Um guia para compradores e vendedores
Esta página lida com aluguel para transações próprias envolvendo uma casa, mas existem outros tipos de programas por aí.
O que é aluguel próprio?
O aluguel próprio é uma forma de comprar ou vender algo ao longo do tempo, oferecendo ao comprador uma "opção" de compra em algum momento no futuro.
Com uma compra e venda tradicional, o comprador e o vendedor concluem a compra mais ou menos imediatamente após concordar com os termos (no fechamento), mas o aluguel para o próprio é diferente.
Nos termos de um contrato de aluguel para próprio, o comprador e o vendedor concordam com a possibilidade de uma venda em algum momento no futuro. Em última análise, o locatário / comprador decide se a transação realmente ocorrerá. Enquanto isso, o comprador faz pagamentos ao vendedor, e uma parte desses pagamentos (geralmente) reduz o dinheiro necessário para comprar a casa em uma data posterior.
Por que comprar com aluguel próprio?
Alugue para programas próprios pode ser atraente para os compradores, especialmente aqueles que esperam estar em uma posição financeira mais forte dentro de alguns anos.
Compre com crédito ruim: os compradores que não podem se qualificar para um empréstimo imobiliário podem começar a comprar uma casa com um contrato de aluguel próprio. Com o tempo, eles podem trabalhar na reconstrução de sua pontuação de crédito , e podem conseguir um empréstimo quando finalmente for a hora de comprar a casa.
Bloqueio em um preço de compra: Em mercados com preços internos crescentes, os compradores podem obter um acordo para comprar a preço de hoje (mas a compra ocorrerá vários anos no futuro). Os compradores têm a opção de recuar se os preços das casas caírem, embora se faz ou não sentido financeiramente dependerá de quanto eles pagaram sob o acordo.
Test drive: os compradores podem morar em uma casa antes de se comprometerem a comprar a propriedade. Como resultado, eles podem aprender sobre problemas com a casa, os vizinhos de pesadelo e os outros problemas antes que seja tarde demais.
Mova menos: os compradores que estão comprometidos com uma casa e vizinhança (mas não podem comprar) podem entrar em uma casa que eventualmente comprarão. Isso reduz o custo e a inconveniência de se mudar depois de alguns anos.
Construa a equidade: tecnicamente, os locatários não constroem a equidade da mesma forma que os proprietários de imóveis. No entanto, os pagamentos podem se acumular e fornecer uma quantia substancial para a compra da casa. Os compradores também podem economizar dinheiro em uma conta de poupança e usar esses fundos (evitando as armadilhas de aluguel e garantindo a possibilidade de comprar qualquer casa).
Por que vender com aluguel próprio?
Os vendedores também podem se beneficiar de aluguel para seus próprios arranjos.
Mais compradores: se tiver dificuldades em atrair compradores, também pode vender para os locatários que esperem comprar no futuro. Nem todo mundo tem um bom crédito e pode se qualificar para um empréstimo, mas todo mundo precisa de um lugar para morar.
Ganhar renda: se você não precisa vender imediatamente e usar o dinheiro para outro pagamento , você pode ganhar a renda enquanto se move para a venda de uma propriedade.
Preço mais alto: você pode pedir um preço de venda mais alto ao oferecer um aluguel próprio. Você está oferecendo uma oportunidade pela qual as pessoas podem estar dispostas a pagar. Locatários também têm uma "opção" para comprar a casa - o que eles nunca poderiam usar - e a flexibilidade sempre custa mais.
Locatário investido: Um comprador em potencial é mais propenso a cuidar de uma propriedade (e conviver com vizinhos) do que um locatário sem pele no jogo. O comprador já está investido na propriedade e tem interesse em mantê-lo.
Como funciona
Tudo é negociável: uma transação de aluguel para a própria transação, também conhecida como opção de arrendamento, começa com o contrato. Tanto o comprador quanto o vendedor concordam com certos termos, e todos os termos podem ser alterados para atender às necessidades de todos. Dependendo do que é importante para você (seja você um comprador ou um vendedor), você pode solicitar determinados recursos antes de assinar um contrato.
Por exemplo, você pode solicitar um pagamento inicial maior ou menor se isso for útil para você.
O conselho é essencial: certifique-se de revisar qualquer contrato com um advogado imobiliário porque essas transações podem ser complicadas e há muito dinheiro envolvido. O aluguel de negócios próprios é especialmente arriscado para os compradores. Vários golpes tiram proveito de pessoas com crédito ruim e grandes esperanças de comprar uma casa. Mesmo com um vendedor honesto, é possível perder muito dinheiro se as coisas não saírem como planejado.
Uma opção para comprar: no início de qualquer aluguel para a própria transação, o comprador paga ao vendedor um prêmio de opção , que geralmente é cerca de cinco por cento do preço final de compra (embora certamente possa ser maior ou menor). Esse pagamento dá ao comprador o direito ou a “opção” - mas não a obrigação - de comprar a casa em algum momento no futuro.
Nenhum reembolso: O pagamento inicial do prêmio não é reembolsável, mas pode ser aplicado ao preço de compra (se o comprador comprar a casa, ela não terá que levantar tanto dinheiro). Pagamentos de opções maiores são arriscados para os compradores: se o negócio não ocorrer por qualquer motivo, não há como recuperar esse dinheiro. Normalmente, o vendedor consegue manter os pagamentos de prêmio após o término de um aluguel para a própria transação.
