Saiba se você deve refinanciar ou não
Você aprenderá tudo o que precisa saber sobre o seu empréstimo existente e o substituto em potencial.
Calcule seu empréstimo original
Sim, você já sabe qual é o seu pagamento mensal e quanto ainda deve. No entanto, você também precisa saber quanto de cada pagamento vai para seu custo de juros, e quanto dele realmente paga o dinheiro emprestado. Para descobrir isso, você precisará de uma tabela de amortização, que pode ser obtida de várias fontes. Eu prefiro usar o Excel para calcular a amortização , mas você também pode usar uma calculadora on - line ou qualquer outro software de planilha.
Para esta descrição, explicarei como calcular suas opções de refinanciamento usando o Excel, mas o processo é o mesmo se você usar a calculadora de amortização do About.com ou outro programa (é melhor usar uma planilha, pois os números serão mais precisos ). Vamos assumir o seguinte conforme trabalhamos com um exemplo:
- Valor do empréstimo original: US $ 180.000
- Data original do empréstimo: 7/1/2003
- Data de hoje: 01/07/2012
- Taxa de juros sobre o empréstimo: 5,4%
- Prazo do empréstimo: 30 anos
Para obter os detalhes do seu empréstimo original, insira-os em sua calculadora de amortização escolhida. Se possível, insira o mês e o ano em que você originalmente pediu dinheiro emprestado. Use o valor do empréstimo original - não o valor que você deve atualmente.
Descubra onde você está
Tome nota de onde você está com o seu empréstimo atual. Role para baixo até a data de hoje e veja quanto você ainda deve ao empréstimo. No nosso exemplo, é $ 152,160.64 (seus números podem variar devido ao arredondamento, dependendo do software que você usa e quão preciso é).
Calcular o empréstimo de substituição
Descobrir como seria seu novo empréstimo se você refinanciasse. Para este exemplo, vamos assumir o seguinte:
- Valor do empréstimo: US $ 152.160,64 (copiado de cima)
- Data de início do empréstimo: 7/1/12
- Taxa de juros sobre novo empréstimo: 4,25%
- Prazo do empréstimo: 30 anos
Você notará que seu pagamento mensal cairá para US $ 748,54 se você refinanciar (contra US $ 1.010,76 para o empréstimo original). Isso é atraente, mas não deve ser uma surpresa, já que seu novo empréstimo é menor e tem uma taxa de juros menor. Economizar no pagamento mensal pode ser importante para você, mas é apenas um dos vários fatores importantes.
Faça algumas suposições sobre quanto tempo você vai manter o empréstimo
Infelizmente, raramente há uma resposta clara quando você está decidindo se deve ou não refinanciar. Você precisa decidir o que acha que acontecerá e tomar sua decisão com base em suas suposições. Então, tente estimar quanto tempo você vai manter o novo empréstimo. Você vai ficar na mesma casa pelos próximos 7 anos?
Você vai ficar lá por 30 anos? Tudo bem se você não sabe - você pode fazer várias análises “what-if”.
Olhe para os custos de juros
Agora você pode olhar sob o capô e ver o que acontece se você refinanciar. Descubra quanto você gastará em juros com o antigo empréstimo e o novo empréstimo. Vá para cada tabela de amortização e calcule o valor total na coluna "Interesse". Comece com a data de hoje e continue até você achar que vai se livrar do empréstimo (7 anos, ou quando é pago, ou o que você escolher).
Isso é mais fácil se você calculou cada empréstimo com uma planilha ou se pode copiar e colar sua tabela de amortização em um spreadshee. Veja um exemplo de como fazer isso aqui ou use a função SUM no OpenOffice, no Google Docs ou no Excel. Em nosso exemplo, existem algumas diferenças interessantes:
- Se você mantiver o empréstimo existente até que seja pago, você gastará US $ 103.236 em juros a partir de hoje até 2033
- Se você refinanciar e manter o empréstimo até que seja pago, você gastará US $ 117.313 em juros a partir de hoje até 2042
Vale aproximadamente US $ 14.000 nos próximos 30 anos para obter o menor pagamento mensal? Talvez seja e talvez não seja. Mas e se você só ficar com o empréstimo (ou ficar em casa) por 10 anos?
- Se você mantiver o empréstimo existente, gastará US $ 69.565 em juros entre agora e julho de 2022
- Se você refinanciar, gastará US $ 58.545 em juros entre agora e julho de 2022
Nesse caso, o refinanciamento parece mais atraente. Além de obter o benefício de um pagamento menor, você também economiza em custos de juros (porque você não vai continuar pagando juros por 30 anos completos).
Descobrir uma maneira de lidar com quaisquer custos de fechamento
Quando você refinancia, você pode ter que pagar os custos de fechamento. Você também terá que considerar esses custos quando decidir o que fazer. Você pode considerar o custo de oportunidade de usar esses fundos: você poderia ter ganho juros sobre esse dinheiro? Se assim for, ainda vale a pena gastar o dinheiro em custos de fechamento?
Você também pode considerar a fórmula de breakeven de refinanciamento tradicional: quanto tempo levará para recuperar o dinheiro gasto, supondo que o pagamento mensal diminua (divida as economias mensais pelos custos totais de fechamento para descobrir quantos meses isso levará). Você vai ficar na casa tempo suficiente para recuperar esses custos? Faça o que fizer, certifique-se de não ignorar os custos de fechamento, porque eles são uma peça importante do quebra-cabeça.
Se você financiou os custos de fechamento ou os envolveu no novo empréstimo (ou se obteve um empréstimo sem custos de fechamento ) talvez não precise fazer nada adicional - os custos já são contabilizados em seu saldo maior de empréstimos ou maior taxa de juros.