Como funcionam as hipotecas
Uma hipoteca é um acordo que permite ao mutuário usar a propriedade como garantia para garantir um empréstimo.
Na maioria dos casos, o termo refere-se a um empréstimo: Quando você pede emprestado para comprar uma casa, você assina um acordo dizendo que seu credor tem o direito de agir se você não fizer seus pagamentos obrigatórios no empréstimo. Mais importante ainda, o banco pode tomar a propriedade no encerramento - forçando-o a sair para que eles possam vender a casa.
As receitas de vendas serão usadas para pagar qualquer dívida que você ainda deva na propriedade.
Uma hipoteca é um acordo:
Os termos “hipoteca” e “empréstimo imobiliário” são freqüentemente usados de forma intercambiável. Tecnicamente, uma hipoteca é o acordo que torna possível o seu empréstimo de casa - não o empréstimo em si. Para transações imobiliárias, os contratos precisam ser por escrito, e uma hipoteca é um documento que (entre outras coisas) dá ao seu credor o direito de encerrar sua casa.
Hipotecas tornam possível comprar
O imobiliário é caro. A maioria das pessoas não tem dinheiro suficiente em poupança para comprar uma casa, então fazem um adiantamento de 20% ou mais e tomam emprestado o restante. Isso ainda deixa a necessidade de centenas de milhares de dólares em muitos mercados. Os bancos só estão dispostos a dar-lhe tanto dinheiro quando tiverem uma maneira de reduzir o risco.
Mais seguro para os bancos: os bancos se protegem exigindo que você use a propriedade que está comprando como garantia . Para fazer isso, você "promete" a propriedade como garantia, e essa garantia é sua "hipoteca". Na boa impressão do seu contrato, o banco recebe permissão para colocar uma garantia em sua casa para que eles possam encerrar, se necessário.
Empréstimos mais acessíveis:
Os mutuários também obtêm algum benefício desse arranjo. Ao ajudar o credor a reduzir o risco, o mutuário paga uma taxa de juros menor. As hipotecas são frequentemente usadas pelos consumidores (indivíduos e famílias), mas as empresas e outras organizações também podem comprar uma propriedade com uma hipoteca.
Tipos de hipotecas
Existem vários tipos diferentes de hipotecas, e entender a terminologia pode ajudá-lo a escolher o empréstimo certo para sua situação (e evitar seguir o caminho errado).
Novamente, se você quer ser um defensor, estamos falando sobre diferentes tipos de empréstimos - não diferentes tipos de hipotecas (porque a hipoteca é simplesmente a parte que diz que eles podem encerrar se você parar de fazer pagamentos).
Hipotecas de taxa fixa são o tipo mais simples de empréstimo. Você fará o mesmo pagamento durante todo o prazo do empréstimo (a menos que você pague mais do que o necessário, o que ajudará você a se livrar da dívida mais rapidamente). As hipotecas de taxa fixa duram tipicamente 30 ou 15 anos, embora outros termos não sejam desconhecidos. A matemática desses empréstimos é bastante simples: dado um montante de empréstimo, uma taxa de juros e um número de anos para pagar o empréstimo, o credor calcula um pagamento mensal fixo.
Empréstimos de taxa fixa são tão simples que você pode calcular pagamentos de hipoteca e o processo de pagamento por conta própria ( planilhas e modelos on-line tornam mais fácil). Esses cálculos são um exercício valioso para ajudá-lo a comparar os credores e decidir qual empréstimo usar. Você pode se surpreender ao ver como um empréstimo de longo prazo leva a custos mais altos de juros ao longo da vida do seu empréstimo - efetivamente tornando uma casa mais cara do que precisa ser.
Hipotecas de taxa ajustável são semelhantes aos empréstimos padrão, mas a taxa de juros pode mudar em algum momento no futuro.
