Antes de comprar uma venda a descoberto

by Elizabeth Weintraub

Os compradores buscam vendas a descoberto para conseguir um bom negócio e acreditam firmemente que a compra de uma venda a descoberto apresentará essa oportunidade. Então, quando você vê um preço listado para uma casa que você acha que é muito baixa para a vizinhança, antes de pular naquele preço como calda quente em um sundae, peça ao seu agente para ligar para o agente da agência para saber se a casa é pequena. venda.

Porque você pode querer pensar duas vezes antes de fazer uma oferta em um pré-encerramento, venda a descoberto em casa.

Não é tão simples como você pode acreditar e muito poucos podem fechar em 30 dias ou menos.

Muitos dos meus compradores de casas em Sacramento esperam de 6 semanas a 6 meses para fechar uma venda a descoberto, às vezes mais.

O que é uma venda a descoberto?

Uma venda curta bem-sucedida significa que o credor do vendedor está disposto a aceitar um pagamento com desconto para liberar uma hipoteca existente. O fato de uma propriedade estar listada com termos de venda a descoberto não significa que o credor aceitará sua oferta, mesmo que o vendedor a aceite. Isso porque os vendedores precisam se qualificar para uma venda a descoberto. Se o agente vender muito poucas vendas a descoberto, isso é uma bandeira vermelha para o seu comprador.

Esteja ciente de que o vendedor não precisa estar inadimplente - de ter parado de fazer pagamentos de hipoteca - antes de um credor considerar uma venda a descoberto. Um credor pode considerar uma venda a descoberto se o vendedor estiver em dia, mas o valor tiver caído. O vendedor pode ter super-onerado, deve mais do que a casa vale a pena, então um preço com desconto pode trazer o preço de acordo com o valor de mercado , não abaixo dele.

Verifique os registros públicos

Faça sua pesquisa antes de fazer uma oferta para compra. Seu agente pode descobrir quem está no título, se um aviso de execução foi arquivado e quanto é devido ao credor (es). Isso é importante porque ajudará você a determinar quanto oferecer.

Lembre-se, os bancos não estão sob coação para aceitar uma venda a descoberto, então a oferta precisa ser razoável.

Se houver dois empréstimos , você poderá ter um problema. A posição do primeiro credor hipotecário é protegida pelo segundo credor, a menos que o segundo credor não queira encerrar. Se um vendedor deve US $ 160.000 no primeiro e US $ 40.000 no segundo, oferecer US $ 160.000 não deixa nada para o segundo. O primeiro precisará dar algo ao segundo para obter sua cooperação, mas não é tanto quanto você pensaria. Muitas vezes US $ 3.000 a US $ 6.000 são aceitáveis.

Contrate um agente com experiência de venda a descoberto

É um ataque contra você se o agente de listagem nunca tiver feito uma venda a descoberto, mas é ainda pior se o seu próprio agente não tiver experiência nessa área. Não entre numa situação em que você tem o cego guiando o cego. Você precisa de um agente experiente de vendas a descoberto que possa antecipar surpresas e impedir que os problemas aconteçam.

Um agente com experiência em vendas a descoberto ajudará a agilizar sua transação e proteger seus interesses. Você não quer perder nenhum detalhe importante devido à inexperiência ou descobrir que sua transação não vai fechar a tempo porque ninguém se incomodou em fazer o acompanhamento em tempo hábil.

Qualificação da propriedade e do vendedor para uma venda a descoberto

É improvável que um credor concorde com uma venda a descoberto, a menos que o vendedor não tenha patrimônio e seja incapaz de pagar a diferença entre seu preço de venda e os empréstimos existentes. Os vendedores precisam fornecer uma carta de dificuldade ao credor. Os vendedores também podem dever impostos sobre o montante da dívida que é perdoada.

Um vendedor que conheço exigiu uma vez que o comprador desse ao vendedor US $ 1.000 para ter o direito de comprar a propriedade do vendedor. Nós dissemos não. Isso é fraude. O credor legalmente perseguiu esse vendedor. Não seja atraído por vendedores que sugiram essa prática. Em uma venda a descoberto, o vendedor normalmente não recebe dinheiro porque o credor está perdendo dinheiro. Uma venda a descoberto da HAFA já foi uma exceção, mas essas não existem mais.

Enviar documentação e oferta de compra ao credor

Uma vez que o vendedor tenha aceitado sua oferta, o agente da lista irá para o credor para aprovação. Você não tem um acordo até que o credor aceite. Além disso, o credor vai querer uma cópia do seu depósito em dinheiro e prova de fundos . Não fique surpreso se o credor lhe pedir para aumentar seu preço de venda.

Além disso, o credor vai querer ver que você tem seu próprio empréstimo disponível e você é pré-aprovado. Envie uma carta de pré-aprovação atual para o credor, datada nos últimos 30 dias. Ajudará se o seu agente enviar uma lista de vendas comparáveis que suportem o preço que você está oferecendo para pagar pela casa.

Dê ao credor de venda a descoberto tempo para responder

Faça sua oferta dependendo da aceitação do credor. Dê ao credor um prazo para responder, após o qual você estará livre para cancelar.

Alguns credores submetem vendas a curto prazo ao comitê, mas a maioria pode tomar uma decisão dentro de duas semanas a três meses. O agente de listagem deve ter as informações de contato apropriadas para o credor. Como comprador, você não pode entrar em contato com o credor nem com seu agente, então seja paciente.

Entenda comissões de venda a descoberto

Independentemente da comissão, o vendedor concordou em pagar, o credor é a entidade que aprova a comissão. Embora o vendedor não esteja mantendo nenhum dinheiro, o vendedor ainda paga a comissão pelo produto da venda. O credor provavelmente negociará a comissão diretamente com o corretor da listagem, que então compartilhará a comissão com seu agente.

Se você assinou um acordo de corretagem do comprador com seu agente, pergunte se o agente renunciará à diferença devida ou se terá que pagar do seu bolso. Alguns corretores sentem que é injusto penalizar o agente, mas o credor está dando as ordens.

Reserve o direito de realizar inspeções

Geralmente, o credor não permitirá que um vendedor pague itens costumeiros que um vendedor tradicional pagaria. Estes incluem planos de proteção domiciliar para o comprador, inspeções de teto / praga / cupins e finalizações de pragas. Um comprador será solicitado a comprar a propriedade "como está", o que significa que não há reparos.

É extremamente importante que um comprador obtenha uma inspeção residencial. Voltar para Como lidar com vendas a descoberto

No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.