O que é seguro hipotecário privado e como evitá-lo
O seguro de hipotecas privadas, ou PMI, é um seguro que os credores exigem que os mutuários recebam quando recebem uma hipoteca e não têm capital suficiente em casa. Para muitos compradores que procuram uma hipoteca, evitar a despesa adicional do PMI significa fazer um adiantamento de 20% ao comprar uma casa .
Infelizmente, nem sempre é fácil para os compradores de casas novas obter esse tipo de dinheiro, mas existem algumas outras opções para evitar o pagamento de prêmios do PMI.
O que é o seguro privado de hipoteca (PMI)?
Enquanto no primeiro seguro de hipoteca privada pode parecer apenas parte do seu pagamento de hipoteca, é realmente uma ferramenta de gerenciamento de risco muito importante e separada para os credores. Esse tipo de seguro de hipoteca pago pelo mutuário protege os credores contra grandes perdas, caso o tomador não cumpra o empréstimo . Um contrato ativo do PMI permite que o credor recupere o dinheiro que emprestou ao comprador mesmo que a casa não valha mais a pena pagar o saldo.
É uma prática padrão para os credores hipotecários exigir seguro de hipotecas privadas para empréstimos com um percentual de LTV (loan-to-value) superior a 80%, o que geralmente ocorre quando o mutuário deposita menos de 20% do valor da casa na compra. Nesse sentido, o PMI também pode ser uma ferramenta útil para os mutuários.
Concordar em pagar os prêmios do PMI permite que um comprador de casa compre uma casa sem ter os 20% de desconto e, ao invés disso, faça um menor pagamento.
Embora do ponto de vista do planejamento financeiro, é uma boa ideia ter dinheiro para comprar uma nova casa, também pode levar anos de economia para chegar a esse número de 20%.
Com o PMI em vigor, os compradores de imóveis podem economizar menos e comprar a casa mais cedo, enquanto o credor hipotecário está protegido do que poderia ser considerado um empréstimo mais arriscado. A compensação para o mutuário é um aumento do pagamento mensal da hipoteca, uma vez que inclui o custo do prêmio do PMI.
Além de um prêmio mensal, há também um prêmio PMI inicial que é devido no início do empréstimo. Este montante pode ser pago com seus custos de fechamento ou inserido no próprio empréstimo.
Como eliminar o PMI
Tradicionalmente, os mutuários são obrigados apenas a manter o seguro de hipoteca privada desde que o percentual de empréstimo em valor seja inferior a 80%, o que significa que eles só precisam pagar os prêmios de seguro até adquirirem capital suficiente em casa. o credor não considera mais a hipoteca de "alto risco".
Para os mutuários que atualmente pagam prêmios do PMI como parte de seus pagamentos mensais de hipoteca, há duas maneiras de eliminar a parte do pagamento do PMI com o cancelamento da apólice:
- Cancelamento de PMI solicitado pelo mutuário
- Cancelamento automático do emprestador PMI
Ambos são determinados pelo patrimônio acumulado do mutuário. Um mutuário tem o direito de solicitar o cancelamento ou rescisão da apólice do PMI quando tiver pago o saldo da hipoteca até o ponto em que é igual a 80% do preço de compra original ou valor avaliado de sua casa no momento em que o empréstimo foi obtido. , o que for menor.
Essa rota exige que o mutuário gerencie ativamente a hipoteca e tome medidas quando o PMI não for mais necessário.
A segunda opção é o cancelamento automático da política do PMI pelo credor. Mas há um problema. Um credor não irá parar automaticamente os pagamentos do PMI até que você tenha acumulado 22% de capital próprio em casa, em vez de 20%. Enquanto um mutuário tem o direito de cancelar o PMI com a marca de 20%, um credor não cancelará automaticamente a apólice por mais 2%, o que significa que o mutuário estará gastando dinheiro em prêmios desnecessários do PMI, já que seus pagamentos mensais de hipoteca os ajudam a adquirir 2% adicionais no patrimônio líquido. Simplificando, os mutuários estão desperdiçando dinheiro se não cancelarem seu PMI depois de atingir a marca de 20% do capital.
O custo do PMI
O custo do seguro hipotecário privado varia ligeiramente de política para política, mas um tomador geralmente pode esperar pagar cerca de US $ 40 a US $ 50 por mês a cada US $ 100.000, ou 0,25% a 2% do saldo da hipoteca por ano.
Assim, para um empréstimo de US $ 200.000, um mutuário pode pagar cerca de US $ 100 / mês com prêmios do PMI, ou mais de US $ 1.000 por ano.
Quando você pensa sobre isso, esse valor realmente começa a somar. Obviamente, quanto maior a hipoteca e menor o pagamento em termos de porcentagem, maior o pagamento do PMI. Se um tomador acaba pagando os prêmios do PMI por muitos anos, pode literalmente custar milhares de dólares. Como tal, o custo adicional do PMI deve ser levado em consideração na sua decisão ao determinar quanto casa você pode pagar e quanto de pagamento você gostaria de oferecer.