Quando isso acontece, seu pagamento mensal também muda - para melhor ou para pior (se as taxas de juros aumentarem, seu pagamento aumentará, mas se as taxas caírem, você poderá ver pagamentos mensais mais baixos).
As taxas normalmente mudam depois de vários anos, e existem alguns limites quanto ao quanto a taxa pode se mover. Estes empréstimos podem ser arriscados porque você não sabe qual será o seu pagamento mensal em 10 anos (ou se você poderá pagar).
As segundas hipotecas , também conhecidas como empréstimos imobiliários , não são para comprar uma casa - elas são para empréstimos contra uma propriedade que você já possui. Para fazer isso, você adicionará outra hipoteca (se a sua casa for paga, você está colocando uma nova hipoteca na casa). Seu segundo credor hipotecário é tipicamente "na segunda posição", o que significa que eles só são pagos se sobrar dinheiro após o primeiro titular da hipoteca é pago. As segundas hipotecas são por vezes utilizadas para pagar melhorias em casa e ensino superior. Na crise financeira , esses empréstimos foram notoriamente usados para "sacar" o patrimônio de sua casa .
As hipotecas reversas proporcionam renda aos proprietários de imóveis (em geral com mais de 62 anos) que possuem patrimônio significativo em suas casas. Às vezes, os aposentados usam uma hipoteca reversa para suplementar a renda ou obter somas fixas de dinheiro das casas que pagaram há muito tempo. Com uma hipoteca reversa, você não paga ao credor - o credor lhe paga -, mas esses empréstimos nem sempre são tão bons quanto parecem .
Os empréstimos a juro apenas permitem-lhe pagar apenas os juros do seu empréstimo todos os meses. Como resultado, você terá um pagamento mensal menor (porque você não está pagando nenhum saldo do empréstimo). A desvantagem é que você não está pagando dívidas e construindo capital em sua casa , e você terá que pagar essa dívida um dia. Esses empréstimos podem fazer sentido em determinadas situações de curto prazo, mas não são a melhor opção para a maioria dos proprietários que desejam construir riqueza.
Os empréstimos com balão exigem que você pague o empréstimo inteiramente com um pagamento grande de “balão” . Em vez de fazer o mesmo pagamento ao longo de 15 ou 30 anos, você terá que fazer um grande pagamento para eliminar a dívida (depois de cinco a sete anos, por exemplo).
Esses empréstimos funcionam para financiamento temporário, mas é arriscado supor que você terá acesso aos fundos necessários quando o pagamento é devido.
Empréstimos de refinanciamento permitem que você troque uma hipoteca por outra, se você encontrar um melhor negócio. Quando você refinancia uma hipoteca, você obtém uma nova hipoteca que compensa o antigo empréstimo. Esse processo pode ser caro por causa dos custos de fechamento, mas pode compensar a longo prazo se você conseguir que os números se alinhem corretamente . Os empréstimos não precisam ser do mesmo tipo. Por exemplo, você pode obter um empréstimo com taxa fixa para pagar uma hipoteca de taxa ajustável.
Como conseguir um empréstimo
Para pedir dinheiro emprestado, você precisará solicitar um empréstimo. Empréstimos para habitação exigem muito mais documentação do que outros tipos de empréstimos (como empréstimos para automóveis ou empréstimos pessoais), portanto esteja preparado para um longo processo.
Crédito e Renda:
Tal como acontece com a maioria dos empréstimos, seu crédito e renda são os principais fatores que determinam se você será ou não aprovado. Antes de solicitar um empréstimo, verifique seu crédito para ver se há algum problema que possa causar problemas (e corrija-os se forem apenas erros). Pagamentos atrasados, julgamentos e outros problemas podem resultar na recusa do seu pedido - ou você receberá uma taxa de juros mais alta, o que significa que pagará mais durante a vida do seu empréstimo.
Documentação e Proporções:
Os credores são obrigados a verificar se você tem renda suficiente para pagar quaisquer empréstimos que eles aprovam. Como resultado, você precisará fornecer comprovante de renda (obtenha seu Formulário W-2, sua mais recente declaração de impostos e outros documentos úteis para que possa enviá-los ao seu emprestador).
