Transformando sua casa em um aluguel pode permitir uma perda de impostos
Por Julian Block, Advogado
A maioria das pessoas lhe dirá que é impossível ou não é permitido anular as perdas domésticas em uma venda de residência pessoal, mas elas seriam incorretas. Geralmente, o código de imposto do IRS proíbe qualquer dedução por perda na venda de uma residência principal. No entanto, autoriza várias exceções para anular as perdas domésticas em uma residência pessoal.
Por exemplo, a lei permite uma dedução por uma perda da venda de uma residência pessoal que foi convertida em propriedade alugada.
Mas isso limita o valor da baixa. Nenhuma dedução por qualquer queda no valor antes de começar a alugar.
O ponto de partida é a base ajustada da propriedade (1) no momento da conversão ou (2) valor justo de mercado no momento da conversão, o que for menor. Depois de ter determinado o valor mais baixo de (1) ou (2), aumente esse valor para refletir as melhorias de capital do período de aluguel que aumentam seu valor. Em seguida, subtraia as deduções do período de locação para depreciação. O que você finalmente chega é a base ajustada da propriedade no momento da venda. Quando você vende, o limite de dedução da perda é o valor pelo qual a base de venda no momento excede o preço de venda.
Em um mercado imobiliário amargo, a base ajustada da propriedade no momento da venda pode ser substancialmente menor do que seu custo original. Como regra geral, a base começa como o custo original, incluindo qualquer dívida assumida como uma primeira ou segunda hipoteca , além de ajustes para cima ou para baixo.
Ajuste para cima para refletir despesas para determinados custos de liquidação ou fechamento relacionados à compra, como honorários legais e / ou melhorias. Ajuste para baixo para o montante de ganho da venda antes de 7 de maio de 1997, de uma casa anteriormente propriedade em que o imposto foi adiado. Todos esses ajustes do custo original resultam em sua base ajustada.
Um exemplo: em 2001, você compra sua primeira residência pessoal por US $ 200.000. Em 2003, você sai da casa e a aluga. Naquele momento, você determina que o valor justo de mercado é de US $ 180.000. Posteriormente, você recebe deduções de depreciação de US $ 20.000 e vende a propriedade por US $ 150.000.
Você pode pensar que sua perda é de US $ 50.000 - a diferença entre o custo original de US $ 200.000 e o preço de venda de US $ 150.000. Mas o IRS limita sua perda a apenas US $ 10.000 - a quantia pela qual a base ajustada de US $ 160.000 no momento da venda (valor justo de mercado de US $ 180.000 no momento da conversão menos a depreciação de US $ 20.000) excede as vendas de US $ 150.000. preço.
Quando o período de locação é inferior a um ano, o IRS pode alegar que uma perda deve ser anulada, alegando que a conversão do vendedor da residência ao imóvel alugado era apenas temporária, não permanente. Suas diretrizes para os vendedores de imóveis alertam que "você não mudou sua casa para a locação se alugou temporariamente sua antiga casa antes de vendê-la". No entanto, as orientações sobre o que é temporário e o que é permanente não são de forma alguma a última palavra. Eles apenas refletem a posição oficial do IRS sobre uma questão e não são vinculativas para os tribunais.
Nem, de acordo com as diretrizes, o IRS considerará uma residência pessoal ter sido convertida em propriedade alugada "se você colocar sua casa com um agente imobiliário para aluguel ou venda e ela não for alugada". Tradução: Você tem que realmente alugar a casa antes que você possa ter uma dedução de perda. Esta limitação foi confirmada pelos tribunais.
Em caso de dúvida, verifique sempre com um contador profissional ou CPA antes de reivindicar perdas em casa em uma residência pessoal. Além disso, verifique com o IRS para certificar-se de cumprir as novas leis fiscais, que mudam a cada ano. Os impostos sobre a propriedade em alguns estados, como a Califórnia, estão agora limitados a uma dedução máxima de US $ 10.000, de acordo com a lei fiscal de 2018 da Trump.
Julian Block é especialista em impostos de Larchmont, Nova York.
Editado por Elizabeth Weintraub, especialista em compras domésticas.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.