Como obter um empréstimo sem pontuação FICO
Se você tiver sorte o suficiente para ter uma alta pontuação de crédito e muita renda, verá o seu pedido de empréstimo se mover relativamente rápido.
Mas nem todo mundo vive nesse mundo.
Como funciona a subscrição manual
A subscrição manual é um processo manual (em oposição a um processo automatizado ) de avaliar sua capacidade de pagar um empréstimo. Seu credor irá designar uma pessoa para revisar sua inscrição, incluindo documentos que suportam sua capacidade de pagamento (como extratos bancários, recibos de pagamento e muito mais). Se o subscritor determinar que você pode pagar o empréstimo, você será aprovado.
Por que você pode precisar de subscrição manual
A maioria dos empréstimos para habitação é aprovada mais ou menos por um computador: se você atender a determinados critérios, o empréstimo será aprovado. Por exemplo, os credores estão procurando pontuação de crédito acima de um certo nível. Se sua pontuação for muito baixa, você será recusado. Da mesma forma, os credores normalmente querem ver dívida para rácios de rendimento inferiores a 31/43. No entanto, "renda" pode ser difícil de definir, e seu credor pode não ser capaz de contar toda a sua renda.
Modelos computadorizados são projetados para funcionar com a maioria dos mutuários e com os programas de empréstimo que eles mais usam.
Esses Sistemas Automatizados de Subscrição (AUS) facilitam o processamento de inúmeros empréstimos pelos credores, ao mesmo tempo em que garantem que os empréstimos atendam às diretrizes para investidores e reguladores.
Por exemplo, empréstimos FNMA e FHA (entre outros) exigem que as hipotecas se encaixem em um perfil específico, e a maioria das pessoas se encaixa claramente dentro ou fora da caixa.
Além disso, os credores podem ter suas próprias regras (ou “overlays”) que são mais restritivas que os requisitos da FHA.
Se tudo correr bem, o computador emitirá uma aprovação . Mas se alguma coisa estiver errada, seu empréstimo receberá uma recomendação de "Referência", e terá que ser revisado fora do AUS.
O que pode atrapalhar sua inscrição?
Estilo de vida livre de dívidas: a chave para grandes pontuações de crédito é uma história de empréstimo e reembolso de empréstimos. Mas algumas pessoas optam por viver sem dívidas , o que pode ser mais simples e menos dispendioso. Infelizmente, seu crédito acabará por evaporar junto com seus custos de juros. Não é que você tenha crédito ruim - você não tem nenhum crédito (bom ou ruim). Ainda assim, é possível obter um empréstimo sem pontuação FICO se você passar por subscrição manual. Na verdade, não ter crédito pode ser melhor do que ter itens negativos, como falência em seus relatórios de crédito.
Novo para crédito: o crédito para construção leva vários anos . Se você ainda estiver nesse processo, talvez tenha que escolher entre esperar para comprar e subscrição manual. Com um empréstimo à habitação nos seus relatórios de crédito, pode acelerar o processo de criação de crédito porque está a adicionar à mistura de empréstimos no seu ficheiro.
Recentes problemas financeiros: Obter um empréstimo após a falência ou encerramento não está fora de questão.
Sob certos programas de HUD, você pode obter aprovação dentro de um ano ou dois - sem subscrição manual. No entanto, subscrição manual fornece ainda mais opções para emprestar, especialmente se suas dificuldades financeiras foram relativamente recentes (mas você está de volta em seus pés). Conseguir um empréstimo convencional com uma pontuação de crédito abaixo de 640 (ou até mais do que isso) é difícil, mas a subscrição manual pode tornar isso possível.
Dívida baixa para rácios de rendimento: é aconselhável manter os seus gastos baixos em relação ao seu rendimento, mas são alguns casos em que um rácio mais elevado entre dívida e rendimento faz sentido. Com a subscrição manual, você pode ir mais alto - o que geralmente significa que você tem mais opções disponíveis nos mercados imobiliários locais. Apenas tome cuidado com o alongamento excessivo e comprar uma propriedade cara que vai deixar você “pobre em casa”.
Como obter aprovação
Como você não tem a classificação de crédito padrão ou o perfil de renda para obter aprovação, quais fatores ajudam na sua inscrição?
Você basicamente precisa usar o que puder para mostrar que está disposto e capaz de pagar o empréstimo. Para fazer isso, você realmente precisa ser capaz de pagar o empréstimo - você precisa de renda suficiente, ativos ou alguma forma de provar que pode lidar com os pagamentos.
Alguém vai dar uma boa olhada em suas finanças, e o processo será frustrante e demorado. Antes de começar, verifique se você realmente precisa passar pelo processo (veja se você pode obter aprovação com um empréstimo convencional). Faça um inventário de suas finanças para que você possa discutir os requisitos com o seu credor, e para que você obtenha uma vantagem inicial em reunir as informações de que necessitam.
Histórico dos pagamentos: você pode mostrar que realizou outros pagamentos em dia no ano passado? Os relatórios de crédito analisam seu histórico de pagamentos (entre outras coisas) e você precisa mostrar o mesmo comportamento de pagamento usando origens diferentes. Pagamentos maiores, como aluguel e outros pagamentos de moradia, são melhores, mas utilitários, associações e prêmios de seguro também podem ser úteis. Idealmente, você identificará pelo menos quatro pagamentos que você fez no prazo de pelo menos 12 meses.
