Prós e contras do financiamento PACE
O que é o PACE?
Propriedade avaliada energia limpa (PACE) é uma maneira de emprestar dinheiro para projetos de energia limpa. Os proprietários, incluindo proprietários e empresas, obtêm financiamento para upgrades e pagam com impostos de propriedade. A aprovação do financiamento PACE é baseada principalmente na equidade da propriedade que está sendo atualizada, que será usada como garantia para garantir o empréstimo, e você normalmente pode emprestar até 15% do valor de uma propriedade.
Os usos comuns do PACE incluem instalações solares, aquecimento e resfriamento com eficiência energética, paisagismo que economiza água e inúmeros outros projetos para propriedades residenciais e comerciais.
O PACE está disponível somente em locais onde as leis estaduais e locais permitem esse tipo de financiamento e onde os programas locais foram desenvolvidos. Esses programas têm vários nomes diferentes, incluindo o popular programa Oportunidade de Renovação de Energia Doméstica (HERO) e Ygrene.
Destaques dos empréstimos PACE
Esses programas têm vários recursos que os tornam atraentes para os mutuários.
Fácil de se qualificar: a elegibilidade ao PACE é relativamente fácil. Em comparação com os empréstimos imobiliários , que são alternativas populares para melhorias residenciais caras, os critérios de aprovação parecem relaxados. Sua pontuação de crédito FICO é menos importante com o PACE, mas problemas atuais ou recentes em seus relatórios de crédito podem causar problemas.
Você também deve estar atualizado em todos os impostos sobre a propriedade.
Financiamento a 100%: o PACE permite que você financie todo o custo de um projeto sem a necessidade de um adiantamento . Como resultado, você pode começar rapidamente sem ter que economizar para projetos ou movimentar dinheiro. Naturalmente, empréstimos maiores significam custos de juros mais altos e pagamentos mais altos.
Pode ser transferido para o próximo proprietário: Se você vender uma propriedade depois de fazer melhorias, você não necessariamente terá que pagar o empréstimo. O empréstimo é anexado à propriedade, para que possa ser transferido e liquidado pelo próximo proprietário. Se isso é bom ou não, provavelmente depende de você ser ou não o comprador.
Tempo para pagar: melhorias significativas podem ser caras. Empréstimos PACE podem ser pagos durante longos períodos de tempo (5-20 anos, por exemplo). Como resultado, os pagamentos podem ser mantidos relativamente pequenos. No entanto, como acontece com qualquer empréstimo, quanto mais tempo você levar para pagar, mais juros você pagará durante a vida desse empréstimo.
Potenciais créditos tributários: o financiamento PACE pode facilitar a qualificação para créditos fiscais ambientais - verifique com seu consultor fiscal antes de tomar qualquer decisão. Quando o tempo é uma preocupação, o PACE torna possível concluir um projeto antes que os créditos fiscais expirem e obter um empréstimo grande permite que você instale tudo em um ano (em vez de restringir as coisas ao longo de vários anos para gerenciar o fluxo de caixa).
Alguns créditos estão disponíveis apenas para o ano em que a instalação foi realmente concluída , portanto, você deverá pagar todas essas despesas durante o mesmo ano.
Problemas com o financiamento PACE
Antes de usar o financiamento PACE para o seu projeto, familiarize-se com algumas das armadilhas.
Conflitos de interesse: O financiamento PACE é frequentemente organizado por contratados que podem ter um incentivo para promover atualizações caras. Esta pode ser uma forma conveniente de fazer compras, mas os empreiteiros não sabem sobre suas finanças e o que você pode “pagar” - e você pode pagar quase qualquer coisa com um empréstimo PACE. A maioria dos provedores de serviços é honesta e, em última análise, cabe aos compradores tomar decisões inteligentes, mas uma pequena porcentagem dos contratados pode fazer declarações enganosas apenas para conseguir empregos com altos salários. Além de serem pagos pelo trabalho que realizam, os contratados podem obter taxas adicionais de indicação de um credor, se conseguirem financiamento, de modo que o potencial para conflitos de interesse é real.
Choque de pagamento: Mesmo que você pague por um longo período, fazer pagamentos pode ser um fardo. A maioria das pessoas pensa em termos de pagamentos mensais, mas as avaliações de propriedade são pagas apenas uma ou duas vezes por ano. Você pode se deparar com uma despesa surpresa quando chegar a hora de fazer esses pagamentos inflacionados. Em alguns casos (se o seu agente de empréstimo hipotecário pagar impostos sobre a propriedade através de uma conta de garantia), o pagamento PACE será adicionado ao seu pagamento de hipoteca mensal em parcelas menores.
Custos de juros: O financiamento PACE é relativamente fácil de se qualificar. No entanto, as taxas de juros às vezes são mais altas do que as que você pagaria se simplesmente usasse uma hipoteca ou uma linha de crédito - especialmente se você tiver um bom crédito. Se você pode ou não conseguir um acordo melhor depende de vários fatores, mas os empréstimos PACE não são necessariamente baratos.
Custos e benefícios: É fácil obter aprovação para programas PACE, mas vale a pena? Esses programas fazem mais sentido para indivíduos que não podem pagar por empréstimos menos caros (geralmente devido a problemas de crédito ou renda limitada). Projetos como substituir suas janelas podem aumentar o valor da sua casa, então você deve receber parte desse dinheiro quando vender. No entanto, você não verá necessariamente uma mudança substancial nos custos de serviços públicos - e ainda terá que fazer pagamentos de impostos mais altos.