Dívida para Rácio de Rendimento:
Os credores vão olhar para suas dívidas existentes para se certificar de que você tem renda suficiente para saldar todos os seus empréstimos - incluindo o novo que você está aplicando para. Para fazer isso, eles calculam uma relação dívida / renda , que lhes diz quanto de sua renda mensal é devorada por pagamentos mensais.
Taxa de Empréstimo para Valor:
Embora seja possível comprar com muito pouco, suas chances de obter aprovação são melhores quando você faz um grande pagamento. Os credores calculam um rácio de empréstimo em relação ao valor , o que mostra quanto você está tomando emprestado em comparação com o valor da propriedade. Quanto menos você emprestar, menor o risco para o seu credor (porque eles podem vender rapidamente a propriedade e recuperar todo o seu dinheiro).
PRE-aprovado:
É melhor saber quanto você pode pedir muito antes de começar a comprar casas (ou empréstimos). Uma maneira de fazer isso é ser pré-aprovado por um credor. Este é um processo preliminar em que os credores avaliam suas informações de crédito e sua renda. Com essas informações, eles podem dar a você um valor máximo de empréstimo que provavelmente aprovarão. Isso não significa necessariamente que você tenha sido aprovado - especialmente não para uma propriedade específica -, mas é uma informação útil, e uma carta de pré-aprovação pode ajudar a fortalecer sua oferta. Uma vez que você está sob contrato, os credores vão dar uma olhada em tudo e emitir uma aprovação oficial (ou rejeição).
Quanto a emprestar:
Os credores sempre dizem quanto você pode pedir emprestado, mas não discutem quanto você “deveria” pedir emprestado. A responsabilidade recai sobre você decidir quanto gastar em uma casa, que tipo de empréstimo usar e qual a quantia de um adiantamento que você quer fazer (afetando seu empréstimo em relação ao valor ). Todos esses fatores determinam quanto você pagará todos os meses e quanto de juros você pagará ao longo da vida do seu empréstimo (empréstimos menores levam a pagamentos mensais menores e juros menores). É arriscado tomar emprestado o valor máximo disponível, especialmente se você preferir ter um pouco de “colchão” em seu orçamento mensal.
Onde pedir
Empréstimos para habitação estão disponíveis em várias fontes diferentes. Obter citações de pelo menos três credores diferentes e escolha o que funciona melhor para você.
Corretores de hipoteca oferecem empréstimos de numerosos credores. Eles têm acesso a empréstimos de vários bancos e outras fontes de financiamento, e eles o ajudarão a selecionar um emprestador com base na taxa de juros e outros recursos. Corretores de hipoteca podem cobrar uma taxa de originação que você paga, ou eles podem ser pagos pelo credor (ou uma combinação de ambos). Se você não conhece nenhum corretor de hipoteca, pergunte ao seu agente imobiliário ou a outras pessoas que você confia para uma recomendação.
Bancos e cooperativas de crédito oferecem empréstimos a clientes. O dinheiro em contas correntes e de poupança precisa ser investido, e emprestar esse dinheiro é uma maneira de investir esse dinheiro . Essas instituições também obtêm receita de taxas de originação, juros e outros custos de fechamento.
Os credores on-line podem financiar empréstimos por conta própria (usando dinheiro de investidores, por exemplo) ou podem funcionar como corretores de hipotecas. Esses serviços são convenientes porque você pode manipular tudo virtualmente, e muitas vezes você pode obter cotações mais ou menos instantaneamente.
Cada credor deve fornecer-lhe uma estimativa de empréstimo , que ajuda a comparar o custo do empréstimo de diferentes credores. Leia atentamente estes documentos e faça perguntas até compreender tudo o que vê. O CFPB explica várias seções da estimativa do empréstimo para ajudá-lo a compreender as características do seu empréstimo.