Preço de compra: o comprador e o vendedor definem um preço de compra para a casa em seu contrato. Em algum momento no futuro (geralmente entre um e cinco anos, dependendo das negociações), o comprador pode comprar a casa por esse preço - independentemente do valor real da casa. Ao definir o preço, um preço que é maior do que o preço atual não é incomum (caso contrário, o vendedor está melhor apenas vendendo hoje). Se a casa subiu de valor mais rápido do que o esperado, as coisas funcionam em favor do comprador. Se a casa perder valor, o locatário provavelmente não comprará a casa (em parte porque pode não fazer sentido, e em parte porque o locatário pode não ser capaz de se qualificar para um grande empréstimo com um alto índice de empréstimo / valor ). Os compradores geralmente solicitam uma hipoteca quando chega a hora de comprar a casa.
Pagamentos mensais: o comprador / locatário também faz pagamentos mensais ao vendedor. Esses pagamentos servem como pagamentos de aluguel (porque o vendedor ainda possui a propriedade), mas o locatário normalmente paga um pouco a cada mês. O valor adicional é geralmente creditado ao preço final da compra, de modo que reduz a quantidade de dinheiro que o comprador precisa obter ao comprar a casa. Novamente, o aluguel extra "premium" não é reembolsável - ele compensa o vendedor por esperar para ver o que o comprador fará (o vendedor não pode vender o imóvel a ninguém até que o contrato com o locatário termine).
Manutenção: Todos os envolvidos se beneficiam de uma casa bem cuidada, mas quem deve pagar? Seu contrato deve especificar quem é responsável pela manutenção de rotina e reparos extensivos. Alguns acordos dizem que qualquer coisa abaixo de US $ 500 é de responsabilidade do comprador, mas as leis locais podem complicar as coisas (pode ser necessário que os proprietários forneçam certas comodidades, mesmo que seu contrato diga o contrário).
Aluguel de armadilhas próprias
Nada é perfeito, e isso inclui aluguel para programas próprios. Essas transações são complicadas, e compradores e vendedores podem ter algumas surpresas desagradáveis. Alguns exemplos estão listados abaixo, mas a lista de coisas que potencialmente podem dar errado é muito mais longa. Apenas um advogado imobiliário local pode dar uma boa ideia do que está em jogo na sua situação, por isso não deixe de visitar um antes de assinar qualquer coisa.
Riscos para os compradores
Perdendo dinheiro: Se você não comprar a casa - por qualquer razão - você perde todo o dinheiro extra que você pagou. Os vendedores que são facilmente tentados podem dificultar ou desinteressar você.
Progresso lento: você pode planejar melhorar seu crédito ou aumentar sua renda para se qualificar para um empréstimo quando a opção terminar, mas as coisas podem não funcionar conforme o planejado.
Menos controle: você ainda não possui a propriedade, portanto, não tem controle total sobre ela. Seu locador pode parar de fazer pagamentos de hipoteca e perder a propriedade através de execução hipotecária , ou você pode não estar encarregado das decisões sobre os principais itens de manutenção. Da mesma forma, o seu senhorio pode perder um julgamento ou deixar de pagar impostos sobre a propriedade e acabar com os ônus sobre a propriedade . O acordo deve abordar todos esses cenários (e o locador não pode vender enquanto você tiver uma opção na propriedade), mas as batalhas legais são sempre uma grande dor.
Preços em queda: os preços dos imóveis podem cair , e talvez você não consiga renegociar um preço de compra mais baixo. Então você fica com a opção de perder todo o dinheiro da sua opção ou comprar a casa. Se o seu credor não aprovar um empréstimo superdimensionado, você precisará trazer dinheiro extra para o fechamento do pagamento.
Atrasos nos pagamentos: se você não pagar o aluguel em dia, dependendo do contrato, poderá perder o direito de compra (juntamente com todos os pagamentos extras). Em alguns casos, você mantém sua opção, mas seu pagamento extra para o mês não é "contado" e não aumentará o valor acumulado para uma eventual compra.
Problemas domésticos: pode haver problemas com a propriedade que você não conhece até tentar comprá-la (como problemas de título). Tratar um aluguel para a própria compra como uma compra "real" - faça uma inspeção e busca de título antes de mergulhar.
Golpes: os aluguéis a golpes próprios são uma maneira atraente de obter grandes somas de dinheiro de pessoas que não estão em uma posição financeiramente segura.
Riscos para vendedores
Não há certeza: seu locatário pode não comprar, então você tem que começar tudo de novo e encontrar outro comprador ou locatário (mas pelo menos você pode ficar com o dinheiro extra).
Dinheiro lento: você não recebe uma quantia grande, que pode ser necessária para comprar sua próxima casa.
Apreciação ausente: normalmente, você obtém um preço de venda quando assina um contrato de aluguel para o próprio contrato, mas os preços das residências podem subir mais rapidamente do que o esperado. Você pode fazer melhor alugando o local e obter um contrato de vendas no futuro (ou talvez não).
Preços residenciais em queda: os preços dos imóveis podem cair, e se o locatário não comprar, seria melhor simplesmente vender a propriedade.
Descobrindo falhas: os compradores podem descobrir falhas que você nunca soube usar a casa de forma diferente, e eles podem decidir não comprar. Talvez o encanamento possa lidar com um casal, mas não com uma família de cinco pessoas, e ninguém poderia saber sobre o assunto. Você não está tentando enganar ninguém - é um defeito que nunca surgiu sob o acordo de vida anterior - mas agora é um problema e você terá que divulgá-lo para os futuros compradores (ou consertá-lo).