Pagamento adiantado e saudável: um adiantamento reduz o risco do seu credor. Isso mostra que você tem pele no jogo, e isso lhes dá um amortecedor - se eles precisam levar a sua casa para o encerramento , eles são menos propensos a perder dinheiro quando você faz um pagamento maior. Quanto mais você diminui, 20% é considerado um bom adiantamento (embora você possa fazer menos). Com menos de 20 por cento, você também pode ter que pagar o seguro de hipoteca privada (PMI), o que só torna as coisas mais difíceis para você e seu emprestador. Para obter dicas sobre como criar esse dinheiro, leia mais sobre como usar e economizar para um pagamento inicial .
Dívida para rácios de rendimento: A aprovação é sempre mais fácil com rácios baixos. Dito isso, a subscrição manual pode ser usada para obter aprovação com índices mais altos - possivelmente até 40/50, dependendo do seu crédito e de outros fatores.
Programas de empréstimo do governo: suas chances de aprovação são melhores com programas de empréstimo do governo. Por exemplo, os empréstimos FHA, VA e USDA são menos arriscados para os credores. Lembre-se de que nem todos os credores realizam a subscrição manual, portanto, talvez você precise procurar um credor que o faça - e isso funciona com o programa governamental específico que você está observando. Se você receber um "não", pode haver alguém lá fora.
Reservas de caixa: você provavelmente precisará colocar uma grande quantidade de troco como adiantamento, mas é aconselhável ter reservas extras disponíveis - e as reservas podem ajudá-lo a obter aprovação. Os credores querem estar à vontade para absorver pequenas surpresas, como a falta de um aquecedor de água quente ou despesas médicas inesperadas.
Fatores Compensadores
"Fatores compensadores" tornam sua aplicação mais atraente e podem ser necessários . Essas são diretrizes específicas definidas pelos emprestadores ou programas de empréstimo, e cada uma delas é mais fácil de obter aprovação. As dicas acima devem funcionar a seu favor, e os detalhes da subscrição manual da FHA estão listados abaixo.
Dependendo da sua pontuação de crédito e dívida para rendas de renda, você pode precisar satisfazer um ou mais destes requisitos para aprovação da FHA.
- Reservas: Ativos líquidos que cobrirão seus pagamentos de hipoteca por pelo menos três meses. Se você estiver comprando uma propriedade maior (de três a quatro unidades), precisará de tempo suficiente para seis meses. O dinheiro que você recebe como presente ou empréstimo não pode ser contado como reservas.
- Experiência: Seu pagamento (se aprovado) não pode exceder sua despesa de habitação atual pelo menor de 5 por cento de US $ 100. O objetivo é evitar aumentos dramáticos ("choque de pagamento") ou um pagamento mensal que você não está acostumado.
- Nenhuma dívida discricionária: se você pagar todos os seus cartões de crédito na sua totalidade, você não está realmente endividado - mas você teve a oportunidade de acumular dívidas se quisesse. Infelizmente, um estilo de vida completamente livre de dívidas não o ajuda aqui.
- Renda adicional: em alguns casos, a subscrição automatizada não pode contar com horas extras, ganhos sazonais e outros itens como parte de sua renda. No entanto, com a subscrição manual, você poderá mostrar uma receita maior (contanto que você possa documentar a receita e esperar que ela continue).
- Outros fatores: Dependendo do seu empréstimo, outros fatores podem ser úteis. Em geral, a idéia é mostrar que o empréstimo não será um fardo e você pode pagar. Estabilidade no seu trabalho nunca é demais, e mais reservas do que o necessário também podem fazer a diferença.
Dicas para o processo
Planeje um processo lento e demorado. Uma pessoa de verdade precisa passar pelos documentos que você fornece e determinar se você qualifica ou não para o empréstimo - isso leva tempo.
Muita papelada: Obter uma hipoteca sempre requer documentação. A subscrição manual requer ainda mais. Espere desenterrar todos os documentos financeiros imagináveis e mantenha cópias de tudo o que você enviar (caso precise reenviá-los). Você precisará dos contracheques e extratos bancários usuais, mas também pode precisar escrever ou fornecer cartas que expliquem sua situação e ajude seu segurador a verificar os fatos.
Processo de compra de casa: Se você estiver fazendo uma oferta, crie bastante tempo para subscrever antes de fechar. Inclua uma contingência de financiamento para que você possa obter seu dinheiro de volta se o seu pedido for recusado (converse com seu agente imobiliário para entender as opções). Especialmente em mercados quentes, você pode ser menos atraente como comprador se estiver usando a subscrição manual.
Explore alternativas: Se a subscrição manual não funcionar para você, pode haver outras maneiras de obter moradia. Os emprestadores de dinheiro duro podem ser uma solução temporária enquanto você está construindo crédito ou esperando que itens negativos caiam do seu relatório de crédito. Um credor privado, co-mutuário ou fiador (quando escolhido com responsabilidade) também pode ser uma opção. Finalmente, você pode determinar que faz mais sentido alugar até que você seja aprovado.