Como um contrato de terra funciona para comprar casas

Por que os compradores domésticos gostam de contratos de terra

Os contratos de terra para compra de casas eram muito populares no final dos anos 70 e início dos anos 80. Naquela época, os contratos de venda a prazo, às vezes chamados de contratos por escritura, ofereciam condições de financiamento mais atraentes sobre as taxas mais altas e rígidos padrões de qualificação dos credores institucionais.

Os contratos de terra começaram a desaparecer quando as exigências de empréstimos se suavizaram e as taxas caíram abaixo de 8%. Mas eles não desapareceram completamente e, na verdade, foram na ponta dos pés no mercado durante a crise das hipotecas.

Proprietários de imóveis anteriores que perderam suas casas para a execução de hipotecas ou vendidos por meio de uma venda a descoberto começaram a se apoiar em contratos de terra como uma alternativa de financiamento quando os grandes bancos os rejeitaram.

O que é um contrato de terrenos para venda de parcelas?

Um contrato de venda a prestações é qualquer tipo de contrato que exige pagamentos periódicos, mas no setor imobiliário, geralmente é referido como contrato de terreno, contrato de escritura ou contrato de venda. O termo "terra" é enganoso, pois um contrato de terra pode ser usado para comprar qualquer tipo de imóvel com ou sem melhorias.

O contrato de venda a prazo estabelece o preço de venda, o valor do adiantamento, a taxa de juros, o valor dos pagamentos mensais (ou periódicos) e as obrigações de cada uma das partes. Abrange responsabilidades como quem vai manter a casa, pagar pelo seguro e impostos sobre a propriedade - que geralmente é o comprador. O contrato incluirá um recurso para o vendedor no caso de o comprador deixar de efetuar os pagamentos parcelados.

Especificidades:

• Contratos de terra ou contratos de escritura são um contrato de garantia entre um vendedor, chamado de Fornecedor, e um comprador, chamado de Vendee.
• O Fornecedor concorda em vender uma propriedade financiando a compra para a Vendee.
• O Vendedor mantém o título legal e a Vendedora recebe um título equitativo.
• O financiamento realizado pelo proprietário pode incluir um saldo de hipoteca existente (veja mais abaixo) ou a propriedade pode ser livre e clara (melhor opção).

• Após o pagamento integral, o vendedor entrega à Vendee uma escritura na propriedade.

Contratos de Terrenos Tudo Incluído (Wrap-around)

• Contratos envolventes contêm uma hipoteca existente.
• A vendedora faz um pagamento ao fornecedor.
• Após o recebimento do pagamento, o Fornecedor paga o pagamento do credor subjacente e mantém o restante.
• Se a hipoteca existente tiver uma taxa de juros menor do que a taxa de juros do contrato, o fornecedor ganhará juros adicionais sobre o dinheiro que não pertence ao fornecedor. Isso é conhecido como um override.

A seguir é como funciona.

1. Diga que o preço de venda é de US $ 100.000.
2. O Vendee coloca $ 10.000.
3. A Vendedora concorda em fazer pagamentos em US $ 90.000, com juros de 6,5%, pagáveis ​​US $ 567.
4. O empréstimo subjacente existente é de US $ 50.000, com juros de 5% e um pagamento de US $ 268.
5. O fornecedor ganha 6,5% de juros sobre US $ 40.000 de patrimônio, mais 1,5% de juros sobre a hipoteca existente de US $ 50.000 e bolsos de US $ 299 por mês.
6. A Vendee também paga impostos, seguro e todos os outros custos de propriedade.

Contratos Diretos

Não há substituição de interesse em um contrato direto. A Vendedora pode concordar em pagar diretamente ao credor existente e efetuar outro pagamento ao Fornecedor, ou a Vendedora pode enviar um pagamento ao Fornecedor, e o Fornecedor desembolsará o pagamento ao credor subjacente.

