Recolhendo casas para mostrar zero dias no mercado
No mercado de um comprador, os DOM são geralmente mais altos porque o inventário leva mais tempo para ser vendido. No mercado de um vendedor, o DOM é menor.
Dias no mercado importam. Para determinar a média de dias no mercado, os agentes levam os últimos 30 dias para seis meses de listagens vendidas, somam os dias no mercado (antes de cada listagem ficar pendente) e dividem esse total pelo número de listagens.
Por exemplo, se seis listagens entraram com status pendente em dezembro - significando que o vendedor aceitou a oferta de um comprador, mas ainda não fechou - e três dessas listagens estiveram no mercado por cinco dias, uma lista estava no mercado por 21 dias e dois foram listados por 30 dias antes de uma oferta ser aceita, primeiro juntar todos os dias no mercado. A média de dias no mercado para dezembro, neste exemplo, é derivada adicionando 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, o que equivale a 96 dias. Em seguida, dividindo 96 por seis listagens será igual a 16 dias médios no mercado.
Os dias médios em matéria de mercado?
Qual é mais importante? Os 16 dias médios no mercado ou o número de dias no mercado de cada listagem? Se você é um comprador, é claro, é a casa que você quer comprar que importa. Se você é um vendedor cuja casa está no mercado há 17 dias, você terá caído nos 50% mais baixos das casas vendidas no mês anterior.
Como os compradores olham os dias no mercado
Não há ifs, ands ou buts sobre isso. Quando os compradores veem dias extensos no mercado, acham que o vendedor está desesperado para vender porque a casa ainda está no mercado. Os compradores também acreditam que pode haver algo errado com a casa que levou outros compradores a rejeitá-la. Ambas as suposições, no entanto, podem estar erradas.
Casas podem permanecer no mercado pelas seguintes razões:
- O motivo comum é o superfaturamento.
O agente pode ter "comprado" a listagem enganando o vendedor, acreditando que a casa valia mais do que o mercado suportaria. Não é incomum para um agente tomar deliberadamente uma listagem superfaturada . - Pouco vendedor motivação.
Às vezes, os vendedores querem "testar o mercado" com um preço alto demais, só para ver se conseguem encontrar um tolo para pagar esse preço. É conhecido como o pior erro do vendedor . - Teimosia.
Os vendedores poderiam ficar presos no preço e dispostos a esperar o mercado até que o mercado alcançasse o preço pedido. - Abaixo do mercado imobiliário.
Nos mercados do comprador , pode levar mais tempo para vender uma casa do que nos mercados do vendedor. Uma casa que venderia em cinco dias no mercado de um vendedor poderia vender em 90 dias em um mercado imobiliário em baixa . - Indisponível para mostrar.
Se a propriedade for ocupada por inquilino, pode ser difícil obter uma indicação do inquilino. Na maioria dos casos, as casas com um cofre são exibidas com mais frequência do que as que não possuem.
- Inadequado para mostrar.
Às vezes, os vendedores colocam as casas no mercado antes de estarem prontas para permitir que os compradores a vejam. Eles podem estar terminando os reparos de revenda ou pintura durante os primeiros 30 a 60 dias de uma listagem. - Tempos de exibição reduzidos.
Alguns vendedores acham que um comprador cumprirá os horários estritos de exibição, como às 9h da segunda-feira ou das 17h às 18h da sexta-feira. Compradores visitam as residências de acordo com seus próprios horários. Se sua casa não estiver disponível no momento em que o comprador quiser vê-la, ela provavelmente nunca a verá - Comissão reduzida.
- Embora seja necessário que os agentes de compras mostrem todas as listas, muitos agentes se recusam a mostrar casas que não pagam a mesma comissão que as casas concorrentes. Muitas vezes essas casas são listadas por corretores de desconto .
- Pouca exposição à Internet ou MLS.
Se a casa tiver uma fotografia no MLS , os compradores provavelmente passarão a listagem e, em vez disso, escolherão as casas para ver que têm várias fotografias.
Prática de Relisting de Agente para Redefinir Dias no Mercado
Uma prática comum entre muitos agentes imobiliários é retirar uma listagem da MLS após um certo número de dias e relistá-la como uma nova listagem. Os agentes relistem para mostrar zero dias no mercado porque sabem que os compradores gravitam em direção a novas listagens.
Muitos compradores não gostam dessa prática porque acham que é enganosa e não uma imagem precisa do número de dias no mercado. Depois de uma casa estar no mercado por 60 a 90 dias, não é incomum que ela venda dentro de cinco dias depois de voltar ao mercado como uma nova listagem.
Às vezes, as listagens expiram. Muitos agentes aceitam uma listagem por 90 dias e, quando a listagem expira , um novo agente abre a ficha e obtém as recompensas do trabalho árduo do primeiro agente. Se você está feliz com seu agente atual, você pode considerar o recadastramento com seu agente existente.
Descobrindo os dias acumulados no mercado
Alguns sistemas MLS se recusam a permitir que os agentes retirem uma listagem e a insiram como uma nova listagem sem primeiro cancelar ou expirar a listagem. Em ambos os casos, é relativamente fácil para um agente determinar o número de dias no mercado; Não é tão fácil para um comprador.
- Verifique o histórico da listagem.
Uma maneira é inserir o endereço da propriedade no MLS para encontrar listagens duplicadas, expiradas ou retiradas. No Sacramento MLS, isso é conhecido como puxar a "história" da propriedade. - Procure por DOM cumulativo.
Alguns MLS mudaram a forma como as listagens são reportadas e incluirão dias acumulados no mercado na listagem em si. - Pergunte ao seu agente.
Se você estiver trabalhando com um especialista de bairro , seu agente terá uma boa ideia se a casa tiver sido listada antes, por quanto tempo e por quem. - Pergunte ao agente de listagem.
Como os agentes imobiliários não podem deturpar uma propriedade, você pode fazer uma pergunta direta ao agente da listagem . Não pergunte quanto tempo a casa está no mercado porque pode ter havido uma redução de preço , então o agente se sentirá justificado em lhe dizer os dias no mercado com o novo preço. Perguntar se expirou / retirou / cancelou e, em seguida, foi relistado. Seja específico. - Pesquisa on-line
Insira o endereço da propriedade de várias maneiras em um mecanismo de pesquisa, como o Google ou o Yahoo. Todas as suas listagens on-line anteriores devem aparecer. - Pergunte aos vizinhos.
Vizinhos sabem tudo o que acontece em sua área e muitas vezes ficam mais do que felizes em saber quanto tempo uma casa tem no mercado.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.