Prós e contras para um ato em vez de encerramento
Na minha opinião, um ato em vez favorece um banco mais do que favorece um proprietário.
Quando foi a última vez que um banco ajudou você? Além disso, por que você gostaria de ajudar um banco que não quer ajudá-lo? A maioria das pessoas enfrenta a ação em vez da decisão depois que o banco negou uma modificação do empréstimo ou rejeitou uma venda a descoberto . É claro que, se você tem patrimônio, você venderia a casa antes de considerar uma escritura no lugar, mas alguns vendedores que enfrentam essa decisão não têm capital próprio porque estão debaixo d'água.
Definição de um ato em vez de execução hipotecária
Um ato em vez de encerramento é um documento de transferência de título assinado pelo proprietário, com firma reconhecida por um notário público e, eventualmente, gravado nos registros públicos. Ele fornece título dos proprietários para o banco que detém a hipoteca.
Razões pelas quais um banco pode rejeitar um ato em vez de encerramento
Um equívoco comum sobre as ações em vez disso é que a propriedade deve estar em execução . O credor pode ou não ter apresentado um Aviso de Inadimplemento ou iniciado um processo judicial para encerrar, mas ainda pode estar aberto a discutir uma ação em seu lugar.
No entanto, os bancos são muitas vezes relutantes em aceitar uma ação em vez de encerramento, se o proprietário é atual, mas sendo atual não significa que o banco irá recusar. Os bancos não são obrigados a aceitar uma ação em vez de execução hipotecária. Aqui estão algumas razões pelas quais um banco pode recusar uma ação em vez disso:
- Tal ação não é lucrativa.
Se um banco acredita que pode ganhar mais dinheiro com a execução de hipotecas - seja porque a propriedade tem patrimônio ou o governo federal está fornecendo incentivos financeiros para o banco executar, o banco pode rejeitar a oferta de um imóvel para entregar uma ação em vez de execução hipotecária.
- Juízes, julgamentos ou privilégios fiscais.
Qualquer penhor subsequente apresentado contra a propriedade permanecerá com a propriedade e passará a ser responsabilidade do credor, se não liberada antes do acordo para uma escritura em lugar de execução hipotecária. Normalmente, uma propriedade com apenas um empréstimo é o melhor candidato. Ou, um segundo credor pode aceitar uma escritura no lugar se o primeiro empréstimo for atual e a propriedade valer mais do que a soma de seus ônus .
- Diretrizes de manutenção proíbem escrituras no lugar.
Muitos empréstimos são atendidos por PSAs, e as diretrizes nesses PSAs podem proibir uma ação em vez de encerramento. Os PSAs são obrigados a seguir as diretrizes e esses termos não podem ser alterados.
- Termos inaceitáveis.
Também é possível que o PSA peça ao mutuário para fazer uma contribuição financeira em troca da aceitação da escritura no lugar, e o mutuário pode recusar, seja por princípio ou falta de principal.
Desvantagens para um ato em lugar de encerramento
Sempre busque aconselhamento jurídico antes de pular no bocado para dar ao banco uma ação em vez de encerramento. Lembre-se, é do interesse do banco obter a escritura de você. Pode não ser do seu interesse obedecer. De certa forma, pode-se argumentar que dar a um banco uma escritura em vez de encerramento é apenas um passo acima de se afastar de sua hipoteca.
- Efeito no crédito.
Uma ação no lugar afetará seu relatório de crédito . Algumas fontes dizem que o efeito sobre o crédito é idêntico ao de um encerramento total. A situação de cada indivíduo é diferente. Em caso de dúvida, ligue para um bureau de crédito e pergunte. Não acredite em tudo que você lê online.
- Capacidade de comprar outra casa.
Não há tal coisa como dar um ato em vez de se virar e imediatamente comprar outra casa. Os gigantes da hipoteca, Fannie Mae e Freddie Mac , que compram empréstimos no segundo mercado, não comprarão uma hipoteca feita por um mutuário que assinou uma escritura por 4 anos sem circunstâncias atenuantes, 2 anos com circunstâncias atenuantes. Eles continuamente fazem alterações nas diretrizes.
Compare a espera para comprar depois de um encerramento, que é de 7 anos sem circunstâncias extenuantes, e o que você pegou é essencialmente um ganho de 3 anos. Olhando para o outro lado, uma venda a descoberto pode qualificá-lo para comprar uma casa dentro de 2 anos, caso em que você pode ter perdido dois anos, se você for forçado a esperar 4 anos após uma escritura em vez disso.
- Liberação de responsabilidade .
Certifique-se de que a escritura no lugar libera-lo especificamente da responsabilidade de pagar o empréstimo. Além disso, há pouco sentido em entregar o título se você tiver um segundo credor que irá persegui-lo por uma deficiência .
Dica: pergunte ao seu contador se a dívida cancelada pode resultar em um passivo fiscal. Temporariamente, o 2007 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act oferece proteção, mas que o pôr do sol anualmente. A insolvência pode ser outra isenção disponível.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.