Entendendo o papel dos obstáculos no setor imobiliário
Definição de ônus : Um ônus, no que se refere a imóveis, significa qualquer coisa legal que sobrecarregue ou restrinja o uso ou a transferência da propriedade. Uma propriedade livre e clara de qualquer ônus é rara em muitos círculos imobiliários. Um ônus pode ser uma hipoteca (empréstimo), uma garantia (voluntária ou involuntária), uma servidão ou uma restrição que limita a transferência de propriedade. Um ônus pode envolver dinheiro, mas nem sempre.
O ditado com o qual eu cresci é: todos os ônus são ônus, mas nem todos os ônus são ônus. Confuso ainda?
Escritura de confiança ou hipoteca como uma oneração
Muitas pessoas erroneamente assumem que um ônus se refere apenas a uma hipoteca, por exemplo, porque esse é o uso mais comum. Quando um comprador doméstico financia a compra de uma casa, essa verificação financeira normalmente consiste em dois documentos: a nota promissória, que é uma obrigação de pagar, e a hipoteca ou escritura de fideicomisso , que assegura a nota e é registrada. Uma hipoteca é ligeiramente diferente de um ato de confiança, mas para nossos propósitos práticos, ambos são um estorvo.
Quando uma hipoteca ou escritura de fideicomisso tiver sido paga, o gravame será removido da propriedade nos registros públicos. Um documento comum para remover um gravame é chamado de escritura de remessa , que reconhece o título claro para o proprietário do imóvel.
O problema acontece quando a responsabilidade por uma hipoteca ou ação de confiança foi descarregada através de uma audiência de falência, mas o empréstimo nunca é liberado formalmente da propriedade.
Nem todos os advogados de falências praticam imóveis e alguns não sabem que um Capítulo 7 de falências, por exemplo, não libera a dívida e, se eles estiverem cientes em algum nível, geralmente seus clientes não querem pagar uma taxa adicional para obter uma liberação. deste ônus. Esse descuido pode causar uma nuvem no título se o ônus não for liberado.
Liens voluntários como um ônus
Uma garantia voluntária é um documento que um proprietário voluntariamente assina e geralmente é registrado contra a propriedade nos registros públicos. Poderia ser um penhor em troca de dinheiro que mudaria de mãos, como um segundo empréstimo ou uma linha de crédito ou mesmo um refinanciamento do financiamento secundário existente.
Em alguns casos, como uma linha de crédito, pode não haver troca de dinheiro até que o dono da casa realmente aproveite a linha de crédito, ou seja, empresta o dinheiro. Quando as taxas de juros estavam extremamente baixas, uma vez eu peguei uma linha de crédito e mantive essa linha de crédito aberta por 7 anos sem nunca tocar nela. Eu o tratei como uma fonte emergencial de fundos, caso eu precise disso. Por fim, fechei a conta sem usar o dinheiro. Mas meu marido e eu ainda precisávamos gravar uma liberação desse penhor.
Liens involuntários como um encargo
Dois tipos de privilégios involuntários que são bastante comuns e vêm à minha mente são a litispendência e a garantia de um mecânico. Por involuntário, isso significa que o proprietário não necessariamente concorda que tal penhor pode ser apresentado contra a propriedade, mas uma garantia, no entanto, apareceu. A lis pendens é uma maneira chique de dizer uma ação legal pendente. Digamos, por exemplo, que um vendedor concordou em vender para um comprador, mas o comprador, por qualquer motivo, não pôde fechar a tempo, então o vendedor cancelou o contrato unilateralmente, sem o consentimento do comprador.
Para complicar ainda mais o assunto, digamos que o vendedor desejasse vender a outro comprador por mais dinheiro e se recusasse a prolongar o prazo para fechar o comprador existente. O comprador existente, para impedir que o vendedor transfira o título para o novo comprador, pode entrar com uma ação judicial contra o vendedor e registrar uma litispendência. A litispendência proibiria a venda até que a ação judicial fosse resolvida.
O penhor de um mecânico é geralmente apresentado por um contratado ou subcontratados do contratado para trabalho ou materiais que não são pagos. Todos os ônus involuntários terão de ser pagos para que uma empresa de título possa emitir uma política de título sem nomear os ônus como exceções ao seguro de título. Os ônus involuntários permanecem com a propriedade até serem liberados. Além disso, o novo credor do comprador também exigirá um título claro.
Facilidades como um ônus
Provavelmente, o tipo mais comum de servidão é uma servidão para a manutenção de serviços públicos, mas também pode ser concedida uma servidão para o acesso (direito de passagem) a uma parcela de terra que não possui terra. As servidões são um ônus porque proíbem determinadas ações e afetam os direitos à propriedade. Por exemplo, você não pode construir uma piscina em um local reservado para uma linha de esgoto da cidade. Bem, você pode, mas a cidade pode desenterrar a piscina sem a sua permissão.
Facilidades são observadas em sua apólice de seguro de título e muitas vezes aparecem no próprio mapa do avaliador.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.