradores ao mesmo tempo, portanto, o vendedor pode precisar tomar medidas legais para obter uma liberação do contrato. Nesses casos, como a disputa é resolvida, o vendedor geralmente libera o depósito em dinheiro. O que nos leva de volta à questão: o depósito do comprador está em risco? Essa é uma pergunta para o advogado do comprador responder.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.