Risco de encerramento: empréstimos PACE são garantidos por sua casa, por isso é possível perder a sua casa no encerramento, se você não fizer os pagamentos. Em muitos casos, um empréstimo PACE move-se para a “primeira posição” (na frente do seu credor hipotecário), o que significa que você corre o risco de exclusão, mesmo se você fizer seus pagamentos de hipoteca regulares, conforme acordado. Outros tipos de empréstimos (a menos que também sejam empréstimos de equidade home ) não devem colocá-lo nessa posição.
Parece que pode estar enganando
Os riscos acima não significam que os programas PACE sejam ruins. No entanto, vale a pena conhecer os prós e contras desses acordos antes de se inscrever. Infelizmente, os riscos são frequentemente negligenciados porque os programas PACE são considerados “seguros”.
Relacionado ao governo? Os governos locais disponibilizam financiamento PACE e, às vezes, os programas PACE são confundidos com programas oferecidos pelo governo. Em última análise, eles são apenas empréstimos como qualquer outro empréstimo - eles precisam ser reembolsados, e há conseqüências por não pagar .
Por uma boa causa? É bom fazer coisas boas, e o financiamento PACE ajuda você a pagar por projetos verdes. No entanto, existem também várias entidades envolvidas que poderiam estar mais interessadas em obter lucro do que em fazer a diferença. Os críticos argumentam que esses empréstimos têm semelhanças com empréstimos subprime .
Dedutível do imposto? Pode ser possível deduzir os custos de juros relacionados ao seu projeto. No entanto, as leis fiscais são complexas - você precisa falar com um preparador de impostos local para verificar sua capacidade de receber deduções. Infelizmente, alguns proprietários acreditam que o custo total de um projeto é dedutível porque o pagamento é parte de uma conta de imposto predial, e isso não é normalmente exato.
Como usar um empréstimo PACE
Em alguns casos, faz todo o sentido usar o financiamento PACE para um projeto. Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a obter o valor do seu dinheiro.
Converse com o credor diretamente: Depois de aprender sobre o PACE de um contratado, tenha outra discussão com o credor ou a organização de financiamento PACE. É essencial entender exatamente o que você está se metendo. Conheça os prós e contras de diferentes opções e veja quanto você pagará . Mesmo os empreiteiros honestos podem esquecer de incluir detalhes importantes e não sabem sobre sua situação financeira. Obtenha detalhes diretamente da fonte e tenha essa discussão quando seu contratante não estiver presente (para que você possa falar livremente sem se preocupar em ferir os sentimentos de alguém).
Compare outros tipos de empréstimos: Novamente, os empréstimos PACE nem sempre são a maneira mais barata de emprestar. Explore todas as alternativas abaixo.
- Compre entre credores online , bancos locais e cooperativas de crédito na sua região
- Os empréstimos FHA 203K também podem ser usados para financiar melhorias em residências e exigem um adiantamento relativamente pequeno
- Você pode até mesmo ser capaz de financiar seu projeto com um empréstimo pessoal e evitar garantia de garantia
Descubra qual taxa você pode esperar de forma realista e descubra quais custos de fechamento você precisará pagar . Além disso, descobrir se você vai acabar com um penhor em sua casa (o que acontecerá se você usar o financiamento PACE ou uma segunda hipoteca tradicional). Você ainda pode se qualificar para créditos fiscais - e possivelmente até mesmo uma dedução de custo de juros - se usar outros empréstimos.
Obter cotações de vários contratantes: quando você não está pagando dinheiro adiantado, tudo parece acessível. Mas ainda há uma oportunidade de economizar dinheiro (e diminuir seus pagamentos) indo com o contratante mais competitivo. Basta lembrar que às vezes você recebe o que você paga, então escolher o preço mais baixo pode voltar para assombrá-lo.
Orçamento e pagamento em dinheiro: Não é a maneira mais fácil de fazer as coisas, mas você sempre pode atrasar seu projeto, economizar dinheiro e pagar em dinheiro para fazê-lo em algum momento no futuro. Ao fazer isso, você economizará dinheiro com custos de juros e terá opções adicionais quando se trata de escolher contratados e o trabalho exato que eles executam.
Vendendo (ou comprando) uma propriedade com PACE
Os empréstimos PACE são únicos porque permanecem na propriedade - não no devedor original.
Vendendo uma propriedade: Se você usou o PACE para financiar melhorias, você ainda deve dinheiro quando decide vender. Nesse caso, você pode vender a propriedade melhorada e o comprador pode ser responsável pelo reembolso (o novo proprietário da propriedade receberá as avaliações). De certa forma, isso faz sentido porque a propriedade realmente vale mais. No entanto, alguns compradores podem relutar em aceitar esses pagamentos, e eles podem até ter dificuldade em obter financiamento se uma propriedade tiver avaliações adicionais.
Se preferir, você pode sempre pagar a dívida PACE, o que torna sua propriedade mais atraente para os compradores. Tudo é negociável no mercado imobiliário: você pode cobrar um preço mais alto pelas melhorias pagas ou pode aceitar um preço menor por uma propriedade que tenha despesas mais altas (pelo menos temporariamente).
Comprando uma propriedade: Se você estiver considerando uma propriedade com dívida PACE existente, reserve um tempo para descobrir como essa dívida afetará sua transação. Presumivelmente, você se beneficiará das melhorias, por isso pode valer a pena assumir os pagamentos (por exemplo, você terá contas de energia elétrica mais baixas se a casa tiver um sistema fotovoltaico robusto e você aproveitará essas contas mais baixas muito tempo depois Avaliações de PACE terminam).
Antes de ir longe demais, fale com o seu credor para descobrir como eles lidam com os problemas do PACE. Em alguns casos, um empréstimo PACE precisa estar na primeira posição, mas alguns programas PACE estão dispostos a assumir a segunda posição por trás de seu empréstimo de compra de casa.