As hipotecas reversas fazem sentido para alguns proprietários
O básico
Como uma hipoteca padrão, uma hipoteca reversa usa sua casa como garantia .
No entanto, esses empréstimos são diferentes de algumas maneiras, levando à parte “reversa” do nome. Primeiro, você recebe dinheiro em vez de pagar dinheiro ao seu credor a cada mês. Em segundo lugar, o montante do seu empréstimo aumenta com o tempo, em vez de diminuir a cada pagamento mensal
O conceito funciona de forma semelhante a uma segunda hipoteca ou empréstimo de capital próprio. No entanto, as hipotecas reversas estão disponíveis apenas para proprietários com 62 anos ou mais, e você geralmente não precisa pagar esses empréstimos até sair da sua casa.
Hipotecas reversas podem fornecer dinheiro para qualquer coisa que você quer, de renda suplementar de aposentadoria para dinheiro para um grande projeto de melhoria de casa. Contanto que você atenda aos requisitos (veja abaixo), você pode usar os fundos para complementar suas outras fontes de receita ou qualquer economia acumulada. No entanto, não apenas pule para a perspectiva de dinheiro fácil; Esses empréstimos são complicados e reduzem os ativos para seus herdeiros.
Enquanto várias fontes para hipotecas reversas existem, uma das melhores opções é a hipoteca de conversão de equidade Home (HECM) disponível através da Federal Housing Administration . Um HECM é geralmente menos caro para os mutuários devido ao apoio do governo, e as regras para esses empréstimos os tornam relativamente favoráveis ao consumidor.
Quanto você consegue?
A quantidade de dinheiro que você recebe depende de vários fatores e é baseada em um cálculo que faz certas suposições sobre quanto tempo o empréstimo durará.
Equidade: quanto mais equidade você tem em sua casa, mais você pode tirar. Para a maioria dos mutuários, é melhor que você esteja pagando seu empréstimo ao longo de muitos anos e sua hipoteca seja quase totalmente quitada.
Taxa de juros: Menores taxas de juros significam que mais do seu empréstimo vai para você como receita, em vez de cobrir os pagamentos de juros.
Idade: A idade do mutuário mais jovem no empréstimo também afeta o quanto você recebe, e os tomadores de empréstimos mais antigos podem receber mais. Se você for tentado a excluir alguém mais jovem para obter um pagamento maior, tenha muito cuidado, porque um cônjuge mais novo teria que sair com a morte de um devedor mais velho se a pessoa mais nova não estiver incluída no empréstimo.
Como receber pagamentos de empréstimos
Sua escolha de como conseguir o dinheiro também é importante. Você pode escolher entre várias opções de pagamento.
Montante global: A opção mais simples é pegar todo o dinheiro de uma só vez. Com essa opção, seu empréstimo tem uma taxa de juros fixa , e seu saldo de empréstimo simplesmente aumenta com o tempo à medida que os juros se acumulam.
Pagamentos periódicos: você também pode optar por receber pagamentos regulares - mensalmente, por exemplo.
Esses pagamentos podem durar sua vida inteira ou por um período determinado, como 10 anos. Se o seu empréstimo se torna devido porque todos os mutuários saíram da casa, os pagamentos terminam. Com pagamentos vitalícios, é possível retirar mais do que você e seu credor, se você vive uma vida excepcionalmente longa.
Linha de crédito: em vez de receber dinheiro imediatamente, você pode optar por uma linha de crédito , que permite que você compre os fundos se e quando precisar deles. A vantagem dessa abordagem é que você só paga juros sobre o dinheiro que você realmente emprestou, e sua linha de crédito poderia crescer com o tempo.
Combinação: não consegue decidir? Você pode usar uma combinação dos programas acima. Por exemplo, você pode aceitar um pequeno montante adiantado e manter uma linha de crédito para mais tarde.
Para obter uma estimativa de quanto você pode tirar, experimente a calculadora da National Reverse Mortgage Lenders Association.
No entanto, a taxa real e as taxas cobradas pelo seu credor serão diferentes das hipóteses utilizadas.
Custos de hipoteca reversa
Como acontece com qualquer outro empréstimo, você vai pagar juros e taxas para obter uma hipoteca reversa. Historicamente, as taxas têm sido notoriamente altas, mas com mais taxas de concorrência têm melhorado um pouco. Ainda assim, você precisa prestar atenção aos custos e comparar as ofertas de vários credores.
As taxas são frequentemente financiadas ou incorporadas ao seu empréstimo. Em outras palavras, você não faz um cheque para não sentir esses custos, mas ainda paga, além de juros.
As taxas reduzem o montante de capital deixado em sua casa, o que deixa menos para a sua propriedade ou para você, se você vender a casa e pagar o empréstimo. Se você tem os fundos disponíveis, pode ser sábio pagar as taxas fora do bolso, em vez de pagar juros sobre essas taxas nos próximos anos.
