Real Estate Prorations para vendedores e compradores
Muitos contratos de compra usados em imóveis contêm provisões para projeções entre vendedores e compradores. Antes de assinar um contrato de compra, você deve lê-lo para descobrir como os mananciais são tratados, porque você pode propor uma mudança no palavreado sobre projeções.
Na maioria dos casos, mas não em todos, os compradores são cobrados por projeções. As cobranças aparecem como um débito na declaração de fechamento do comprador e como crédito na declaração de fechamento do vendedor.
Os créditos aumentam o lucro líquido do vendedor e reembolsam o vendedor por itens que o vendedor pagou antecipadamente pelo período em que o vendedor não será o proprietário da propriedade.
Juros hipotecários de juros
Ao contrário do aluguel, que é pago antecipadamente, os juros hipotecários são pagos em atraso. Quando você paga um pagamento de hipoteca em 1º de janeiro, por exemplo, paga os juros para dezembro.
Em um novo empréstimo hipotecário, os credores querem cobrar juros até 30 dias antes do vencimento do primeiro pagamento da hipoteca . Isso significa que se você fechar em 15 de novembro, o primeiro pagamento da hipoteca será em 1º de janeiro. O pagamento da hipoteca em 1º de janeiro pagará os juros de dezembro.
Como o mutuário, você será cobrado 15 dias de juros em sua declaração de encerramento, de 15 de novembro a 1 de dezembro. Para descobrir o seu rateio de juros neste cenário, aqui está a fórmula:
- Valor do Empréstimo x Taxa de Juros = Juros Anuais.
- Juros anuais divididos por 12 meses = juros mensais .
- Juro mensal dividido por 30 dias = juros diários.
- Juros Diários x 15 Dias (para pagar os juros até 1º de dezembro) = Rateio de Juros.
O mesmo princípio se aplica aos vendedores que devem pagar juros em conjunto com um pagamento de empréstimo, de acordo com a demanda do credor beneficiário .
Imposto sobre a propriedade real
Cada estado baseia seu ano civil de imposto de propriedade de forma diferente.
Na Califórnia, por exemplo, o ano civil é de 1º de julho a 30 de junho. Primeiro, descubra como seu condado coleta impostos. Alguns estados cobram impostos sobre a propriedade com antecedência, alguns cobram em atraso e algumas cobranças dependem da época do ano.
Os impostos são pagos com mais frequência em duas parcelas. A próxima coisa é descobrir se o período durante o qual você está fechando envolve impostos pagos antecipadamente. Se os impostos forem pré-pagos e você for o vendedor, receberá um crédito. Se os impostos forem pré-pagos e você for o comprador, você será cobrado. O oposto é verdadeiro se os impostos ainda não são devidos e pagáveis - os vendedores receberão um rateio de débito e os compradores um rateio de crédito.
Em algumas situações, mesmo que os impostos ainda não sejam devidos e pagáveis, se sua data de fechamento estiver próxima da data em que os impostos serão devidos, quanto mais próximo você pagar os impostos do produto do vendedor, credite a parte não utilizada ao vendedor e cobra o imposto. comprador em conformidade.
Alguns compradores calculadores não pedem projeções fiscais no contrato de compra, se for aparente que o comprador deverá reembolsar o vendedor por uma parte dos impostos pagos antecipadamente. Se você é um vendedor nessa situação e não entende o significado de "sem proporções" , pagará impostos pelo período em que não ocupou a propriedade.
Associação dos Proprietários de Imóveis Dues Prorations
Como a maioria das associações de proprietários de imóveis cobra mensalmente as quotas mensais (algumas faturas de HOAs trimestrais ou anuais), se um vendedor ainda não pagou as quotas, as dívidas serão pagas com os recursos do vendedor. O vendedor receberá um crédito pela parcela não utilizada das quotas.
Por exemplo, se as taxas são de US $ 300 por mês, o rateio diário é de US $ 10. Quando uma transação é fechada no dia 10 do mês, o vendedor será cobrado 10 dias de taxas de HOA ou US $ 100. O comprador pagará US $ 200 por 20 dias de dívidas HOA.
Aluguel de projeções
O aluguel é geralmente pago antecipadamente. Os compradores que compram uma propriedade para investimento esperam receber um crédito referente à parte da renda que cobre o período de tempo em que o comprador será o proprietário da propriedade.
Uma venda fechada em 15 de novembro, envolvendo uma propriedade ocupada por um inquilino e alugada por US $ 1 mil por mês, resultaria no recebimento do crédito por 15 dias de aluguel pré-pago ou US $ 500.
O vendedor receberia um débito de US $ 500. Os depósitos de segurança mantidos pelo vendedor também são transferidos para o comprador como crédito para o comprador e como débito para o vendedor.
Seguro Prorations
Os prêmios de seguro são pagos antecipadamente. Os compradores normalmente cobram uma nova apólice de seguro de risco / incêndio ao comprar uma casa . No entanto, se o comprador estiver assumindo o empréstimo existente do vendedor ou comprando em um contrato de terreno , o comprador poderá pedir ao vendedor que transfira a apólice de seguro existente.
Apólices de seguro de incêndio são transferidas com ou sem consideração. Com consideração significa que o vendedor será reembolsado por esse período que o vendedor não será o proprietário da propriedade. Sem consideração significa que não haverá projeções. A maioria dos compradores obtém uma nova política hoje.
Prorations de Utilidade
Não é frequente que as concessionárias sejam rateadas no fechamento, mas os projeções se aplicam a certos municípios. No Condado de Sacramento, por exemplo, se um vendedor não pagar os serviços públicos do condado ou da cidade (água, esgoto, lixo), os serviços públicos passarão para as avaliações fiscais.
As utilidades são então deduzidas da conta de impostos para os projeções, e o comprador é creditado contra as futuras contas fiscais. Você verá esta situação acontecer em vendas a descoberto e foreclosures porque, se o vendedor não está fazendo os pagamentos de hipoteca, o vendedor provavelmente não está pagando as contas de serviço público, tampouco.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.