Normalmente, você (o mutuário) paga um prêmio mensal pelo seguro de hipoteca privada (PMI).
Isso é um custo extra a cada mês, e dá uma mordida no seu orçamento. No entanto, alguns credores oferecem o seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI), que permite reduzir ou evitar esse pagamento mensal extra.
Seja ou não uma boa ideia comprar com menos de 20 por cento é discutível, e é um tópico para outro artigo.
Como funciona o LPMI
LPMI é seguro de hipoteca que seu emprestador organiza. Você paga pela cobertura de duas maneiras:
- Um pagamento único no início do seu empréstimo (um pagamento único)
- Uma taxa de juros mais alta em seu empréstimo, resultando em maiores pagamentos mensais de hipoteca todos os meses, durante a vida do seu empréstimo.
A abordagem global é menos comum do que um ajuste na sua taxa de hipoteca .
Infelizmente, o termo LPMI não é exato porque o credor realmente não paga pelo seguro - você paga. Lembre-se sempre (especialmente das transações financeiras) de que ninguém paga por você, a menos que receba algo em troca.
Para usar o LPMI, basta alterar a estrutura dos pagamentos do prêmio de seguro para que você não pague uma cobrança separada todos os meses.
Se você pagar uma quantia fixa , seu credor determinará a quantia que eles acham que cobrirá seus custos. Então, eles compram o seguro de hipoteca com esse dinheiro. Nesse caso, basicamente você paga antecipadamente por cobertura.
Se você pagar ao longo do tempo , o credor ajusta sua taxa de hipoteca para cobrir os custos do seguro. Como uma taxa de hipoteca mais alta significa pagamentos mensais mais altos (consulte Como calcular empréstimos ), você acabará pagando mais a cada mês se optar pelo LPMI. Esse pagamento maior deve ser menor do que se você pagasse mensalmente, mas não há como "cancelar" o custo extra ao pagar seu empréstimo .
Prós e contras do LPMI
O LPMI não é para todos. Na verdade, nem todos se qualificarão para um empréstimo com o LPMI. Normalmente, você precisa ter um bom crédito para que o LPMI seja uma opção, e isso só faz sentido em certas situações.
Empréstimos de curto prazo: LPMI é mais atraente para empréstimos de curto prazo. Se você planeja obter um empréstimo de 30 anos e efetuar pagamentos por décadas, talvez seja melhor ter uma política separada do PMI. Por quê? Mais uma vez, a maioria dos empréstimos LPMI utiliza uma taxa de juros hipotecária ajustada (superior), em oposição a um pagamento único imediato. Essa taxa de hipoteca nunca mudará, então você terá que pagar o empréstimo completamente para se livrar do “prêmio” da LPMI. Você pode fazer isso pagando o empréstimo de sua própria poupança (mais fácil de dizer do que fazer), refinanciando o empréstimo , ou vendendo a casa e pagando a dívida.
Para comparação, analise uma política de PMI independente, que você pode cancelar depois de criar capital suficiente em sua casa. Após o cancelamento, você se beneficia de uma taxa de juros mais baixa - e não mais pagamentos do PMI - pelo restante da vida do seu empréstimo.
Assalariados de alta renda: Para aqueles que podem obter aprovação para LPMI, é mais atraente para os mutuários com alta renda. Esses indivíduos e famílias podem desfrutar de uma dedução fiscal maior por causa da maior taxa de juros (assumindo que eles deduzirão os custos de juros de hipoteca da casa ). As pessoas com rendimentos mais baixos, por outro lado, podem deduzir o PMI independente, pelo que a LPMI não traria benefícios fiscais adicionais. Naturalmente, você deve sempre conversar com seu fiscal sobre possíveis deduções - e até mesmo como estruturar melhor seu empréstimo hipotecário . Essas regras mudam periodicamente, portanto verifique com um especialista sobre atualizações antes de decidir sobre qualquer coisa (e esteja preparado para mudanças depois de tomar sua decisão).
Alto LTV: Se o seu empréstimo em relação ao valor (LTV) for próximo de 80 por cento, o LPMI provavelmente não é sua melhor opção, a menos que você planeje se livrar do empréstimo em breve (por refinanciamento ou pré-pagamento). Perto de 80%, você está quase terminando com o seguro hipotecário. Se você usar uma apólice de seguro de hipoteca separada, poderá fazer um pagamento separado a cada mês. Você será capaz de cancelar o seguro relativamente em breve, e você não será preso a uma taxa de juros mais alta. Lembre-se de que existem várias maneiras de obter mais de 80% de LTV:
- Ao efetuar pagamentos, você aumenta seu patrimônio e reduz seu LTV.
- Se o valor da sua casa aumenta devido a um forte mercado imobiliário ou a melhorias na casa, o seu LTV melhora.
Obter seu PMI cancelado antecipadamente pode envolver apenas custos de algumas centenas de dólares ( para obter uma avaliação ). Mas o refinanciamento de um empréstimo LPMI pode custar muito mais.
Alternativas para o LPMI
Se o LPMI não parecer o ajuste perfeito para você, você pode tentar várias abordagens diferentes.
Pagamento maior: ao reduzir pelo menos 20%, você elimina a necessidade de pagar o PMI. No entanto, muitos compradores não têm essa opção.
Compre seu próprio PMI: Você sempre pode pagar seu próprio PMI (às vezes chamado de seguro de hipoteca pago pelo mutuário ou BPMI) todo mês. Você já viu alguns exemplos de situações em que o PMI simples é melhor que o LPMI acima.
Piggyback: Você também pode tentar uma combinação de empréstimos para evitar o PMI, embora você precise revisar os números cuidadosamente. Uma estratégia de piggyback, também conhecida como empréstimo 80/20, é apenas uma opção. Estes empréstimos não são tão comuns como costumavam ser, mas estão disponíveis. Um piggyback permite que você evite totalmente o seguro de hipoteca, mas sua segunda hipoteca virá com uma taxa de juros mais alta. Se você puder pagar a segunda hipoteca rapidamente, você acabará por desfrutar de uma baixa taxa de hipoteca (que não é aumentada pelo LPMI) nos próximos anos.
Empréstimos de baixo para baixo: vários programas de empréstimos permitem pequenos adiantamentos. Por exemplo, os empréstimos da FHA estão disponíveis com apenas 3,5% de desconto. Você tem que pagar pelo seguro de hipoteca, mas esses empréstimos podem ser um ajuste melhor para alguns mutuários. VA empréstimos permitem zero para baixo e eles não exigem qualquer seguro de hipoteca.