Ofertas Sharp em ofertas de compra podem sair pela culatra
Você sabe quem realmente ama, incluindo uma cláusula de encaminhamento em uma oferta de compra ? Agente imobiliário. Especialmente os agentes do comprador parecem muito tontos com essa prática. Mas os agentes não são os culpados pelo interesse em cláusulas de escalonamento, porque muitas vezes são os próprios compradores de imóveis que o sugerem sugerindo que uma cláusula de escalonamento, também chamada de oferta rígida, pode ser uma boa ideia.
O que é uma cláusula de encaminhamento?
Uma cláusula de encaminhamento é normalmente utilizada em uma situação de potencial oferta múltipla .
É sinônimo da frase: lance agudo. Ele é usado para tentar extorquir todas as competições em um processo de licitação. Basicamente, ele diz que um comprador pagará uma quantia X, que pode ser qualquer número entre US $ 100 e centenas de milhares, acima e além da oferta mais alta recebida pelo vendedor, e geralmente contém um limite máximo.
Um tipo típico de cláusula de encaminhamento pode ser o seguinte: o Comprador concorda em pagar US $ 1.000 a mais do que a oferta mais alta recebida pelo vendedor, sem exceder o preço de venda de US $ 315.000. Um comprador pode querer usar essa cláusula em uma oferta de compra se parecer que outros compradores podem aumentar o preço acima do preço listado.
Digamos que a propriedade esteja listada em US $ 295.000. Tem todos os sinos e assobios que um comprador deseja, e está localizado em um bairro de alta demanda em uma tranqüila rua sem saída. Às vezes, um agente de listagem avisará aos compradores que todas as ofertas serão apresentadas em um determinado dia em um determinado horário, e essa pode ser sua primeira pista de que o vendedor espera receber mais de uma oferta.
Neste exemplo hipotético do mercado de um vendedor a quente e uma casa linda listada em US $ 295.000, um vendedor poderia receber ofertas como:
- US $ 290.000 (porque sempre há alguém que acredita que ninguém mais irá licitar).
- US $ 295.000
- US $ 305.000
- US $ 310.000
Se o quarto comprador apresentar uma oferta com uma cláusula de reajuste conforme declarado acima, isso significaria que o comprador concordará em pagar ao vendedor US $ 311.000.
O comprador está feliz porque o preço é de US $ 4.000 abaixo do preço máximo que o comprador estava disposto a pagar, e o vendedor recebe a oferta mais alta. Tudo parece bem e bem, mas é isso?
Desvantagens para uma cláusula de escalonamento
Do ponto de vista de um vendedor, uma cláusula de escalonamento pode não ser a melhor opção para o vendedor. Aceitar uma oferta com uma cláusula de encaminhamento significa que o vendedor não pode mais emitir várias contrapropostas para as outras partes nem continuar a negociar. No exemplo acima, o comprador tirou dinheiro da mesa. O vendedor perdeu US $ 4.000.
Isso se baseia no fato de o lance principal real do comprador ter sido de US $ 315.000. Pode ter sido mais alto, mas um vendedor que aceita um contrato com uma cláusula de escalonamento nunca saberá quanto mais alto esse comprador pode oferecer.
Além disso, neste tipo de situação de oferta múltipla, pode ser do interesse do vendedor fazer uma contra-oferta. Em alguns estados como a Califórnia, por exemplo, um vendedor pode fazer uma contraproposta diferente para cada um dos compradores, se o vendedor assim desejar, ou para apenas um ou dois compradores. (Nós mencionamos a Califórnia porque o estado tende a liderar a nação.) O vendedor geralmente tem mais opções disponíveis em uma situação de oferta de balcão múltiplo. Cada contraproposta pode ser pesada e analisada separadamente.
Digamos, por exemplo, que o vendedor decida que a demanda do mercado é tão forte para a casa que o vendedor pode optar por não aceitar nenhuma das ofertas de compra nem contra qualquer uma das ofertas. Isso é sempre uma possibilidade. Nesse tipo de situação, o vendedor pode alterar o preço de venda da casa para, digamos, US $ 315.000, e iniciar a licitação mais uma vez. A desvantagem desse cenário, no entanto, é que pode não haver compradores imediatos ou os dias no mercado podem demorar mais, e isso é sempre um risco quando o vendedor aumenta o preço. Ainda assim, pode ser uma solução viável e vale a pena considerar, em vez de aceitar um contrato de cláusula de encaminhamento.
Por que os compradores gravitam em direção a cláusulas de escalonamento
Nem todos os compradores de imóveis desfrutam do suspense e da tensão que vêm com o território de negociação para comprar uma casa .
Os compradores também estão preocupados com a concorrência e alguns se recusam a enviar uma oferta em uma situação de oferta múltipla. Ao introduzir uma cláusula de escalonamento, ela pode aumentar a chance de aceitação da oferta pelo comprador e estabelece parâmetros específicos que definem a zona de conforto do comprador.
Se a cláusula de escalonamento é "legal" em todos os estados depende de interpretação legal. Isso não impede os agentes de sugerir ou os compradores de quererem fazê-lo. Para todos os efeitos práticos, porém, pode parecer muito mais fácil para o comprador simplesmente fazer uma oferta melhor e mais alta e acabar com isso.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.