Programas de Empréstimo
Pode ser possível obter ajuda com seu empréstimo usando programas de empréstimos do governo e de organizações locais. Esses programas facilitam a aprovação e alguns oferecem incentivos criativos para tornar a aquisição de imóveis mais acessível e atraente. Além de comprar uma casa, pode ser possível refinanciar esses programas (mesmo que você deva mais do que vale a sua casa ).
Programas de empréstimo do governo estão entre os mais generosos. Na maioria dos casos, um credor privado (como um banco) fornece financiamento, e o governo federal promete reembolsar o empréstimo caso você não o faça. Há uma variedade de programas, e alguns dos mais populares estão listados abaixo.
Empréstimos FHA:
Empréstimos segurados pela Federal Housing Administration (FHA) são populares para os compradores de casas que querem fazer um pequeno pagamento. É possível comprar com apenas 3,5 por cento, e eles são relativamente fáceis de se qualificar (se você não tem crédito perfeito, por exemplo). Saiba mais sobre os empréstimos da FHA .
Empréstimos VA:
Veteranos, militares e cônjuges elegíveis podem comprar uma casa com um empréstimo garantido pelo Departamento de Assuntos de Veteranos (VA). Estes empréstimos permitem-lhe contrair empréstimos sem necessidade de seguro hipotecário e sem pagamento (em alguns casos). Você pode contrair empréstimos com crédito menos que perfeito, os custos de fechamento são limitados e o empréstimo pode ser assumable (permitindo que outra pessoa assuma os pagamentos se for elegível).
Programas de Homebuyer pela primeira vez facilitam a posse de sua primeira casa , mas eles vêm com strings anexadas. Geralmente desenvolvidos por governos locais e organizações sem fins lucrativos, esses programas podem ajudar com adiantamentos, aprovação, taxas de juros e muito mais. No entanto, eles são difíceis de encontrar (e qualificam para), e eles podem limitar o quanto você pode lucrar quando você vender sua casa.
4 maneiras de economizar dinheiro
Empréstimos para habitação são caros, então economizar um pouco (em termos percentuais) pode levar a centenas ou milhares de dólares em poupança.
1. Compre ao redor
Novamente, é essencial para obter pelo menos três citações de diferentes credores - de preferência diferentes tipos de credores (um corretor de hipoteca, um credor on-line e sua cooperativa de crédito local, por exemplo). Todo mundo tem preços diferentes, e você aprenderá muito no processo.
2. Assista a taxa
Quanto maior (e maior) o seu empréstimo, mais a sua taxa é importante. Você paga juros sobre seu saldo de empréstimos ano após ano, e esses custos de juros podem ser de dezenas de milhares de dólares. Às vezes, faz sentido pagar mais antecipadamente - até mesmo comprar “pontos” no seu empréstimo - se você puder garantir uma taxa baixa a longo prazo.
3. Preste atenção ao seguro de hipoteca
Se você colocar menos de 20 por cento, você provavelmente terá que pagar o seguro de hipoteca. Este seguro não é para o seu benefício - ele protege o credor no caso de você parar de fazer pagamentos e eles não podem recuperar seus fundos - por isso é melhor evitar essa despesa. Avalie maneiras alternativas de chegar a 20% e descubra como remover o seguro de hipoteca assim que possível. Com alguns empréstimos, como empréstimos FHA, você não pode realmente se livrar desse custo, a menos que você refinanciar.
4. Gerenciar os custos de fechamento
Quando você começa um empréstimo hipotecario, você precisará pagar inúmeras despesas. Existem taxas de inscrição, taxas de verificação de crédito, taxas de originação, custos de avaliação e muito mais. Alguns credores cobram custos cada vez mais altos, mas você sempre acaba pagando de um jeito ou de outro. Desconfie de empréstimos sem custo de fechamento, a menos que tenha certeza de que só estará em casa por um curto período.