Custos de fechamento: você pagará alguns dos mesmos custos de fechamento exigidos para uma compra ou refinanciamento. Por exemplo, você precisará de uma avaliação, precisará de documentos arquivados e seu emprestador revisará seu crédito. Alguns desses custos estão além do seu controle, mas outros podem ser gerenciados e comparados. Por exemplo, as taxas de originação variam de credor para credor, mas o escritório de gravação do condado cobra o mesmo, não importa quem você usa.
Taxas de serviço: Você pode obter choque de etiqueta quando você vê a quantidade de taxas que comem em sua renda mensal de uma hipoteca reversa. Existem limites máximos para as taxas de HECM, mas ainda vale a pena procurar o emprestador de taxa mais baixa.
Prêmios de seguro: Como os HECMs são apoiados pela FHA, o que reduz o risco para o seu credor, você paga um prêmio para a FHA. Seu prêmio inicial de seguro de hipoteca (MIP) está entre 0,5% e 2,5%, e você pagará uma taxa anual de 1,25% do saldo do seu empréstimo.
Juros: Você vai pagar juros sobre qualquer dinheiro que você tenha tomado através de uma hipoteca reversa.
Reembolsando o Empréstimo
Você não faz pagamentos mensais em uma hipoteca reversa. Em vez disso, o saldo do empréstimo é devido quando o mutuário se muda permanentemente da casa, geralmente na morte ou quando a casa vende. No entanto, você está assumindo dívidas que precisam ser pagas, você simplesmente não percebe isso.
Sua dívida total será a quantia que você recebe em dinheiro mais os juros sobre o dinheiro emprestado . Na maioria dos casos, sua dívida aumenta com o tempo, porque você está tomando dinheiro emprestado e não fazendo nenhum pagamento, e você pode até mesmo tomar mais empréstimos a cada mês.
Quando o seu empréstimo vencer, deve ser reembolsado. Em geral, o empréstimo é devido quando todos os mutuários tiverem “permanentemente” saído. No entanto, hipotecas reversas também podem ser devidas se você não cumprir os termos de seu contrato, se você não pagar seus impostos sobre a propriedade, por exemplo.
A maioria das hipotecas reversas é paga através da venda da casa. Por exemplo, após a sua morte, a casa vai para o mercado, e sua propriedade recebe dinheiro que pode ser usado para pagar o empréstimo. Se você decidir se mudar e achar que você deve menos sobre a hipoteca reversa do que vender a casa, você consegue manter a diferença.
Se você deve mais do que vende a casa, não precisa pagar a diferença com um HECM; em outras palavras, você “ganha”. A maioria das hipotecas reversas têm uma cláusula que não permite que o saldo do empréstimo exceda o valor do patrimônio da casa, embora as flutuações do mercado ainda possam resultar em menos capital do que quando você tomou o empréstimo.
Em alguns casos, seus herdeiros decidirão manter a casa. Nesses casos, o valor total do empréstimo é devido, mesmo se o saldo do empréstimo for maior do que o valor da casa. Seus herdeiros precisarão descobrir a diferença se quiserem manter a casa na família.
Requisitos para obter um empréstimo
Para obter uma hipoteca reversa, você precisará atender a alguns critérios básicos.
Regras básicas:
- A casa é sua residência principal. Você não pode usar uma propriedade de aluguel, por exemplo.
- Você tem pelo menos 62 anos de idade.
- Você não está inadimplente em qualquer dívida para com o governo federal.
Equidade suficiente: Como você está tirando dinheiro de sua casa, precisa de uma quantia substancial de capital em sua casa para sacar. Não há cálculo do valor do empréstimo, como você faria com uma hipoteca "forward".
Despesas contínuas: você deve ter a capacidade de continuar pagando despesas correntes relacionadas à sua casa. Você precisará provar ao credor que é capaz de acompanhar as despesas. Isso garante que a propriedade mantenha seu valor e que você mantenha a propriedade da propriedade. Por exemplo, você ainda precisará manter os prêmios de seguro de manutenção, impostos sobre a propriedade e proprietários de residências.
Renda: Você não precisa de renda para se qualificar para uma hipoteca reversa, porque você não é obrigado a fazer pagamentos do empréstimo.
Aconselhamento: Antes de seu HECM ser financiado, você deve participar de uma "sessão de informações ao consumidor" com um conselheiro HECM aprovado pelo HUD. Isso é para garantir que os mutuários entendam cada custo e as conseqüências de tomar esse tipo de empréstimo. Os conselheiros trabalham para uma organização independente, por isso devem fornecer informações imparciais sobre o produto.
Primeira hipoteca: Se você ainda deve dinheiro em sua casa, você ainda pode obter uma hipoteca reversa. Algumas pessoas tomam uma hipoteca reversa, a fim de eliminar os pagamentos mensais existentes, compensando o rendimento do empréstimo contra o pagamento da hipoteca existente.
No entanto, a hipoteca reversa terá de ser o primeiro penhor sobre a propriedade . Para a maioria dos mutuários, isso significa pagar suas dívidas hipotecárias restantes com parte de sua hipoteca reversa. Isso é mais fácil se você tem cerca de 50% de equidade em sua casa ou mais.