Saiba mais sobre o documento que mostra que seu empréstimo foi liquidado
Gravando uma ação de remessa
Uma escritura de recondicionamento deve ser registrada nos registros públicos do condado onde a propriedade está localizada.
Se a ação de recondicionamento for perdida ou destruída, ela cria um pesadelo de título e coloca uma nuvem no título porque não há nada para mostrar que o empréstimo foi pago.
Durante minha carreira no setor imobiliário, encontrei muitas situações em que a remessa não foi registrada, por isso é mais comum do que você imagina inicialmente. Acontece quando alguém deixa cair a bola durante a transferência de fundos e preparação da demanda do beneficiário . Uma pessoa pode ter pensado que a remessa foi entregue, mas não foi, ou outra teria sido responsável pela elaboração da remessa, mas ignorou essa tarefa. Existem inúmeras razões pelas quais ele pode ter sido perdido.
Além disso, às vezes a empresa que lida com o seguro para a transação em particular pode ter assegurado o título. Se isso aconteceu, então essa empresa de títulos em particular é geralmente a empresa-título que as partes precisarão confiar para assegurar a próxima transação.
Você pode se perguntar como uma empresa de título pode garantir uma transação quando todos os documentos não são gravados conforme necessário, mas eles podem fazê-lo. Uma companhia de títulos que não tenha segurado a propriedade inicialmente provavelmente se recusará a emitir uma apólice de seguro de título para ela.
Erros de subordinação de hipoteca
Outras situações envolveram um proprietário que refinanciou um empréstimo na primeira posição, com o segundo empréstimo permitindo que uma gravação fosse colocada na frente dele.
Isso é chamado de subordinação de empréstimo. Às vezes a subordinação do empréstimo acontece devido a um erro, e o empréstimo é registrado na segunda posição em vez da posição primária. Eu vejo isso acontecer mais em vendas a descoberto quando o primeiro credor que não está na primeira posição fica em curto com uma recompensa de penhor júnior que é muito menos do que jamais concordaria em aceitar. Isso pode fazer com que uma situação de venda a descoberto entre em hiato e interromper o processo de aprovação de venda a descoberto . Isso porque o segundo credor está agora na primeira posição e pode se recusar a ceder.
Erros administrativos
Provavelmente, os problemas mais comuns que ocorrem com atos de remessa são pequenos erros cometidos no próprio documento, como erros de ortografia dos nomes dos devedores, erro de ortografia do nome do credor ou entrada incorreta da descrição legal da propriedade. Isso pode ser resolvido registrando uma ação de correção.
Falta de registros históricos
Durante a década de 1970, os proprietários queimaram suas ações de recondicionamento como uma forma de celebração. Às vezes eles realizavam grandes fogueiras e convidavam familiares e amigos para a ocasião. O problema é que, às vezes, eles queimavam a ação de remessa antes de gravá-la. Se uma remessa não for registrada nos registros públicos, mesmo que o dinheiro tenha sido recebido pelo credor e depositado, o empréstimo pode continuar listado como não pago e, novamente, isso coloca uma nuvem no título.
Opções de Refinanciamento Resultam em uma Reconciliação
Hoje, a maioria das remessas ocorre porque o proprietário optou por refinanciar o empréstimo existente e, ao fazê-lo, o proprietário paga o empréstimo existente. Muitos proprietários de imóveis são atraídos por programas de empréstimos que reduzem a taxa de juros ou estendem o período de amortização (ou uma combinação de ambos), o que também resulta em um pagamento mensal mais baixo.
Está se tornando menos comum que os proprietários paguem uma hipoteca e possuam suas casas livres e claras. Muitos continuam a se estender e se estender refinanciando repetidas vezes. Esse tipo de pensamento financeiro pode resultar em pagar um preço mais alto ao longo da propriedade da casa própria. Antes de saltar sobre uma taxa de teaser para refinanciar, pode fazer mais sentido considerar os anos adicionais que estão sendo adicionados à sua hipoteca ou optar por um período de amortização mais curto.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.