Pergunta: Como posso encontrar vendas a descoberto?
Um leitor pergunta: "Como posso encontrar vendas a descoberto online das listagens da MLS? Algumas das listas dizem que é uma venda a descoberto, mas algumas ainda não são vendas a descoberto. Sei que meu agente pode descobrir quais são as vendas a descoberto. esta informação não está disponível ao público? "
Resposta: Todo sistema MLS é diferente, portanto as listagens de venda a descoberto nem sempre são evidentes. Parece haver um movimento em direção à identificação de listagens de venda a descoberto devido a disputas de comissão .
Quando agentes brigam por dinheiro, os sistemas são freqüentemente colocados em prática para evitar que as disputas aconteçam. Os agentes geralmente brigam com outros agentes por causa do dinheiro. É uma batalha comum.
O que é uma venda a descoberto?
As vendas a descoberto tendem a ocorrer quando os valores da propriedade caem ou as avaliações infladas são obtidas para compra, fazendo com que a propriedade valha menos do que o valor de sua hipoteca. Isto significa que quando um vendedor entra em um contrato de compra para vender por um valor que é menor do que o saldo atual da hipoteca da casa, se o vendedor não está trazendo dinheiro para fechar , o credor deve aprovar a venda a descoberto . Isso porque o credor está tendo uma perda para permitir um pagamento por menos do que o montante devido.
Uma venda a descoberto também pode ocorrer se simplesmente não houver dinheiro suficiente para pagar todos os custos da venda e da hipoteca. É possível vender uma casa por mais do que a hipoteca e, ainda assim, a venda será curta porque não há dinheiro suficiente com os recursos para pagar todos os custos que o vendedor deve suportar para vender.
Geralmente, as vendas a descoberto não são pechinchas para um comprador. Isso nem sempre significa que o comprador está comprando a propriedade no mercado, e pode levar um longo tempo para fechar, se fechar, entre uma série de outras razões. Nem todos os credores aprovarão todas as vendas a descoberto, e muitos preços de venda a descoberto que são anunciados não são um preço real .
Eles são palpites sobre o que é preciso para vender a casa.
Quanto mais experiência um agente possui para fazer vendas a descoberto, mais provável é que o preço seja razoável e aceitável para um credor. Alguns agentes apenas compensam os preços e ficam desapontados quando a venda a descoberto é negada.
Disputas da comissão da venda curta
O problema surge quando um agente leva uma listagem em uma casa que ainda não está em padrão, ou seja , o vendedor ainda está fazendo pagamentos para o credor. Durante o prazo do contrato de listagem , se um aviso de inadimplência for arquivado, isso pode alterar os termos da listagem. Ele agora se torna uma listagem de venda a descoberto , sujeita à negociação de comissão pelo credor.
No Sacramento MLS, nossas regras afirmam que os comentários dos agentes - aqueles que o público não pode ver - devem conter palavreado que explicita especificamente a venda está sujeita à aprovação do credor e como uma variação, se houver, na comissão será dividida. Isso ocorre porque a listagem pode especificar um valor e o credor pode aprovar um valor diferente.
Alguns credores descontam a comissão, pagando menos do que um vendedor pagaria. Um agente de listagem não incluiu palavreado sobre uma comissão reduzida. Enquanto em escrow , o agente do comprador insistiu que sua corretora tinha direito à taxa originalmente listada na MLS.
O agente de listagem acabou dando uma grande parte de sua comissão ao agente do comprador.
Encontrar ofertas de venda a descoberto
A maioria das vendas a descoberto é listada por agentes imobiliários . Você encontrará essas listagens em sites locais e em feeds do MLS para vários sites. Alguns credores se queixaram de publicidade que identifica a casa como uma venda a descoberto, porque os credores sentem que isso os coloca em desvantagem no que diz respeito ao preço dos imóveis residenciais . Eles estão certos. Um comprador geralmente oferece menos quando é anunciado como uma venda a descoberto.
Se você tiver acesso a termos de pesquisa, procure primeiro onde aparece o termo venda a descoberto. Pode estar em "modificador de status" ou pode estar contido nos comentários de marketing. Escolha esse campo como seu termo de pesquisa.
Leia a listagem com cuidado. Você pode estar olhando para uma venda curta contingente , o que significaria que a casa não está à venda ou que apenas uma oferta de backup será considerada.
Se você vir a palavra "contingente", isso seria sua pista. Além disso, esteja ciente de que alguns sites populares podem conter listagens identificadas como pré-execução. Estas não são vendas a descoberto e não estão à venda.
Os agentes geralmente inserem palavras que identificam a listagem como uma venda a descoberto. Procure os seguintes termos:
- Sujeito a aprovação do banco .
- Preforeclosure
- Aviso de inadimplência
- Dê tempo ao banco para responder.
- Pré-aprovado pelo banco.
- Chefiado em leilão
Acima de tudo, contrate um agente que seja bem versado em lidar com vendas a descoberto e possa aconselhá-lo sobre os procedimentos, incluindo os costumes locais em sua área. Se você tiver dúvidas legais , peça conselhos e orientações a um advogado.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.