Por que um credor aceitaria uma venda a descoberto?
Uma venda a descoberto no setor imobiliário nem sempre é uma transação agradável, mas as vendas a descoberto têm percorrido um longo caminho desde 2006, portanto, não venda o conceito como curto. Nossa economia atual não significa que as vendas a descoberto tenham desaparecido. Por exemplo, uma pessoa que comprou uma casa nova poderia morrer no dia seguinte ao fechamento, e os custos de uma venda imediata poderiam transformar essa transação em status de venda a descoberto.
Para aqueles que estiveram debaixo d'água por um tempo ou lutaram com uma modificação do empréstimo, isso é outra história.
Há muitas maneiras de perder uma casa, mas assinar a propriedade de uma maneira que destrói o crédito, envergonha a família e despoja um dono de dignidade é uma das mais difíceis, e é isso que as execuções hipotecárias tendem a oferecer. Para os proprietários que não podem mais manter os pagamentos da hipoteca atualizados, existem alternativas aos procedimentos de falência ou execução de hipoteca . Uma dessas opções é chamada de "venda a descoberto".
Mais da metade das minhas vendas em Sacramento de 2006 a 2012 foram vendas a descoberto. É assim que as vendas curtas foram proeminentes por vários anos. Hoje, porém, não tanto. Nos últimos anos, até mesmo os vendedores que não são inadimplentes podem se qualificar para uma venda a descoberto, que abriu muitas outras portas de venda a descoberto. As vendas a descoberto tendem a fornecer um processo digno de fechamento para os vendedores.
Quando os credores concordam em fazer uma venda a descoberto em imóveis , isso significa que o credor está aceitando menos do que o montante total devido. Nem todos os credores aceitarão vendas a descoberto ou compensações com descontos, especialmente se fizer mais sentido financeiro para encerrar; Além disso, nem todos os vendedores nem todas as propriedades se qualificam para vendas a descoberto .
Se você está pensando em comprar uma venda a descoberto , pode haver desvantagens. Para sua proteção, sugiro que todos os potenciais candidatos para uma venda a descoberto, como primeiros passos:
- Obtenha aconselhamento jurídico de um advogado especializado em imóveis
- Ligue para um contador para discutir as ramificações fiscais de venda a descoberto
Como corretor de imóveis, não tenho licença como advogado nem CPA e não posso aconselhar sobre essas conseqüências.
Exceto para certas condições de acordo com a Lei de Alívio da Dívida de 2007, esteja ciente de que o IRS poderia considerar o perdão da dívida como renda, e não há garantia de que um credor que aceita uma venda a descoberto não perseguirá legalmente um mutuário pela diferença entre o montante em dívida e o montante pago. Em alguns estados, essa quantia é conhecida como deficiência. Um advogado pode determinar se seu empréstimo se qualifica para um julgamento ou reivindicação de deficiência .
A maioria das vendas a descoberto na Califórnia não tem mais penalidades fiscais.
Embora todos os credores tenham requisitos variados e possam exigir que um mutuário apresente uma ampla variedade de documentação, os passos seguintes darão uma boa ideia do que esperar.
- Ligue para o credor
Você pode precisar fazer meia dúzia de telefonemas antes de encontrar a pessoa responsável por lidar com vendas a descoberto. Você vai querer falar com o departamento de "venda a descoberto" ou "trabalhar fora" e tentar obter o nome do negociador. Seu agente imobiliário também pode lidar com este passo para você, em muitas circunstâncias. - Enviar carta de autorização
Os credores geralmente não querem divulgar nenhuma de suas informações pessoais sem autorização por escrito para fazê-lo. Se você está trabalhando com um agente imobiliário, agente de fechamento, empresa de título ou advogado, você receberá uma melhor cooperação se você escrever uma carta ao credor, dando ao credor a permissão para conversar com as partes interessadas específicas sobre o seu empréstimo. A carta deve incluir o seguinte:- Endereço da propriedade
- Número de Referência do Empréstimo
- Seu nome
- A data e o período de tempo efetivo
- Nome do seu agente e informações de contato
- Folha Líquida Preliminar
Esta é uma declaração de fechamento estimada que mostra o preço de venda que você espera receber e todos os custos de venda, saldos de empréstimos não pagos, pagamentos pendentes devidos e multas por atraso, incluindo comissões de imóveis . Seu agente de fechamento ou advogado deve poder prepará-lo em seu nome. Se a linha inferior mostra dinheiro para o vendedor, uma boa notícia, você provavelmente não precisará de uma venda a descoberto. - Carta de Dificuldades
Quanto mais triste, melhor. Esta declaração de fatos descreve como você entrou neste vínculo financeiro e faz um apelo ao credor para aceitar menos do que o pagamento integral. Os credores não são desumanos e podem entender se você perdeu seu emprego, foram hospitalizados ou um caminhão atropelou toda a sua família, mas os credores não são particularmente empáticos com situações que envolvem desonestidade ou comportamento criminoso.
- Prova de Renda e Ativos
É melhor ser sincero e honesto sobre sua situação financeira e divulgar os ativos. Lenders vai querer saber se você tem contas de poupança, contas do mercado monetário, ações ou títulos, instrumentos negociáveis, dinheiro ou outros imóveis ou qualquer coisa de valor tangível. Os credores não estão no negócio de caridade e muitas vezes exigem garantia de que o devedor não pode pagar de volta a dívida que está perdoando. O banco também exigirá 30 dias de stubs de folha de pagamento. - Cópias de declarações bancárias
Se seus extratos bancários refletirem depósitos inexplicáveis, grandes retiradas de dinheiro ou um número incomum de cheques, provavelmente será uma boa ideia explicar cada um desses itens de linha ao credor. Além disso, o credor pode querer que você contabilize todos os depósitos para que ele possa determinar se os depósitos continuarão. Normalmente os bancos exigem seus últimos 2 meses. - Análise comparativa de mercado
Às vezes, os mercados declinam e os valores das propriedades caem. Se isso é parte da razão pela qual você não pode vender sua casa por suficiente para pagar o credor, este fato deve ser fundamentado para o credor através de uma análise comparativa de mercado (CMA). Seu agente imobiliário pode preparar uma CMA para você, que mostrará os preços de casas semelhantes:- Ativo no mercado
- Vendas pendentes
- Vende nos últimos 6 meses.
- Contrato de Compra e Contrato de Listagem
Quando você chegar a um acordo para vender com um comprador em potencial, o credor vai querer uma cópia da oferta, juntamente com uma cópia do seu contrato de listagem. Esteja preparado para o credor renegociar as taxas e se recusar a pagar por certos itens, como planos de proteção de casa ou inspeções de cupins.
Agora, se tudo correr bem, o credor irá aprovar sua venda a descoberto. Como parte da negociação, você pode pedir que o credor não relate crédito negativo para as agências de relatórios de crédito, mas perceba que o credor não tem obrigação de atender a essa solicitação. Status do relatório de crédito, muitas vezes não negociável.
Leia mais sobre antes de comprar uma venda a descoberto .
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.