As regras para obter um empréstimo de condomínio são rigorosas
Os compradores inteligentes não assumem automaticamente que podem obter um empréstimo para condomínio em qualquer condomínio que desejem comprar. Por exemplo, Sherry, não seu nome verdadeiro, achou que tinha conseguido o condomínio perfeito em East Sacramento . O preço estava certo. A localização foi perfeita. A vista era magnífica. Sherry não esperava que seu credor se recusasse a fazer um empréstimo porque os credores já tinham feito empréstimos em outros condomínios no prédio.
Mas seu credor negou o empréstimo porque não havia vendas comparáveis recentes nos últimos três meses no prédio. O avaliador não usaria nenhuma outra venda comparável na vizinhança além daquelas do prédio, e nenhuma existia. Nenhuma durante os últimos três meses, de qualquer maneira.
Bem-vindo ao mundo das regras de empréstimo do condomínio. Não só as regras para um empréstimo de condomínio variam muito entre empréstimos FHA e empréstimos convencionais , mas o investidor de cada credor pode ter seu próprio conjunto de regras, chamado sobreposições. Ao contrário de um empréstimo à habitação unifamiliar, empréstimos de condomínio são diferentes, e nem todo projeto de condomínio se qualifica.
Além disso, só porque FHA diz que você pode obter um empréstimo de condomínio não significa que o credor que você escolheu vai concordar em financiar um empréstimo desse tipo. Além disso, para complicar as coisas a outra direção, só porque um complexo de condomínio está ausente da lista de condomínio FHA aprovada não significa que o credor não vai aceitar uma "avaliação pontual" e aprová-lo, porque o credor pode.
Uma boa razão para escolher sabiamente o credor para o seu empréstimo do condomínio.
Regras da FHA para um empréstimo de condomínio
Muitos tomadores de empréstimos , especialmente os compradores de casas de primeira viagem, preferem comprar um apartamento porque os preços são geralmente muito menores do que os de uma casa unifamiliar. Como os preços costumam ser mais baixos, os requisitos de adiantamento também são menores.
Mas outras regras podem acabar com a chance de um comprador obter um empréstimo :
- Lista de Condomínios Aprovados pela FHA
O HUD exige que o condomínio seja listado em sua lista de condomínios aprovados pela FHA. Se o condomínio não estiver na lista, o mutuário precisará buscar financiamento convencional.
Residência Principal: Recentemente, tive um comprador desclassificado porque ele trabalhava em San Jose e estava comprando um apartamento em Sacramento. Ele planejou teletrabalhar e dirigir em San Jose duas vezes durante a semana. Não, o credor disse que a distância era grande demais para ser considerada uma residência permanente.
- Porcentagem de empréstimos da FHA
Pelo menos 80% de todos os empréstimos da FHA no complexo devem ser ocupados pelo proprietário, principal local de residência do mutuário. Se muitas unidades seguradas pela FHA forem transformadas em aluguéis, a FHA não aprovará o empréstimo.
- Percentagem de Unidades Ocupadas pelo Proprietário
Um mínimo de 51% das unidades do complexo deve ser ocupado pelo proprietário. Há uma percepção, talvez verdadeira, de que os ocupantes do proprietário cuidam melhor de suas unidades e são mais completamente investidos no complexo do que um inquilino.
- Conclusão de Construção
O projeto deve ser concluído por pelo menos um ano, sem adições ou fases pendentes. Isso significa que as primeiras vendas no complexo provavelmente serão compradas em dinheiro ou por tipos de financiamento não FHA.
- Nenhuma revisão no local
A FHA eliminou as análises pontuais, que costumavam significar que, mesmo que o condomínio não estivesse na lista de condomínios aprovados pela FHA, a FHA ainda poderia fazer o empréstimo após a revisão de um questionário.
Regras Gerais de Empréstimo Condo
Se o mutuário obtém FHA ou financiamento convencional, algumas regras de empréstimo do condomínio são as mesmas. Aqui estão alguns:
- Inadimplências HOA
Em complexos onde os valores caíram em toda a linha, as dívidas geralmente são inadimplentes para aqueles em situação de venda a descoberto ou de propriedade de bancos . Os percentuais mínimos aplicam-se e, geralmente, pelo menos 85% dos encargos da associação de proprietários devem ser pagos a tempo.
- Legislação pendente
Nenhum credor quer ver legislação pendente em um complexo de condomínio. Muitas ações judiciais são dispendiosas e demoradas para serem resolvidas.
- Convênios Restritivos
Os bancos geralmente exigem que o título seja transferido em taxas simples, livres de quaisquer restrições, como a idade, por exemplo.
- Cobertura de seguro apropriada
O complexo deve manter seguro apropriado, como seguro de risco, responsabilidade e inundação . Toda vez que o programa National Flood Insurance se aproxima do perigo, os complexos de condomínio sofrem.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.