Quanto da sua casa você realmente possui?
Dito de outra maneira; a razão LTV informa quanto de uma propriedade você realmente possui em comparação com o quanto você deve. O rácio é utilizado para vários tipos de empréstimos, incluindo empréstimos para habitação e automóvel (compras e refinanciamentos).
Como calcular
Para calcular um rácio de LTV, divida o montante de um empréstimo no valor total do activo que assegura o empréstimo.
Exemplo: Suponha que você queira comprar uma casa no valor de US $ 100.000. Você tem US $ 20.000 disponíveis para um pré-pagamento , então você precisará emprestar US $ 80.000.
Seu índice de LTV será de 80% porque o valor em dólar do empréstimo é de 80% do valor da casa. $ 80.000 dividido por $ 100.000 é igual a 0,80 (o que equivale a 80% - veja como decimais e percentuais estão relacionados ).
Calcule o rácio LTV, dividindo o valor do empréstimo no valor da propriedade: 80.000 / 100.000 = 0,8.
Uma maneira fácil de calcular o LTV é usar a calculadora do seu dispositivo ou pesquisar no Google usando a barra (“/”) para divisão.
Por exemplo, o seguinte link irá “procurar” a resposta: 80.000 / 100.000, ou você pode digitar isso em qualquer caixa de busca (incluindo Bing e Yahoo).
Por que isso importa
Um rácio de LTV ajuda os credores a avaliar o risco: quanto mais emprestam, mais risco correm. Maior risco para o credor significa:
- É mais difícil conseguir aprovação para empréstimos.
- Você pode ter que pagar mais (com uma taxa de juros mais alta ).
- Você pode ter que pagar custos adicionais, como o seguro de hipoteca.
Se você está calculando o LTV, provavelmente está lidando com um empréstimo garantido por algum tipo de garantia . Por exemplo, quando você pede dinheiro emprestado para comprar uma casa, o empréstimo é garantido por um penhor da casa . O credor pode tomar posse da casa e vendê-lo através de encerramento, se você não pagar o empréstimo. O mesmo vale para empréstimos para automóveis - seu carro pode ser recuperado se você parar de fazer pagamentos.
Lenders realmente não querem sua propriedade - eles só querem obter seu dinheiro de volta rapidamente. Se eles apenas emprestarem até 80% (ou menos) do valor da propriedade, eles poderão vender a propriedade com valor inferior ao dólar superior para recuperar seus fundos. Isso é mais fácil do que esperar por uma grande oferta.
Da mesma forma, o que você comprou pode ter perdido valor desde que você o comprou, então emprestar 100% ou mais coloca os credores em risco.
Finalmente, quando você coloca um pouco do seu próprio dinheiro em uma compra, é mais provável que você valorize e continue fazendo pagamentos. Você tem pele no jogo, então você não vai se afastar a menos que você esteja sem opções.
Bons índices de LTV
O que é um bom rácio de LTV que pode ajudá-lo a obter aprovação para um empréstimo?
Depende da preferência do seu credor e do tipo de empréstimo. Muitas vezes você terá mais sorte com mais capital investido (ou um índice de LTV mais baixo ).
Com empréstimos para habitação, 80% é um número mágico. Se você emprestar mais de 80% do valor de uma casa, geralmente terá que obter um seguro de hipoteca particular (PMI) para proteger seu credor. Isso é uma despesa extra, mas muitas vezes você pode cancelar o seguro assim que ficar abaixo de 80% do LTV. Outro número notável é de 97%. Alguns credores permitem que você compre com 3 por cento para baixo ( empréstimos FHA exigem 3,5 por cento) - mas você vai pagar o seguro de hipoteca, possivelmente para a vida do seu empréstimo.
Com empréstimos para automóveis, as taxas de LTV muitas vezes aumentam, mas os credores podem definir limites (ou máximos) e alterar suas taxas, dependendo de quão alto será seu índice de LTV. Em alguns casos, você pode até emprestar mais de 100% do LTV.
Subaquático: quando o rácio LTV é superior a 100 por cento, o empréstimo é maior do que o valor do activo que assegura o empréstimo (ou tem capital negativo). Normalmente não é uma boa situação porque você teria que fazer um cheque (ou pagar) para vender o ativo - você não receberia nenhum dinheiro do negócio. Depois que os valores das casas caíram durante a crise das hipotecas , os empréstimos para habitação submarinos foram um grande problema. Auto empréstimos submarinos são sempre um problema. Se você pedir emprestado com uma alta taxa de LTV, verifique se há uma boa razão para assumir o risco.
Tenha em mente: seu patrimônio não precisa estar na forma de dinheiro que você traz para o negócio. Se você possui uma propriedade (ou uma parte de uma propriedade), sua participação pode ser usada como patrimônio, e o valor dessa participação pode mudar com o tempo. Por exemplo, quando você empresta contra a sua casa com um empréstimo de home equity , você está usando o valor da sua casa e efetivamente aumentando sua taxa de LTV quando você obter um empréstimo. Se a sua casa ganhar valor porque os preços da habitação sobem, o seu LTV irá diminuir (embora você possa precisar de uma avaliação para provar isso). Da mesma forma, se você está pedindo dinheiro emprestado para construir uma nova casa, você pode usar o terreno que está construindo como patrimônio para um empréstimo para construção.
Imagens maiores
As relações de LTV são extremamente importantes. Mas eles são parte de uma foto maior, que inclui:
- Sua pontuação de crédito (com bom crédito é mais fácil obter empréstimos LTV mais altos)
- Sua renda disponível para fazer pagamentos mensais
- O ativo que você está comprando (é uma casa em boa forma ou uma unidade multifamiliar? É um veículo novo ou usado? Motocicleta ou RV?)
Além de seu crédito, uma das coisas mais importantes para os credores é a sua dívida em relação ao rendimento. Essa é uma maneira rápida para eles descobrirem como qualquer novo empréstimo será acessível - você pode confortavelmente aceitar esses pagamentos extras mensais, ou você está passando por cima da sua cabeça?