Você pode transferir uma hipoteca?

Como mudar nomes em um empréstimo

Quando você vende uma casa ou um dos proprietários se muda, pode fazer sentido transferir a hipoteca para o novo proprietário. Em vez de solicitar um novo empréstimo, pagar os custos de fechamento e recomeçar com juros mais altos, o dono acabaria assumindo os pagamentos atuais.

É possível transferir uma hipoteca, mas nem sempre é fácil. Cobriremos os detalhes abaixo, mas um breve resumo das suas opções inclui:

1. Transferir uma hipoteca assumable pedindo seu emprestador para fazer a mudança.
2. Refinanciar o empréstimo apenas no nome do novo proprietário .
3. Transferir quando a situação não acionar a cláusula de “vencimento à venda” de um empréstimo.

Hipotecas Assumíveis

Se um empréstimo é " assumable ", você está com sorte: isso significa que você pode transferir a hipoteca para outra pessoa. Não há nenhum idioma no contrato de empréstimo que impeça você de concluir uma transferência. No entanto, até mesmo as hipotecas assumables podem ser difíceis de transferir.

Na maioria dos casos, o “novo” mutuário precisa se qualificar para o empréstimo. O credor vai olhar para as pontuações de crédito do mutuário e dívida para rácios de rendimento para avaliar a capacidade do mutuário para pagar o empréstimo. O processo é basicamente o mesmo que se o mutuário solicitasse um novo empréstimo (mas é claro que o mutuário pode assumir o empréstimo existente parcialmente). Os credores aprovaram o pedido de empréstimo original com base no crédito e na renda do (s) solicitante (s) original (is), e não querem deixar ninguém de fora, a menos que tenham um mutuário substituto que tenha a mesma probabilidade de pagar.

Para completar uma transferência de um empréstimo assumable, solicite a alteração com o seu credor. Você terá que preencher os requerimentos, verificar rendimentos e ativos , e pagar uma taxa modesta durante o processo.

Transferência de propriedade: A troca de nomes em um empréstimo afeta apenas o empréstimo. Você ainda pode precisar alterar quem é o proprietário da propriedade , transferindo o título, usando uma escritura de renúncia ou realizando outras etapas necessárias em sua situação.

Difícil de encontrar?

Infelizmente, as hipotecas assumables não estão amplamente disponíveis. Sua melhor aposta pode ser se você tiver um empréstimo FHA ou um empréstimo VA . Outras hipotecas convencionais raramente são assumam. Em vez disso, os credores usam uma cláusula de venda , o que significa que o empréstimo deve ser pago quando você transfere a propriedade da casa.

Refinanciamento

Se um empréstimo não é assumable e você não pode encontrar uma exceção a uma cláusula de venda, o refinanciamento do empréstimo pode ser sua melhor opção. Semelhante a uma suposição, o novo mutuário precisará de receita e crédito suficientes para se qualificar para o empréstimo.

O "novo" proprietário simplesmente solicitará um novo empréstimo individualmente e utilizará esse empréstimo para pagar a dívida hipotecária existente. Você pode precisar coordenar com seus credores para obter ônus removidos (a menos que o novo mutuário e o novo credor concordem com eles) para que você possa usar a casa como garantia , mas é uma maneira boa e limpa de fazer o trabalho. Alguns ônus rotineiramente transferem de um proprietário para outro (por exemplo, se foram feitas melhorias com o financiamento PACE ).

Devido à venda

Os credores geralmente não se beneficiam de permitir que você transfira uma hipoteca. Os compradores sairiam à frente obtendo um empréstimo mais “maduro”, com os pagamentos antecipados de juros fora do caminho (e eles poderiam obter uma taxa de juros menor).

Os vendedores conseguiriam vender sua casa mais facilmente - possivelmente a um preço mais alto - por causa desses mesmos benefícios. Mas os credores podem perder, então não estão ansiosos para aprovar as transferências.

Uma cláusula de vencimento na venda é uma seção de um contrato de empréstimo que diz que o empréstimo deve ser quitado quando a propriedade vende (o empréstimo é "acelerado").

Exceções à regra: em alguns casos, você ainda pode transferir um empréstimo - mesmo com uma cláusula de vencimento na venda. Transferências entre membros da família são frequentemente permitidas, e seu credor pode sempre ser mais generoso do que o seu contrato de empréstimo diz (é uma opção que eles podem exercer, e eles não são obrigados a fazê-lo - mas não espere) . A única maneira de saber com certeza é perguntar ao seu credor e rever o seu acordo com um advogado local. Mesmo que os credores digam que não é possível, um advogado pode ajudá-lo a descobrir se o seu banco está fornecendo informações precisas.

O Garn-St. A Lei Germain impede que os credores exerçam sua opção de aceleração sob certas circunstâncias. Várias das situações mais comuns incluem:

1. Quando um inquilino comum morre e a propriedade é transferida para um inquilino comum sobrevivente
2. Transferir o empréstimo para um parente após a morte de um mutuário
3. Uma transferência de propriedade para o cônjuge ou filhos de um mutuário
4. Transferências resultantes de acordos de divórcio e separação
5. Transferências para um fundo inter vivos (ou um trust vivo) em que o mutuário é beneficiário

Veja a lista completa de exceções e revise essa lista com seu advogado.

Transferências não oficiais

Se você não conseguir que o seu pedido seja aprovado, poderá ficar tentado a criar um acordo “informal”. Por exemplo, você poderia vender sua casa, deixar o empréstimo existente no lugar e fazer com que o comprador o reembolsasse pelos pagamentos da hipoteca.

Esta é uma má ideia. Seu contrato de hipoteca provavelmente não permite isso, e você pode até encontrar-se em problemas legais, dependendo de como as coisas vão. Além do mais, você ainda é responsável pelo empréstimo - mesmo que não esteja mais morando na casa.

O que poderia dar errado? Algumas possibilidades incluem:

• Se o comprador deixar de pagar, o empréstimo estará em seu nome, por isso ainda é problema seu (os pagamentos atrasados ​​aparecerão em seus relatórios de crédito e os credores virão atrás de você ).
• Se a casa é vendida em execução por menos do que vale a pena, você poderia ser responsável por qualquer deficiência .

Existem maneiras melhores de oferecer financiamento ao vendedor para um comprador em potencial.

Suas opções

Se você não puder obter uma hipoteca transferida, você ainda tem opções, dependendo da sua situação. Novamente, morte, divórcio e transferências familiares podem lhe dar o direito de fazer transferências, mesmo que seu credor diga o contrário.

Se você está enfrentando a execução hipotecária , certos programas do governo facilitam o tratamento da hipoteca - mesmo que você esteja submerso ou desempregado.

Se você está se divorciando , pergunte ao seu advogado como lidar com todas as suas dívidas e como se proteger , caso seu ex-cônjuge não faça pagamentos.

Se um proprietário morre , um advogado local pode ajudá-lo a determinar o que fazer a seguir.

Se você está transferindo ativos para uma relação de confiança , verifique com seu advogado de planejamento imobiliário para garantir que você não irá acionar uma cláusula de aceleração.

O refinanciamento pode ser sua opção final quando nenhuma das outras abordagens estiver disponível.