Qual é o ato de proteção do proprietário?

Seu direito de cancelar o PMI

O seguro de hipotecas privadas (PMI) protege os credores quando os mutuários não pagam os empréstimos, mas os proprietários são responsáveis ​​pelo pagamento dos prêmios do seguro hipotecário. Esses custos podem vir na forma de cobranças mensais adicionadas a um pagamento de hipoteca ou podem ser incorporados à taxa de juros do tomador. De qualquer maneira, os consumidores se beneficiam pagando apenas o necessário para o seguro de hipoteca.

Infelizmente, os proprietários enfrentaram desafios eliminando as cobranças do PMI, mesmo quando o PMI não era mais necessário.

Em alguns casos, tomadores de empréstimos e servicers estavam confusos sobre como cancelar o PMI, e alguns serventes de empréstimo inescrupulosos se arrastaram em cancelar os encargos do PMI.

Qual é o ato de proteção do proprietário?

A Lei de Proteção ao Proprietário (HomeAure Protection Act - HPA), também conhecida como a Lei de Cancelamento do PMI, é uma lei que protege os consumidores de pagarem demais pelo PMI. As regras estabelecem:

• Quando os proprietários podem cancelar o PMI e parar de pagar prêmios
• Quando os credores devem parar automaticamente de cobrar os tomadores de empréstimos pelo PMI
• Divulgações que os credores devem fornecer quando um empréstimo requer PMI
• Como lidar com prêmios não ganhos que os proprietários pagam

Quem se qualifica? O HPA aplica-se a empréstimos hipotecários residenciais, incluindo empréstimos para residências unifamiliares, condomínios e outras habitações residenciais com várias unidades. A lei não cobre empréstimos garantidos pelo governo, como empréstimos FHA ou empréstimos do VA. Além disso, a HPA trata os empréstimos em conformidade e os empréstimos de “alto risco” de forma diferente. Para aproveitar o HPA, os consumidores precisam manter um bom histórico de pagamentos.

Data de vigência : O HPA entrou em vigor em 29 de julho de 1999. No entanto, os credores ainda precisam fornecer divulgações aos mutuários que tomaram empréstimos antes dessa data.

Por que PMI? O PMI normalmente é exigido apenas quando os proprietários de imóveis pagam um adiantamento inferior a 20%. Com um alto índice de empréstimo-valor (LTV), os credores arriscam perder dinheiro se tiverem que fechar uma casa e vendê-la rapidamente.

Mas uma vez que o LTV caia abaixo de 80%, os credores enfrentam muito menos risco, e os proprietários de imóveis - em teoria - devem deixar de pagar os encargos mensais do PMI.

Como os proprietários cancelam o PMI

O HPA evita situações em que os proprietários pagam taxas mensais do PMI durante a vida do empréstimo.

Solicitação do Mutuário: Os mutuários podem cancelar o PMI enviando uma solicitação por escrito ao seu prestador de serviços de empréstimo, uma vez que o empréstimo está programado para atingir 80% do LTV (com base no cronograma de amortização do empréstimo). Os proprietários também podem fazer esse pedido se reduzirem o LTV para 80 por cento fazendo pagamentos extras de empréstimo. Para se qualificar, os proprietários podem precisar fornecer prova de que a propriedade não perdeu valor.

Finalização automática: Os credores são obrigados a cancelar a cobertura do PMI automaticamente quando o empréstimo estiver programado para atingir 78 por cento do LTV original.

Rescisão final: quando o PMI não é cancelado devido a pedido do mutuário ou rescisão automática, os prestadores de serviços de empréstimo devem cancelar os encargos mensais do PMI depois que o empréstimo atingir o ponto médio de seu cronograma de amortização .

Outras características: O HPA é complicado, e os detalhes do seu empréstimo afetam seus direitos sob a Lei. Por exemplo, quaisquer ônus sobre sua propriedade podem impedir que você cancele com sucesso a cobertura.

Empréstimos não-conformes ( como empréstimos jumbo ) podem exigir que você espere até chegar a 77% do LTV.

Divulgação: Seus Direitos como Mutuário

Além de estabelecer regras para cancelar o PMI, a HPA exige que os credores informem os mutuários sobre seus direitos. As divulgações incluem avisos prévios e anuais sobre quando e como os mutuários podem cancelar o PMI. As informações incluem detalhes sobre o cronograma de amortização, quando solicitar o cancelamento e quaisquer recursos que limitem a capacidade de cancelamento do PMI.

Para os empréstimos existentes emitidos antes de julho de 1999, os mutuários recebem um aviso anual lembrando-os de que podem solicitar o cancelamento e fornecer as informações de contato do seu agente de empréstimos.

Seguro hipotecário pago pelo credor

Alguns empréstimos usam o seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI) em vez de adicionar prêmios ao pagamento mensal do proprietário.

Os mutuários ainda pagam pelo LPMI - o nome não é totalmente preciso -, mas eles não pagam por mês a mês. Em vez disso, os mutuários podem pagar:

1. Um pagamento único no início do empréstimo.
2. Uma taxa de juros mais alta no saldo do empréstimo, o que leva a pagamentos mensais mais altos de hipoteca (principal e juros) .

A maioria dos mutuários com LPMI optam pela taxa de juros mais alta. Mas essa taxa de juros dura a vida do empréstimo, e não há como “cancelar” o LPMI e manter seu empréstimo existente. Em vez disso, os proprietários precisam pagar seu empréstimo LPMI, geralmente por refinanciamento com um novo empréstimo .

Ainda assim, o HPA se aplica a empréstimos com LPMI. Os credores são obrigados a fornecer divulgações aos mutuários que:

• Explique como o LPMI funciona
• Realce a taxa de juros mais alta normalmente encontrada no LPMI
• Discuta os prós e contras de diferentes opções