Como vender sua casa através de um contrato de terra
Diferença entre um contrato de terra e uma hipoteca
Os contratos de terrenos são contratos de garantia entre um vendedor, conhecido como Fornecedor, e um comprador, conhecido como Vendee.
O fornecedor carrega o financiamento para a Vendee, que pode ou não conter um empréstimo subjacente. A principal diferença entre um contrato de terrenos e uma hipoteca é que o comprador não recebe uma escritura ou título claro para a propriedade até que o contrato de terreno seja liquidado.
Alguns estados têm leis que tratam de um contrato de terra semelhante a um contrato fiduciário, e esses contratos de terra prevêem um administrador, dando a um fiduciário "poder de venda" para iniciar um processo de execução no caso de a Vendedora não cumprir o contrato. Outros estados dão aos compradores um período de resgate mais longo, semelhante aos que estão sob uma hipoteca. Por essas razões, é importante reduzir as chances de inadimplência pré-qualificando a Vendee.
Protegendo o vendedor em uma venda de contrato de terreno residencial
Se você tiver um empréstimo subjacente, podendo escolher entre um contrato direto ou um contrato abrangente, ofereça o contrato de terreno abrangente. Ele lhe dará uma substituição na taxa de juros existente da primeira hipoteca.
Peça conselhos legais sobre uma cláusula de alienação. O credor poderia chamar seu empréstimo devido e pagável se o credor descobrir que você vendeu a casa através de um contrato de terra.
- Obter um relatório de crédito no comprador. Se o comprador entrou com uma falência, fez pagamentos atrasados a outros credores ou, pior, nenhum crédito, esses registros depreciativos são uma bandeira vermelha.
- Exija uma apólice de seguro de título . Pesquisas de títulos dos registros públicos também mostram gravames ou julgamentos apresentados contra um comprador. A companhia do título provavelmente pedirá a satisfação desses ônus antes de garantir o contrato de terra em uma política de título . Peça para ver uma cópia do relatório de título preliminar (ou compromisso de seguro de título) para determinar se uma pesquisa revela alguma coisa sobre o comprador.
- Peça um pagamento adiantado robusto. É menos provável que os compradores abandonem um contrato de terrenos ou parem de pagar o contrato de venda a prazo se o comprador tiver feito um grande pagamento . Quanto mais dinheiro investido antecipadamente, menor a probabilidade de um comprador se arriscar a perdê-lo.
- Leve o Financiamento a Curto Prazo. Você pode amortizar os pagamentos por 30 anos, mas pedir um pagamento de balão após cinco ou dez anos. Isso permitirá que o comprador refinance ou venda a propriedade para pagá-lo antecipadamente. Verifique para ver se este tipo de financiamento está em conformidade com as leis do estado. Os pagamentos de balão podem ser proibidos.
- Verifique o Emprego do Comprador. Certifique-se de que o comprador esteja empregado e tenha sido empregado por pelo menos dois anos, de preferência por mais tempo. Pergunte se o comprador está empregado pela empresa ou se é um contrato de trabalho e se o prazo de emprego pode ser previsto para rescisão em breve.
Peça referências pessoais. Confira as referências do comprador, incluindo proprietários passados. Pergunte sobre o histórico de pagamentos de aluguéis anteriores, não apenas o aluguel atual, porque às vezes os proprietários dizem qualquer coisa para tirar o inquilino da propriedade. Volte para o senhorio antes do proprietário existente e informe-se.
- Insista no Comprador Obter uma apólice de seguro de proprietário. Você não quer ser responsável pela casa após o contrato de terra ter sido assinado e com firma reconhecida. Certifique-se de que o comprador o nomeie como um segurado adicional e obtenha uma cópia da apólice de seguro do proprietário .
- Configurar uma conta de desembolso. Muitos bancos e instituições financeiras oferecem um serviço que irá coletar os pagamentos do comprador e enviá-los para você ou depositá-los em sua conta bancária. Isso impede que o comprador saiba seu endereço residencial e o acordo o libera para viajar.
- Recolha os impostos do vendedor. Peça à Vendedora para pagar os impostos à sua empresa de desembolso. A empresa pode então fazer os pagamentos de impostos ao seu assessor de propriedade e você pode ter certeza de que os impostos serão pagos a tempo.
- Incluir uma taxa de pagamento em atraso no contrato de terreno. Se você está pagando um pagamento de empréstimo subjacente, você vai querer receber seus pagamentos em tempo hábil para evitar seus próprios encargos atrasados. Cobrar ao comprador uma taxa razoável pelos pagamentos recebidos tardiamente para induzir o comprador a pagar a tempo.
- Assegure Manutenção e Cuidados Continuados. Considere incluir uma cláusula de aceleração no contrato, o que permitirá que você faça a Vendedora refinanciar a propriedade se a condição da propriedade se tornar um risco para seu investimento financeiro.
- Impedir que o vendedor atribua o contrato. Depois de fazer sua lição de casa para aprovar esse comprador, você não quer dar ao comprador o direito de atribuir o contrato a uma entidade desconhecida.
- Fale com um advogado. Vale a pena gastar algumas centenas de dólares para obter assessoria jurídica antes de entrar em um contrato de terras. Além disso, é provável que um advogado pense em algo que perdi nessa lista de pontos.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.