Vejamos o exemplo anterior em um contrato direto:

1. Preço de venda de US $ 100.000.
2. Vendee coloca $ 10.000.
3. A Vendedora faz um pagamento de US $ 268 no saldo do empréstimo existente de US $ 50.000, com juros de 5%.
4. A Vendee faz um segundo pagamento ao Fornecedor com financiamento de US $ 40.000, com juros de 6,5% e pagável a US $ 253 por mês.
5. O total de ambos os pagamentos é de US $ 521, o que economiza US $ 46 por mês para a Vendee.

Poder de Venda

• Algumas companhias titulares esboçam e seguram contratos de terra que contêm um fornecedor, uma vendedora e um fiduciário. Você precisará ligar para encontrar uma empresa desse título.
• Como um fiador em uma escritura fiduciária , o Vendedor e a Vendedora atribuem direito, título e interesse ao fiduciário com a finalidade de garantir as obrigações do Vendedor e da Vendedora.
• No caso de a Vendedora deixa de fazer pagamentos, o administrador tem o poder de encerramento sob o poder de venda.

• O processo de apresentação de um aviso de inadimplência varia de estado para estado.

Cláusulas de Aceleração nos Empréstimos Subjacentes

Todos os empréstimos hoje contêm cláusulas de aceleração e alienação . Os credores têm uma longa história de chamar os empréstimos imediatamente devidos e pagáveis ​​se os compradores tomarem o título "sujeito a" aos empréstimos existentes . Isso porque os credores queriam que os compradores se qualificassem, pagassem pontos de empréstimo e taxas de juros mais altas .

Sue Heimbichner, um oficial de custódia do Chicago Title em Sacramento, está no ramo desde 1976 e tem observado a popularidade dos contratos de terra que vêm e vão. Um dos maiores processos desse período evoluiu de compradores que assumiram o título de hipotecas existentes, detidas por associações federais de poupança e empréstimo. O Congresso aprovou a Lei de Instituições Depositárias de 1982, eliminando efetivamente a capacidade de assumir empréstimos existentes.

Heimbichner diz que os credores hoje tendem a olhar para o outro lado. "Alguns credores estão contentes de ter seus pagamentos feitos", disse ela. Mas não tente assumir empréstimos garantidos pelo governo. "Você não quer mexer com o governo", alerta Heimbichner, "porque você vai ser esbofeteado". Se o seu contrato de terrenos contiver uma hipoteca existente, você deve procurar o conselho de um advogado imobiliário.

Amostras de empréstimos apoiados pelo governo são Fannie Mae ou Freddie Mac, e os empréstimos do governo são FHA ou VA.

Bundle of Rights da Vendee

Para todos os efeitos práticos, o Vendee possui a propriedade e tem o direito de:

• Posse.
• Prazer tranquilo e uso da propriedade.
• Exclusão, forçando os outros a deixar o local.
• Revenda.

Benefícios para o Vendee

• Sem qualificação, embora o fornecedor possa solicitar uma cópia do relatório de crédito do comprador.
• Flexibilidade de pagamento. O montante é negociável.
• A duração do prazo do contrato de terra, a taxa de juros e os pagamentos são negociáveis.
• Custos de fechamento baixos . Não há taxas de credor para pagar.
• Fechamento rápido. As transações podem fechar em 7 dias ou menos.

Benefícios para o fornecedor

• Tipicamente maior preço de venda e sem avaliação. Embora os compradores sejam aconselhados a obter uma avaliação.
• Se tributável, possivelmente pode se qualificar para ganho diferido.
• Renda mensal.
• Muitas vezes, uma melhor taxa de retorno do que as contas do mercado monetário .
• Se a propriedade não estiver em conformidade, é uma maneira fácil de vender.
• Fechamento rápido.

Dicas do Comprador

• Obter uma avaliação
• Obter seguro de título.
• Contratar os serviços de uma empresa holding para manter a posse de uma escritura executada e os documentos originais.
• Fale com um advogado imobiliário .

Dicas do vendedor

• Puxe o relatório de crédito do comprador.
• Inclua nomes de fornecedores e fornecedores na apólice de seguro existente.
• Contrate uma empresa de desembolso para lidar com a coleta de contratos.
• Fale com um advogado imobiliário.

Este artigo não deve ser mal interpretado como dando conselhos legais. Somente advogados podem oferecer assessoria jurídica.

No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, é corretora associada à Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.